美國長期Work From Home， Office 無人租？！？！？！？！

作為一個老闆, 除左睇盤數, 都要有business sense

平時除左要唔離地, 睇多啲世界各地嘅新聞, 亦要了解下其他"同業" 發展成點

知己知彼, 話唔定搵到投資機會

大約一年前 COVID 最爆嘅時候, 差唔多個個股民/市民 都會話以後有網購就得嫁啦, 有上網 work from home 嫁啦, 唔洗行商場, office 都唔會有人租嫁啦

「仲買收租股?」「are u kidding me?」

「無人租嫁啦」

買SG REIT嘅時候有無留意? (1)

um...well..關於SG REIT嘅依篇文一路都想寫出嚟同大家share, 因為市面上真係唔覺有blogger/ KOL/ Youtuber 有提過下依樣野

而我覺得依個係非常重要, 唔應該無視嘅一個要點

買入任何REITs 時都應該留意有無依件事發生, 再去思考值唔值得買入

投資產品無一樣係完美, 只有適唔適合自己

今日叫得做(1) 就係開左個頭先, 因為依個超級大topic 我都拖左成年😂😂😂 唔可以再拖

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今日先整理下我之前喺 連登 貼過嘅野, 開左個頭先

HK SG REIT（短篇）

是咁的， 早排同谷友傾開 HK REIT，寫左幾隻字

順個便放埋上嚟，當比自己第日bin c用

今日2020年02月09日

0778 置富REIT日幾日出左業積, 以下係一篇CEO嘅訪問

置富產業信託行政總裁趙宇表示，留意到近期物業價格回落，認為是物色收購的良機，公司暫時專注本地私人屋苑商場，而在物色收購項目時，會平衡經濟下行的風險，主要考慮回報率以及增長潛力。

趙宇又說，公司物業收入淨額增長，主要來自+WOO嘉湖一期翻新後租金增長。有關項目花費1.5億元，主要引入零售、餐飲、家居用品，以及教育服務行業的商戶，公司正積極籌備翻新嘉湖二期商場，但現時未有確實投資金額數字。  

0778 CEO話會嚟緊經濟下行,搵新野買, 會focus 香港嘅私樓商場

0778 物業價值 HKD$428億, gearing係22%

香港法例gearing max 好似45%

當0778 會增加10% gearing 去買新野, 咁大約係HKD42.8億

如果20% 就大約HKD85億

因為CEO話係私樓商場, 咁拎返啲數據睇下私樓商場大約幾錢

睇返0778 公告

• 第一城 88.6億
• 嘉湖 87.9億
• 都會駅 39.7億
• 麗港城 27億

大家拎個概念, 佢可以買到咩size/位置嘅商場

我個人估計可能買返長實1113 嘅商場, 因為誠哥都睇到慢慢放棄 (酒店轉住宅賣,甩手+WOO & 馬鞍山)

當然唔一定係成個商場買, 可以只係買一部份咁

成日FF 0778 會買海之戀, 咁其實佢又買唔買到呢?

商場原由港鐵及長實共同發展，其後長實購入港鐵持有的商場業權，但未有披露金額。[8]到2017年10月在工商舖樓宇買賣合約中，顯示長實用48.2億元購入。[9]其後將商場命名為海之戀商場（英語：OP Mall） <- from WIKI

假設當時長實係買50%返嚟, 咁2017年成個海之戀商場大約100億

唔知今日升左幾多, 因為好多鋪頭都簽晒約進注好

如果0778 買一半業權相信都夠錢嘅 

香港嘅房託因為2019下半年嘅反送中運動已經跌左唔少

再加上依家嘅WARS 唔少都大特價, -20%-30% (我視為買入時機)

而SG REIT過去大半年都升左唔少, 依家遇到WARS 睇嚟都開始特價

好粗略咁比較下兩者嘅發展空間

先睇HK REIT

• 0823 物業2204億 gearing 10%
• 2778 物業856億 %17.6
• 0778 物業428億 %22.1
• 0435 物業202億 %20
• 0808 物業111億 %20

就咁睇 0823 係仲有最撚多嘅發展空間, 2204億 X 30% =661億, 唔係講少食埋 0778 加 0435都得

而2778 都唔細, 物業價值856億HKD

gearing 只係17％

預埋佢今年會有 revaluation drop, 都仲有一堆gearing空間去買新物業 （max 好似45％？）

假設佢增加20% gear 都有大約 HKD164億可以用

大把野可以買 (前題要抵買) 164億可以買啲咩呢查實? 除左上面講到0778 個別商場價值

今次講遠啲, 英國!!!

https://www.thestandnews.com/finance/%E6%9D%8E%E9%8C%A6%E8%A8%98130%E5%84%84%E8%B3%BC%E5%80%AB%E6%95%A6%E5%95%86%E5%BB%88-%E5%B0%8D%E8%AC%9B%E6%A9%9F-%E6%88%90%E4%BA%A4%E5%83%B9%E7%A0%B4%E8%8B%B1%E5%9C%8B%E7%B4%80%E9%8C%84/

2017年嘅新聞

香港老字號醬油品牌「李錦記」，宣布以12.825億英鎊（約128億港元）收購被戲稱「對講機」（Walkie Talkie）的倫敦商廈Fenchurch Street 20號，打破英國單幢商廈的成交紀錄。

「對講機」的一半股權原由英國地產信託Landsec持有，另外五成股權由英國財團Canary Wharf 持有。李錦記公布，透過附屬的「無限極物業投資」以12.825億英鎊，向兩公司全購「對講機」的全部股權。

該地標商廈於2014年落成，共37層，樓面面積超過71萬平方呎，包括甲級寫字樓（佔67.1萬平方呎）、零售（佔1.7萬平方英呎）及配套設施（佔2.5萬平方呎），商樓目前已全數租出，主要租戶來自投資行業。

倫敦金融中心有三大商廈地標：「對講機」（Walkie Talkie）、「芝士刨」（cheesegrater）和「小黃瓜」 （Gherkin）；有「重慶李嘉誠」之稱的中渝置地大股東張松橋，今年4月以11.35億 英媒購入「芝士刨」。近日曾經傳李錦記欲買下「小黃瓜」the Swiss Re Building，但最後李錦記率先買入另一幢商廈「對講機」。

2778 有164億HKD可以用, 依篇新聞都講左兩幢倫敦地標商廈, 我諗2778 絕對食得落

而我好相信佢嘅靚女CEO有好嘅執行力，亦都講過會去善用公司嘅low gearing去買新野，仲要主力外國物業

所以我幾睇好長遠嘅2778，就算買新野買，以現價跌左咁多，唔買等幾時#:P#dog

當然要預 2020年， 甚至2021年續組時加租能力

但refer 返王國龍嘅訪問， 最多加少啲，唔會唔加, 而且朗豪坊咁黃金嘅地段

0823 

一個月前成功收購左澳洲CBD地段嘅其中一個寫字樓  Market Str. 100, 開始衝出國際

而佢嘅PPT 都提到目標做到20% 內地物業 & 10%海外物業

亦都會唔再只focus 零售商場, 相信2020年 2021年 環球經濟下行

特別係亞太地區受到WARS嘅影響, 0823會以更低嘅價錢買到靚野

仲有就係美金造好(帶埋HKD升值), 相對上其他地區匯率上會更平

真係發達機會

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望望 SG REIT

拎兩個AUM (Assets under Mgt) 最大嘅講下

• Capitaland Mall Trust (C38U)) 都只係大約HKD675億
• Ascendas Reit (A17U) 就 HKD693億
• 而 C38U 嘅gearing 已經32.9%
• A17U 就36%

都好接近max., 而普遍SG REIT 都用得好盡, 以下網頁有晒

https://sreit.fifthperson.com/

嚟緊再買新野/發展 就有機會要供股, 或者好似 C38U 同C61U 合拼再用埋少少gearing 佢

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總個結先

• 睇到香港最大三隻REIT 嘅物業市值
• 睇埋佢地嘅gearing 
• 要用埋餘下gering 可以買到啲乜
• HK REIT size 真係好大, 大過晒SG REIT 嘅頭兩位
• SG REIT 收購空間無HK REIT咁大, 仲有供股/賣產/合拼 嘅可能

利申

持有以上所有提過嘅股票

嚟緊如果兩地都有特價時段, 會再加碼執平貨

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ELITE Commercial REIT (EPC)

ELITE Commercial REIT

有谷友對佢性趣甚大, 亦都勾起左我嘅好奇心, 睇下咩料子
今日無乜數計, 一來招股書未出晒, 二來REIT 真係無乜數好計 , 依篇主要寫嚟比自己第日睇返

SGX 上市, 以GBP計價, 聲稱有7.1%(2020年)(Page股息回報, 對比 IB GBP嘅利息支出大約1.63%-2.13%
睇落好似係唔錯嘅投資項目

Fact Find

• 依隻係一隻嚟緊會喺SGX 上市嘅REIT
• Elite 於2018年11月16日購入左圖嘅物業
• 佢全部嘅物業都係位於英國
• 99%租金收入嚟自單一租戶-英國政府
• 睇返左圖, 地理上都分散左英國唔同地區
• 左圖下方table見到佔比最重嘅地區係Scotland 約25
• 其他地區嘅物業數 & 租金佔比都尚算分散
• 英國政府作為租客 credit risk 以主權評級為參考, 有AA級
• 租約有通賬掛勾條款 (Page 6)
• 每五年有rental escalation, 以英國CPI為基準, 每年最少1% 最多5%
• 全部物業現時都under 10年租約, 預計會2028年到期, 有部份租約會有5年嘅break
• 97項物業為freehold land (列表睇到其實有一個物業係leasehold, 但期實都2255年先到期, 仲有235年) (Page 32)
• 實際租戶為 DWP, 英政嘅福利部門, 主要提供失業救濟, 就業輔助服務
• 有約82%物業提供前線服務
• 餘下約17.5% 為back office, call center
• 有86.3%嘅就業中心-Jobcentre Plus 方圓三英里
• "經理"會採用主動管理嘅態度去減少re leasing risk. 會定期同租戶溝通, 了解租戶嚟緊中長期計劃會唔會續租, 另外有一年退租通知期
• 有74.2% 嘅物業係喺城市主中心, 100%嘅物業距離巴士站10分鐘步行路程, 59.8%距離巴士站為15分鐘步行路程 (Page 12)
• 物業附近(0.8公里方圓)平均有4間超市, 12間餐飲, 5間醫藥設施, 4間學校 =>有人流咁解 (Page 12)
• 現時有基石投資者, 包括 UBS/ Bank of SG/ CIMB Bank 嘅私人銀行客戶 (Page 101)
• 派發股息政策, 由上市到2021年, 會100%派發, (Page 103)
• 往後會大於或等於90% (Page 103)
• 股息會以GPB計算, 以會由SGD派發比股東, 亦都可以填表"Distribution Election Notice" 申請收取GBP (Page 103) <-作為HKers實際操作有待了解
• UK 企業稅於2020年4月1日起, 由19% 下調至17%

未來潛力發展

• 部份嘅物業業所佔地皮未完全開發 (Page 15)
• 部份物業可以有改建/重建成其他用途, 增加潛在租值 (Page 15)
• sponsor嘅物業有優先購買權 (Page 17)
• 現時Gearing 大約32%, 而max.可達45% (Page 78)
• Sponsor 另外有62個商用物業喺UK, 現時以長期租約形式租緊比UK Gov, 而依62個物業係Elite Private Capital 於2019年12月30日 (Page 126)

預計2020年會有7.1% yield (招股書Page 4)

預計2020年 to 2022年, 年平均CPI增長為2.1%

Sponsor

• Elite Partners Holding
• Ho Lee Group
• Sunway RE Capital

Property Manager: Jones Lang LaSalle Ltd <-好出名嘅 仲量聯行

講下鬼鼠收費, 其實又唔係好鬼鼠嘅, 不過唔睇真係唔知 (Page 39)

REIT嘅管理人費用->比 仲量聯行嘅 (Page 215)

• Base Fee: 10% of 可分派收入(在扣除管理費人前嘅10%)
• Performance Fee: 新增嘅DPU 當中嘅25% (在扣除樓上10%後嘅DPU增加)
• 招股書做左個假設, Yr1 DPU 5, Yr2 DPU 3, Yr3 DPU 4->咁就只有Yr3 先會有Performance Fee (Page 40)
• 管理人費係可以Pay in Cash or Units 
• 仲量聯行已經揀左2020年 2021年嘅Base Fee都100%收取Units
• 而上市日至 2021年12月31日 都不會收取任何形式嘅Performance Fee (Page 41)

Trustee's Fee 受託人費

• 不會超過 0.015% of 受託嘅物業
• 最少收 SGD$15,000 每個月 (Page 41)
• 信託人費用由管理人 & 受託人 不定時(From time to time應該點譯?)決定 (Page 41)

仲有其他費用, 關於組約管理/收購費/建設費/重建費/出售費. 可以由REIT管理人做, 亦可由管理指派其他公司代勞

• Acquisition Fee: 1% of 被收購嘅物業價值(Cash or Units) (Page 42 & 216)
• Divestment Fee: 0.5% of 被賣出物業嘅價值(Cash or Units) (Page 44 & 216)
• Development Mgt Fee: 3.0% of 總工程價值 (Page 218)
• 補充, 自己發展物受限於條款, 不能超過10% of EPC物業價值
• 另外亦可提昇到25%, 如果該發展為EPC當時持有嘅物業 & 已經持有3年 (Page 46)
• Lease Management Fee & Lease Commission(Both pay in Cash or Units) (Page 48 & 219)
• 每年1% of 每個物業嘅收入 <-Lease Management Fee
• 2020年 & 2021年, 管理人會以Units收取Lease Management Fee (Page 48)
• 如果租約 超過3年, 會收取1個月租金為佣金, 少過3年收0.5個月租金. 如其他第三方經紀合作嘅租約, 不論租約屬於任何年期租金, 管理人都會收取0.25個月租金為佣金

Payable to Property Manager, Paid by Elite Gemstones Properties Ltd (Page 49)

• Property Management Fee: 固定每年GBP235,600., 2020年 2021年同價, 之後未定
• Construction Supervision Fee: 由0.0% to 5.0%  (Page 50)

等我整理下思路, 好似都好多收費, 以下全部in GBP

基本盤, 每年要比嘅

2020年預計租金收入為23,274,000-

每年235,000 嘅物業管理費 ->~1%

每年租金嘅1% ->Lease Mgt Fee

每年信託費約101,000 --> 0.43%->當0.5%咁計啦

=>咁就無左 2.5%

如果之後所有97個物業到期簽新約, 超過3年租約扣1個月, 假設都再簽10年, 都係扣1個月

換句話說2028年時會再扣走 8.3%嘅租金作為Lease Commission

(1個月 除12個月=0.08333333)

如果有新Project 的話, 會扣走0%-5%做建設監工費, 另有3% 嘅Dvlp Mgt Fee

Total 大約 3% - 8%

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講咁多買定唔買呀撚樣?

errrrr... 其實我想買

會睇埋完整嘅IPO 定價再決定

主要我(地)要注意嘅位係好多費用會係以Units 形式派發
睇返下圖, 2020年會派16,222 計返佢聲稱 7.1% yield, 咁IPO價就係 228,479
如果Manager 收嘅係Cash, 咁可能會只係派12,014比股東
咁個yield 會係 5.25%
咁2021年呢? before Adj 的話, 個yield 會係6.18%

其實招股書有個"假設派units or 派Cash"計左出嚟 (Page123), 但招股資料未齊, 所以依一頁暫時空白左
有新消息會再update

SGX-REIT

2019年入左投資谷之後, 眼界大開
向來都有聽聞SG REIT, 但真係會落手落眼去研究都係2019年尾

做左少少research, 放埋上嚟, 不過真係得幾個point form 咁
完全唔係一篇文
有機會有時間再逐間逐間認真寫

已經拖左好多街數未寫 #sosad

首先第一樣: 地圖

https://drive.google.com/open?id=14F9Wy-Llsf9VqBcO4kFCNSr79tmy8LR5&usp=sharing

用Google 嘅My Map 入左幾間我有性趣嘅商場 / 寫字樓 REIT 嘅物業落地圖

小弟係一個睇慣地圖, 鐘意睇地圖嘅人
而物業投資當然要係買CBD & 旅遊最旺區
所以入晒落Map , 橫掂都入左, 分享埋比大家

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YouTube 點解買CBD <- 小弟同依個YouTuber 無任何連繫

另一段uTube, 講馬來CBD<- 依段講馬來投資住宅都係揀CBD

每個地方, 每個市場都略有不同, 寫字樓 商場 住宅 酒店 亦都有唔同結構
但我幾buy CBD理論, 特別係隔山買牛, for 大家參考

->所以, 港股嚟講我會prefer 1997(注意唔係REIT) & 2778 more than 808 / 435
823 778 兩隻民生, 加上香港地理 & 零售 & 市民消費習慣獨特
-->> 823 vs 778 ? 我揀823, 有機會開post 再講
利申持有 1997 2778 823 778 :P

SG CBD

SGX REIT AUM

第二樣, 上邊兩幅圖, 一個係AUM, 一個係Market Cap

太細隻嘅size 會局限佢嘅gearing, 亦都係會影響佢第日收購新投資物業嘅可能性
或者要供股先夠錢買新野?

第三樣, 有少少驚會比大家叉lunch

可能有錯漏
小弟跟住上面AUM張list, 每間寫左真係一兩個point for 自己第日再 further study

工業/物流

• M1GU #Sabana REIT #星加坡 #Data
• CNNU #EUR (CSFU#SGD) #Cromwell European Reit
• SV3U #Soilbuild Business Space REIT #息跌
• K2LU #Cache Logistics #股價潛水
• BWCU #EC World REIT
• O5RU #AIMS AMP Capital REIT
• AJBU  #Keppel DC REIT #Data
• CY6U #Ascendas India Trust
• BUOU #Frasers Logistics & Industrial Trust (合拼) (ND8U) #Frasers Logistics & Industrial Trust

• #澳洲倉 #德國倉 #荷蘭倉 #寫字樓 #地域分散
• J91U #ESR REIT
• ME8U #Mapletree Industrial
• M44U #Mapletree Logistics Trust
• A17U #Ascendas REIT #英國7%星加坡79%澳洲14%

###物流類可能都係買頭三隻 加合拼後嘅BUOU

寫字樓

• CMOU #Keppel Pacific Oak US REIT #Keppel KBS US Reit
• UD1U #IREIT Global #德國office #準備西班牙office
• ND8U #Frasers Commercial Trust #已合拼 #BUOU
• BTOU #Manulife US REIT #美國寫字樓 #無稅 #管理費全部係增發股票
• TS0U #OUE Commercial REIT #星加坡寫字樓商場酒店
• K71U #Keppel REIT #星加坡CBD #韓澳 #80%星 15%澳
• C61U #CapitaCommercial Trust #CBD
• T82U #Suntec REIT #CBD OFFICE

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• OXMU #Prime US REIT
• JYEU #lendlease global commercial reit #2019新上市 #一個烏節路商場 & 意大利office 租比電訊公司

### office 一定係買CBD, 所以主力應該係 Keppel / Capital / Suntec

商場

• BMGU #BHG Retail REIT #北京西寧成都大連商場
• CEDU #Dasin Retail Trust #廣州商場
• CRPU #Sasseur REIT #內地Outlet Mall
• D5IU #LippoMalls Indo REIT #印尼商場
• P40U #Starhill Global REIT #星馬澳中日
• AU8U #CapitaRetail China Trust
• J69U #Frasers Centrepoint Trust #地區性商場?
• SK6U #SPH REIT #地區性商場?
• N21U #Mapletree Commercial Trust
• RW0U #Mapletree North Asia #又一城 #日本office
• C38U #CapitaLand Mall Trust

###商場都係 CBD & 旅遊旺區為首選, 所以會係頭三隻 (可能唔包又一城)

SK6U 其中一個商場嘅介紹寫自己係"組屋"嘅基座商場

忽然醒起SGX REIT 好似無乜類似香港0823 0778 主題嘅屋村REIT

會再研究下

酒店

• LIW #Eagle Hospitality Trust
• XZL #ARA US Hospitality Trust
• Q1P #Ascendas Hospitality Trust #日韓澳星
• SK7 #OUE Hospitality Trust
• ACV #Frasers Hospitality Trust
• Q5T #Far East Hospitality Trust
• J85 #CDL Hospitality Trust
• A68U #Ascott Residence Trust
• HMN (Q1P & A68U) start from 2020JAN02

###酒店會買一隻當係分散下, 咁當然會係合拼後嘅 HMN

發覺有唔少人無留意, 其實HMN 係一隻四合一嘅產物

Ascott-Business Trust 會持有本身Q1P 嘅BT

而Ascott 本身係REIT, 會持有Q1P 本身嘅REIT

兩舊BT 兩舊REIT, 四合一

有機會講講 #sosad #留名走數

醫療

• AW9U #First Real醫療 #sponsor財 #USD SGD CPI 2%
• C2PU #ParkwayLife Reit #有加無減機制

其他類形信託

CJLU #光纖 trust

A7RU #Keppel Infrastructure Trust

-------------------------今日鳩up到依到-------------------------