ELITE Commercial REIT (EPC)

ELITE Commercial REIT

有谷友對佢性趣甚大, 亦都勾起左我嘅好奇心, 睇下咩料子
今日無乜數計, 一來招股書未出晒, 二來REIT 真係無乜數好計 , 依篇主要寫嚟比自己第日睇返

SGX 上市, 以GBP計價, 聲稱有7.1%(2020年)(Page股息回報, 對比 IB GBP嘅利息支出大約1.63%-2.13%
睇落好似係唔錯嘅投資項目

Fact Find

• 依隻係一隻嚟緊會喺SGX 上市嘅REIT
• Elite 於2018年11月16日購入左圖嘅物業
• 佢全部嘅物業都係位於英國
• 99%租金收入嚟自單一租戶-英國政府
• 睇返左圖, 地理上都分散左英國唔同地區
• 左圖下方table見到佔比最重嘅地區係Scotland 約25
• 其他地區嘅物業數 & 租金佔比都尚算分散
• 英國政府作為租客 credit risk 以主權評級為參考, 有AA級
• 租約有通賬掛勾條款 (Page 6)
• 每五年有rental escalation, 以英國CPI為基準, 每年最少1% 最多5%
• 全部物業現時都under 10年租約, 預計會2028年到期, 有部份租約會有5年嘅break
• 97項物業為freehold land (列表睇到其實有一個物業係leasehold, 但期實都2255年先到期, 仲有235年) (Page 32)
• 實際租戶為 DWP, 英政嘅福利部門, 主要提供失業救濟, 就業輔助服務
• 有約82%物業提供前線服務
• 餘下約17.5% 為back office, call center
• 有86.3%嘅就業中心-Jobcentre Plus 方圓三英里
• "經理"會採用主動管理嘅態度去減少re leasing risk. 會定期同租戶溝通, 了解租戶嚟緊中長期計劃會唔會續租, 另外有一年退租通知期
• 有74.2% 嘅物業係喺城市主中心, 100%嘅物業距離巴士站10分鐘步行路程, 59.8%距離巴士站為15分鐘步行路程 (Page 12)
• 物業附近(0.8公里方圓)平均有4間超市, 12間餐飲, 5間醫藥設施, 4間學校 =>有人流咁解 (Page 12)
• 現時有基石投資者, 包括 UBS/ Bank of SG/ CIMB Bank 嘅私人銀行客戶 (Page 101)
• 派發股息政策, 由上市到2021年, 會100%派發, (Page 103)
• 往後會大於或等於90% (Page 103)
• 股息會以GPB計算, 以會由SGD派發比股東, 亦都可以填表"Distribution Election Notice" 申請收取GBP (Page 103) <-作為HKers實際操作有待了解
• UK 企業稅於2020年4月1日起, 由19% 下調至17%

未來潛力發展

• 部份嘅物業業所佔地皮未完全開發 (Page 15)
• 部份物業可以有改建/重建成其他用途, 增加潛在租值 (Page 15)
• sponsor嘅物業有優先購買權 (Page 17)
• 現時Gearing 大約32%, 而max.可達45% (Page 78)
• Sponsor 另外有62個商用物業喺UK, 現時以長期租約形式租緊比UK Gov, 而依62個物業係Elite Private Capital 於2019年12月30日 (Page 126)

預計2020年會有7.1% yield (招股書Page 4)

預計2020年 to 2022年, 年平均CPI增長為2.1%

Sponsor

• Elite Partners Holding
• Ho Lee Group
• Sunway RE Capital

Property Manager: Jones Lang LaSalle Ltd <-好出名嘅 仲量聯行

講下鬼鼠收費, 其實又唔係好鬼鼠嘅, 不過唔睇真係唔知 (Page 39)

REIT嘅管理人費用->比 仲量聯行嘅 (Page 215)

• Base Fee: 10% of 可分派收入(在扣除管理費人前嘅10%)
• Performance Fee: 新增嘅DPU 當中嘅25% (在扣除樓上10%後嘅DPU增加)
• 招股書做左個假設, Yr1 DPU 5, Yr2 DPU 3, Yr3 DPU 4->咁就只有Yr3 先會有Performance Fee (Page 40)
• 管理人費係可以Pay in Cash or Units 
• 仲量聯行已經揀左2020年 2021年嘅Base Fee都100%收取Units
• 而上市日至 2021年12月31日 都不會收取任何形式嘅Performance Fee (Page 41)

Trustee's Fee 受託人費

• 不會超過 0.015% of 受託嘅物業
• 最少收 SGD$15,000 每個月 (Page 41)
• 信託人費用由管理人 & 受託人 不定時(From time to time應該點譯?)決定 (Page 41)

仲有其他費用, 關於組約管理/收購費/建設費/重建費/出售費. 可以由REIT管理人做, 亦可由管理指派其他公司代勞

• Acquisition Fee: 1% of 被收購嘅物業價值(Cash or Units) (Page 42 & 216)
• Divestment Fee: 0.5% of 被賣出物業嘅價值(Cash or Units) (Page 44 & 216)
• Development Mgt Fee: 3.0% of 總工程價值 (Page 218)
• 補充, 自己發展物受限於條款, 不能超過10% of EPC物業價值
• 另外亦可提昇到25%, 如果該發展為EPC當時持有嘅物業 & 已經持有3年 (Page 46)
• Lease Management Fee & Lease Commission(Both pay in Cash or Units) (Page 48 & 219)
• 每年1% of 每個物業嘅收入 <-Lease Management Fee
• 2020年 & 2021年, 管理人會以Units收取Lease Management Fee (Page 48)
• 如果租約 超過3年, 會收取1個月租金為佣金, 少過3年收0.5個月租金. 如其他第三方經紀合作嘅租約, 不論租約屬於任何年期租金, 管理人都會收取0.25個月租金為佣金

Payable to Property Manager, Paid by Elite Gemstones Properties Ltd (Page 49)

• Property Management Fee: 固定每年GBP235,600., 2020年 2021年同價, 之後未定
• Construction Supervision Fee: 由0.0% to 5.0%  (Page 50)

等我整理下思路, 好似都好多收費, 以下全部in GBP

基本盤, 每年要比嘅

2020年預計租金收入為23,274,000-

每年235,000 嘅物業管理費 ->~1%

每年租金嘅1% ->Lease Mgt Fee

每年信託費約101,000 --> 0.43%->當0.5%咁計啦

=>咁就無左 2.5%

如果之後所有97個物業到期簽新約, 超過3年租約扣1個月, 假設都再簽10年, 都係扣1個月

換句話說2028年時會再扣走 8.3%嘅租金作為Lease Commission

(1個月 除12個月=0.08333333)

如果有新Project 的話, 會扣走0%-5%做建設監工費, 另有3% 嘅Dvlp Mgt Fee

Total 大約 3% - 8%

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講咁多買定唔買呀撚樣?

errrrr... 其實我想買

會睇埋完整嘅IPO 定價再決定

主要我(地)要注意嘅位係好多費用會係以Units 形式派發
睇返下圖, 2020年會派16,222 計返佢聲稱 7.1% yield, 咁IPO價就係 228,479
如果Manager 收嘅係Cash, 咁可能會只係派12,014比股東
咁個yield 會係 5.25%
咁2021年呢? before Adj 的話, 個yield 會係6.18%

其實招股書有個"假設派units or 派Cash"計左出嚟 (Page123), 但招股資料未齊, 所以依一頁暫時空白左
有新消息會再update