又講0823領展，年報有新point

我無諗過依隻咁嘅 0823有咁多野可以講，喺睇緊份中期年報又好似見到有啲新point，值得mark低，(順手比埋大家睇)
領展中期年報網址:
https://www.linkreit.com/tc/investor-relations/financial-reports-and-presentations/

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物業組合管理
內地四個一線城市、香港、澳洲及英國，仍然是我們的重點地區。對於可能進行的收購項目，我們會先以涵蓋多種宏觀經濟狀況的不同情景作嚴格評估，然後僅挑選對經濟及氣候相關影響具抗逆力的資產。我們運用企業資產管理方法、穩健管治及現時可創造的價值，將該等資產發展成市場領導者。

人話✅✅✅ 823喺收購前做足功課,
王國龍喺之前嘅訪問都提過0823喺大陸睇左200個場先買到5個, 可見佢地要求唔低, 亦唔係將價就貨/將貨就價
靚! 先會買!

未來嘅收購, 0823會搵一啲對宏觀經濟有抗力嘅資產(如: 民生場/物流/停車場)
並且會升級依啲資產, 成為市場上被人模仿嘅指標

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過去一年，我們上了寶貴的一課：管理不確定性及為不可預見的變化做好準備，尤為重要。近年，隨著大灣區等人口稠密地區對位置優越的倉庫及配送中心的需求持續增長，物流作為一種資產類別，其增長已經加快。

人話✅✅✅ 上一篇提過:

買依兩個物流資產嘅原因: 低發展風險 (已經起好左, 現成嘅物業)
& 低放租風險(唔驚搵唔到租客, 因為係現有營運中嘅物業)
(投資唔洗搵大升嘅野買, 只要搵certainty 高嘅投資物, 再加一個好嘅價錢, 就等於一件好嘅投資物)
(巴老成日講嘅時思糖果公司 & 可口可樂)

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因此，我們通過對東莞及佛山的兩個現代化倉庫進行小規模的低風險投資，進軍物流資產類別。這將為我們提供一個機會，與合作夥伴一起在大灣區中加快學習步伐。我們相信，透過有選擇地增添投資於這一快速增長的資產類別，將為基金單位持有人提供可持續及穩定增長的回報。為促進及加強我們的擴展，我們最近已在上海聘請一名物流主管。

人話✅✅✅ 因為內地嘅物業量, 要減少未來嘅不確定性對管理依啲物業嘅影響(兩年其間因為COVID, 來回兩地要隔離, 增加不便), 成立左上海辦公室.
亦再印證左未來0823會收購內地資產, 特別係物流資產

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於2021年11月7日，我們宣布於悉尼收購三項標誌性零售資產之50%權益。收購上述可立即為我們增值的資產，正值澳洲解除封城限制、重新開放以及新南威爾士州推出28億澳元經濟刺激方案之關鍵時刻。

人話✅✅✅ 同前一段嘅"確定性"一樣, 即買即收租, 唔洗等
Re Cap: (投資唔洗搵大升嘅野買, 只要搵certainty 高嘅投資物, 再加一個好嘅價錢, 就等於一件好嘅投資物)

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於2021年11月10日，我們宣布收購兩幢位於香港的停車場╱汽車服務中心及倉庫大廈。兩幢物業均全數租予知名租戶，並透過租金定期遞增為我們帶來穩定收入。這是我們逐步增加其他具有增長潛力的資產類別的策略之一部分，從而提升我們的物業組合及加強物業組合的抗逆力和生產力。

人話✅✅✅ 睇得出0823會喺未來買更多零售以外嘅物業, 去分散
亦要有抵抗宏觀變化嘅能力
(如: 民生場/物流/停車場)

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資本管理
近月來，內地的房地產行業爆發信貸危機。然而，由於我們持續維持高信用評級，作為借款人的地位受到青睞，故該危機對領展的影響有限。

人話✅✅✅ 「好多人想主動借錢比我地領展, 所以我地借錢成本好平」

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我們已收緊資本管理，以保持穩健的靈活性、支持營運現金流量及為未來的潛在收購提供資金。

人話✅✅✅ 「留錢, 儲定子彈. 我地會繼續買野, 亦可以隨時買, 唔怕無錢」

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追求卓越的文化
於疫情期間壯大及管理我們的物業組合是充滿挑戰，特別是出入境限制措施已實施近18個月。隨著我們的內地物業組合不斷擴大，我們深明有必要在最近成立的上海區域中心與領展總部員工建立更緊密的聯繫。總部的高級員工已開始在上海進行更長時間的輪班，以支持及加強內地物業組合的營運。我們亦已招聘多名高級管理人員，建立本地化的內地領導團隊。

人話✅✅✅ 因為內地嘅物業量, 加上要減少未來嘅不確定性對管理依啲物業嘅影響(依兩年COVID來回兩地要隔離, 增加左不便)
亦再印證左未來0823會收購內地資產
上海嘅高級員工同香港嘅高級員工會輪流咁換, 等佢地可以更熟習兩地市場, 方便未來可收更快回應突發事件(特別係收購機會)
(所以今次中期業績發佈會, CFO會喺上海)

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人話✅✅✅ 強健信貸評級=rating 不變, Keep 住A級, = gearing 唔會大增
物業高單位數增長= 每年至少5%? , 甚至上到9%
租金都(應該)會一齊升 5%-9%?
咁派息會加幾多呢...??? 正!!!

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領展通過積極管理物業組合以構建一個平衡的物業組合。「核心型」及「核心增益型」投資風險較低且回報相對穩定，因此仍是我們的投資重點。我們審慎進行「增值型」及「機會性」投資，以實現更多外部增長。我們認為正逐步實現此目標，而這個方法可持續提高基金單位持有人的回報，同時維持強健的信貸評級。

人話✅✅✅ 核心型指緊係香港嘅民生零售物業, 增長相對上唔高, 但勝在夠穩定, 會喺0823嘅"膽"(應該唔會賣)
會利用依堆低風險兼回報穩定嘅資產所帶嚟嘅高估值拎低息借貸, 去支持未來嘅內地& 海外收購
收購啲咩? 就係「增值型」及「機會性」, 依堆就係指海外物流/商場
會幫0823來嚟增長, 不論係物業價值, 租金收入, 派息
又再講多次 0823嘅營運模式:

係一個咩概念? 富者愈富嘅概念! 佢有資產，可以借多啲錢借平啲，又可以買更多資產.
仲有一個point, 就係2000億物業係今日嘅市值, 如果他日經濟回復, 物業值會隨之而上升
喺不斷收購, 加租, 升值循環之下, gearing 會慢慢回落
又可以「收購, 加租, 升值」

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