領展 董事會大部份係非執董, 令到公司管理不善! (問號?)

話說, 近排領展0823 供股事件, 有啲所謂專業人士 吹到話 
「0823 董事會得兩個執行董事, 所以先會做啲咁差嘅決定(供股)」
「其他董事會入面嘅"非執董" 係無撚用嘅」
該位所謂專業人士, 仲話, 咁大間 REIT 
「有咩可能得兩個 director 話事」
「點解政府分出嚟嘅公司, 會比兩個執董話事」 (下, 咩年代? 仲講返分拆? 隔左幾多年?)
然後一堆陰毛論 走出嚟.......

咳咳, 真係嘔血... 我就好痛痕陰謀論嘅, 
但我唔喺領展董事會入面, 更加無份開會, 證明唔到領展有無比依兩個執行董事(CEO CFO) 為所欲為
不過小弟勝在睇得多唔同公司嘅年報, 亦有少少好奇心
今日Share 多幾個例子比大家參考下, 再交比你地自己去思考

淨係睇年報例子, 唔會講乜鬼上市規則, 唔會講法律...

[剪報] 領展專訪 (2021 Dec)

https://www.hk01.com/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%A8%93%E5%B8%82/714027/

專訪｜110億狂掃海外物業　領展霍業生：港短期通關未敢過份樂觀

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領展資產管理（中國）總監霍業生接受《香港01》專訪時表示，香港市場不少貴重物業均由實力雄厚的大業主及發展商持有，相關放盤少，為維持高增長目標，未來仍會繼續在外地物色投資機會，而且會分散投資組合，「唔同籃放唔同類型雞蛋」。

人話✅✅✅ 

823唔係唔想喺香港買物業, 因為香港大部份物業都由大地主持有, 佢地持貨能力相對更高, 好少有減價(靚回報)嘅物業買.

未來823嘅增長動力來源係收購 (加租帶嚟嘅增長佔比較少)

香港無野好買, 去外地買, 更可以做到收入來源分散.

又講0823領展，年報有新point

我無諗過依隻咁嘅 0823有咁多野可以講， 喺睇緊份中期年報又好似見到有啲新point， 值得mark低，(順手比埋大家睇)
領展中期年報網址: 
https://www.linkreit.com/tc/investor-relations/financial-reports-and-presentations/

領展823 網上業績發佈會. 掂! (2021 Oct)

是咁的，上篇跟住0823嘅公告& PPT 寫左啲過去半年嘅業績重點

之後再睇埋官網嘅分析員會議 仲有CNBC 嘅訪問

有幾個point 想寫埋, 今篇可能會比較零碎

房託之皇, 領展823 最新業績重點(2021 Oct)

 well.. fb 大家有比反應, 咁找數😂😂

香港零售: 

• 香港商場部份出租率創新高, 有97.5% (同年6月份為96.9%)(又話商場無人租?)

• 續租租金(唔係成個場嘅租金)只係上升3.4% (唔好以為高過通賬, 一份約至少都兩至三年, 所以3.4% 係比較細嘅加幅) 依個弱左少少, 不過今年咩情況, 唔需要再解釋

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• 整體香港商場依部份收入上升6.2% (主要係一次性營銷及其他收益為主, 本業嘅商鋪/街市/教育 大約增長2%)

• 租金對商戶銷售金額持平, 大約13% (領展係睇住依個數嚟決定加租幾多)

• 喺嚟緊半年, 有大約面積19% 嘅商場租約到期 (等於: 可以再加租)

美國長期Work From Home， Office 無人租？！？！？！？！

作為一個老闆, 除左睇盤數, 都要有business sense

平時除左要唔離地, 睇多啲世界各地嘅新聞, 亦要了解下其他"同業" 發展成點

知己知彼, 話唔定搵到投資機會

大約一年前 COVID 最爆嘅時候, 差唔多個個股民/市民 都會話以後有網購就得嫁啦, 有上網 work from home 嫁啦, 唔洗行商場, office 都唔會有人租嫁啦

「仲買收租股?」「are u kidding me?」

「無人租嫁啦」

買SG REIT嘅時候有無留意? (2)

依一篇嘅內容其實係我之前喺Facebook 嘅， 我搬返過嚟Blog做少少整理
https://www.facebook.com/lookitsmathbook/posts/325044965743687
前幾日寫過M44U嘅例子
買SG REIT嘅時候有無留意? (1) https://lookitsmathbook.blogspot.com/2021/06/sg-reit-1.html
今日講講SG 另一個REITs嘅大集團Capitaland 
旗下Ascendas 下面A17U 一單近期嘅deal

[剪報] 解讀新聞- 領展0823

下面係明報嘅 0823訪問, 我會喺每個要點到放枝紅旗sticker

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https://m.mingpao.com/pns/%E7%B6%93%E6%BF%9F/article/20210705/s00004/1625422510573/%E9%A0%98%E5%B1%95%E7%A0%94%E8%B3%BC%E6%B5%B7%E5%A4%96%E5%AF%AB%E5%AD%97%E6%A8%93-%E6%B8%9B%E4%BE%9D%E8%B3%B4%E6%B8%AF%E5%B8%82%E5%A0%B4%E7%8E%8B%E5%9C%8B%E9%BE%8D%E7%A8%B1%E7%95%99%E6%84%8F%E6%98%9F%E6%97%A5%E8%BE%A6%E5%85%AC%E5%AE%A4%E6%8A%95%E8%B3%87%E6%A9%9F%E6%9C%83

買SG REIT嘅時候有無留意? (1)

um...well..關於SG REIT嘅依篇文一路都想寫出嚟同大家share, 因為市面上真係唔覺有blogger/ KOL/ Youtuber 有提過下依樣野

而我覺得依個係非常重要, 唔應該無視嘅一個要點

買入任何REITs 時都應該留意有無依件事發生, 再去思考值唔值得買入

投資產品無一樣係完美, 只有適唔適合自己

今日叫得做(1) 就係開左個頭先, 因為依個超級大topic 我都拖左成年😂😂😂 唔可以再拖

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今日先整理下我之前喺 連登 貼過嘅野, 開左個頭先

房託之皇, 領展823 最新業績重點(2021 Mar 31)

 https://www.linkreit.com/en/investor-relations/financial-reports-and-presentations/

今日, 2021年06月17日
領展823 出左截至2021年03月31日嘅全年業績

一隻咁穩陣嘅REIT, 一般嚟講睇下幾個重點就fit 晒

唔需太擔心業績大上落/假數/CEO出術玩野...etc...

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香港物業:

領展“又”買入新資產

https://inews.hket.com/article/2974936/
領展 （00823） 宣布，斥資32.047億元人民幣，收購位於廣州市天河區的太陽新天地購物中心，據估值報告，收購價較物業估值折讓約4.3%。該物業為為8層高的商業發展物業連同4層地庫，零售面積共約9.01萬平方米，設有800個泊車位。成交後，領展將成為物業的唯一擁有人，太陽新天地將是領展歷來第7項內地物業。

YouTube>>>> https://youtu.be/WPG2245kjXg
領展823買新商場, 我點睇依單News?

香港首隻物流房託上線啦: 順豐房託

 Hi~~~~~

早排寫過篇 MPF crossover REITs 嘅文章唔知大家仲有無印像
可以去依到重溫下-> https://lookitsmathbook.blogspot.com/2020/06/reits.html

RTHK即時新聞, [10.02.21 11:35]

順豐復牌升停板 順豐房託啟動來港上市程序

順豐控股公布收購嘉里物流逾51%股權後在深圳交易所復牌，開市升停板，報117.1元人民幣，創新高。另外，順豐房地產投資信託基金啟動在香港上市程序，在聯交所發布的初步招股文件顯示，順豐房託將成為首個以物流為主的房地產投資信託基金，初步組合包括3項位於香港、佛山及蕪湖的現代物流物業。截至去年9月底可出租總面積約30.8萬平方米。截至去年9月底，順豐房託收益約2.05億元，按年上升2.7%，但盈利只有32.1萬元，2019年同期則有1.56億元，受投資物業公允值下跌及融成本急升影響。

2021-02-10 11:29:30

今日依篇文唔評論SF 收購嘉里

主要想講下 順豐房託 幾個要注意事項

[Bin C文] 對香港磚頭之睇法

 Hi, 大家新年快樂; 財息兼收!!!

打一篇Bin C文, Bin 自己屍
投資路上每日都係學習, 今日的我打倒昨日的我

除左要好似財演咁出嚟認屎認屁(認叻)
亦都要檢討下自己做嘅決定可唔可以更好? / 當日點解會做咁嘅決定? / 下次再遇到會點?

緊接上一篇Blog: 向Howard Marks借幅圖嚟寫下先

 有位網友share 左篇野比小弟, 可以連帶返我上一篇嘅感悟

link:
https://www.oaktreecapital.com/insights/howard-marks-memos
Latest memo from Howard Marks: Coming into Focus

當中有兩幅圖好洗好用

嚟一個猴子偷圖

近排好似有幾單關於REITs 嘅新聞

喂， Halo 大家好，又係我呀

好耐無動筆，唔洗擔心小弟，只係懶所以摺埋左一兩個月

是咁的

依幾個月有幾單關於Reits 房託嘅新聞

開頭覺得無乜特別，但諗諗下好似見到一個 full picture

[鳩噏幾句] 冠君產業信託與醫思醫療成策略伙伴

好似好耐無動筆，今日嚟篇快嘅

其實無乜引伸含意

大家當新聞咁睇，得個“知”字就算 ...haha

悶野: 香港房託守則

是咁的, 睇開SG REIT嘅 presentation slide, 見到依張Table

https://www.mapletreecommercialtrust.com/Investor-Relations/Publications/Investor%20Presentation%20without%20Filter.aspx

一張嚟自 Mapletree Commercial REIT 嘅Power Point Slide

當然， 我比較focus 嘅係 HK vs SG

• 收入來源

HK REIT 要100% 收入來自物業

而SG 只要75%

(依到要再了解下"物業"嘅定義)

兩地嘅REIT 都可以投資外地資產 (不限比例)

• Development

兩地都係用"Deposited Property"依個字眼

Google 過下, 簡單理解做"物業價值"

而HK 係Max 10% (有823 投地海濱匯嘅例子)

SG 係25%

• Gearing

兩地都係max 45% of Total Assets (而唔係單單物業價值)

• Payout

字面上有少少唔同

HK 係 90% Income After-tax

SG 係 90% taxable income (咁理解應該係 before tax?)

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依個係香港證監會關於房託嘅守則 

https://www.sfc.hk/web/TC/rules-and-standards/codes-and-guidelines/codes/?rule=%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%8A%95%E8%B3%87%E4%BF%A1%E8%A8%97%E5%9F%BA%E9%87%91%E5%AE%88%E5%89%87

就住樓上講嘅幾個point, 再deep少少咁睇

7.1 投資限制

有關的房地產項目一般必須可產生收入。無論在任何時候，該計 劃的資產總值至少 75%均必須被投資於產生定期租金收入的房 地產項目。

->(字眼"定期租金")

7.2 投資於空置土地，

該計劃被禁止投資於空置土地，除非管理公司已證明有關投資是屬於按下文第 7.2A 條可進行的物業發展中不可或缺的部分以及屬於該計劃的投資目標或政策 範圍內。

 該計劃可以購入空置及沒有產生收入或正在進行大規模發展、重建 或修繕的建築物的未完成單位，但(a)這些房地產項目的累積合約價 值連同(b)下文第 7.2A 條所述的物業發展費用，無論在任何時候均 不得超過該計劃的資產總值的 10%。

->(以我理解, 唔可以就買塊地返嚟, 好似12 16 17咁囤地, 而係一買返嚟係而已經有晒planning 會點起, 起啲乜, 例子就係823個九龍灣office. 而成個project 嘅金額唔可以超過資產總值嘅10%)

注意係資產總值, 而唔係物業總值

7.2B 金融工具

該計劃可在符合其組成文件的條文規限下，投資於以下金融工具

該計劃所持有的由任何單一公司集團發行的相關投資的價值，不會 超過該計劃資產總值的 5%

->(2778 其實有買少少Bond, 而唔超過總資產1%, 跟返7.2B嘅規定, 唔可以超過5%)

7.7A 聯權共有權安排

管理公司須確保該計劃在所有時候均擁有每項物業的大多數(50%以上)擁有權 及控制權。在作出任何投資時，管理公司須符合以下條件：

->(睇嚟唔似SG REIT, 據我了解, Keppel REIT 係有揸33%業權嘅office, 而跟7.7A 嘅規定, 睇嚟HK REIT 要買野都要有至少一半業權)

7.9 借入款項的限制

該計劃可以為投資的融資或營運的目的，直接或透過其特別目的投資工具借入 款項，但無論在任何時候，借款總額都不得超逾該計劃的資產總值的 45%。

->(好簡單 gearing 45% 用總資產計, 而唔係物業價值)

(另外係計"借款", 而唔係"負債, 用英文可能會好少少, Bank loan/Bond 而唔係 total Liability)

7.12 股息政策

該計劃每年須將不少於其經審計年度除稅後淨收入 90%的金額分派予單位持有 人作為股息。

->(after tax Profit嘅至少90%)

剪報：強積金研放寬投資REITs比重

【認真】
長遠對房託有好大嘅支持
留名睇結果

【9up】

如果香港嘅MPF係買返晒香港嘅資產

機場/鐵路/水電煤/五隧一橋/屋村商場(領展)

甚至公屋單位收租權/棕地嘅未來發展/更遠睇, 明日大嶼(雖然個人嚟講prefer最後真係無地先填海)

加唔加價就會變成大部市民嘅退休金
發唔發展棕地/點樣發展/填唔填海 就會變成每個打工仔嘅關注點

但唔好嘅方面推演, 會變成民鬥民嘅局面

不過SG 可以做到大部份野under 淡馬錫旗下

睇嚟都要有一個信得過嘅政府先得

https://www1.hkej.com/dailynews/headline/article/2403784/%E5%BC%B7%E7%A9%8D%E9%87%91%E7%A0%94%E6%94%BE%E5%AF%AC%E6%8A%95%E8%B3%87REITs%E6%AF%94%E9%87%8D

2020年3月16日

強積金研放寬投資REITs比重

目前強積金的基金可投資香港、澳洲、英國及美國上市的房地產投資信託基金（REITs），惟投資總額不得超過基金資產的10%，消息指出，積金局正考慮修訂強積金投資指引，放寬REITs的投資限制。業界認為，由於REITs能提供穩定收入，有助業界開發供退休後投資的產品。惟業界一直爭取放寬A股的投資限制，則不在今次修訂投資指引之列。

總額可超過基金資產10%
消息指出，積金局早前就修訂強積金投資指引向業界進行諮詢，包括放寬投資REITs的限制。現時強積金成分基金雖可投資於獲核准的REITs，惟連同其他證券的投資，佔比最多為10%，投資規模有限。積金局擬放寬包括在澳洲、英國及美國等上市REITs的投資限制，令強積金可如投資其他核准證券交易所的股票般，有更大的空間買賣於上述市場掛牌的REITs。
積金局表示，一直有留意市場發展，把合適產品納入強積金准許的投資項目。由於REITs能提供穩定收入及達致分散投資效果，認為REITs是適合強積金的產品。該局採取審慎、循序漸進的做法，現時香港、澳洲、英國及美國上市的REITs已納入強積金准許的投資項目，但投資總額不得超過任何一個強積金基金資產的10%。該局知悉業界建議放寬以上REITs的投資限制，現正進行相關研究。

今次修訂指引不涉A股
被問到今次擬修訂指引，會否同時放寬對內地A股的限制，該局回應稱，現正探討業界建議放寬REITs的投資限制，但與放寬A股並無關連。該局會因應各地區的市場和經濟發展、業界意見及風險管理問題，持續研究及檢討是否需要修訂核准證券交易所名單。
香港投資基金公會行政總裁黃王慈明強調，強積金的投資框架一向甚為嚴謹，但見到REITs有投資需求，特別切合提取退休儲蓄階段的需要，因為退休後既要重視投資風險，亦要留意長壽風險，在此階段現金流甚為重要，故會尋求有定期收入或派息的投資，除年金外，REITs都有此等特性。若積金局能落實調整REITs的投資限制，是良好的發展。

業界：利開發退休後產品
積金局去年設立「投資解決方案實驗室」，鼓勵業界開發涵蓋計劃成員累積財富及提取退休儲蓄兩個階段的退休投資方案。惟業界認為，要開發相關產品，投資的規管框架要更具彈性，特別是退休後投資產品，須考慮如何配合提取的要求，投資範圍要擴闊，例如容許投放於高息及新興市場債券、提取收益產品（Drawdown Fund）以及把投資REITs的投資範圍擴大等。
BCT銀聯集團董事總經理及行政總裁劉嘉時相信，REITs普遍被視為能提供穩定現金流，並適合退休金的投資項目，若落實放寬投資限制，對基金經理的投資選項會有幫助。業界一直提出如何優化強積金投資，包括放寬投資限制及加強可投資REITs深度，樂見監管機構作出改變，對整體強積金投資均有幫助。
採訪、撰文：陳玉珍

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HK SG REIT（短篇）

是咁的， 早排同谷友傾開 HK REIT，寫左幾隻字

順個便放埋上嚟，當比自己第日bin c用

今日2020年02月09日

0778 置富REIT日幾日出左業積, 以下係一篇CEO嘅訪問

置富產業信託行政總裁趙宇表示，留意到近期物業價格回落，認為是物色收購的良機，公司暫時專注本地私人屋苑商場，而在物色收購項目時，會平衡經濟下行的風險，主要考慮回報率以及增長潛力。

趙宇又說，公司物業收入淨額增長，主要來自+WOO嘉湖一期翻新後租金增長。有關項目花費1.5億元，主要引入零售、餐飲、家居用品，以及教育服務行業的商戶，公司正積極籌備翻新嘉湖二期商場，但現時未有確實投資金額數字。  

0778 CEO話會嚟緊經濟下行,搵新野買, 會focus 香港嘅私樓商場

0778 物業價值 HKD$428億, gearing係22%

香港法例gearing max 好似45%

當0778 會增加10% gearing 去買新野, 咁大約係HKD42.8億

如果20% 就大約HKD85億

因為CEO話係私樓商場, 咁拎返啲數據睇下私樓商場大約幾錢

睇返0778 公告

• 第一城 88.6億
• 嘉湖 87.9億
• 都會駅 39.7億
• 麗港城 27億

大家拎個概念, 佢可以買到咩size/位置嘅商場

我個人估計可能買返長實1113 嘅商場, 因為誠哥都睇到慢慢放棄 (酒店轉住宅賣,甩手+WOO & 馬鞍山)

當然唔一定係成個商場買, 可以只係買一部份咁

成日FF 0778 會買海之戀, 咁其實佢又買唔買到呢?

商場原由港鐵及長實共同發展，其後長實購入港鐵持有的商場業權，但未有披露金額。[8]到2017年10月在工商舖樓宇買賣合約中，顯示長實用48.2億元購入。[9]其後將商場命名為海之戀商場（英語：OP Mall） <- from WIKI

假設當時長實係買50%返嚟, 咁2017年成個海之戀商場大約100億

唔知今日升左幾多, 因為好多鋪頭都簽晒約進注好

如果0778 買一半業權相信都夠錢嘅 

香港嘅房託因為2019下半年嘅反送中運動已經跌左唔少

再加上依家嘅WARS 唔少都大特價, -20%-30% (我視為買入時機)

而SG REIT過去大半年都升左唔少, 依家遇到WARS 睇嚟都開始特價

好粗略咁比較下兩者嘅發展空間

先睇HK REIT

• 0823 物業2204億 gearing 10%
• 2778 物業856億 %17.6
• 0778 物業428億 %22.1
• 0435 物業202億 %20
• 0808 物業111億 %20

就咁睇 0823 係仲有最撚多嘅發展空間, 2204億 X 30% =661億, 唔係講少食埋 0778 加 0435都得

而2778 都唔細, 物業價值856億HKD

gearing 只係17％

預埋佢今年會有 revaluation drop, 都仲有一堆gearing空間去買新物業 （max 好似45％？）

假設佢增加20% gear 都有大約 HKD164億可以用

大把野可以買 (前題要抵買) 164億可以買啲咩呢查實? 除左上面講到0778 個別商場價值

今次講遠啲, 英國!!!

https://www.thestandnews.com/finance/%E6%9D%8E%E9%8C%A6%E8%A8%98130%E5%84%84%E8%B3%BC%E5%80%AB%E6%95%A6%E5%95%86%E5%BB%88-%E5%B0%8D%E8%AC%9B%E6%A9%9F-%E6%88%90%E4%BA%A4%E5%83%B9%E7%A0%B4%E8%8B%B1%E5%9C%8B%E7%B4%80%E9%8C%84/

2017年嘅新聞

香港老字號醬油品牌「李錦記」，宣布以12.825億英鎊（約128億港元）收購被戲稱「對講機」（Walkie Talkie）的倫敦商廈Fenchurch Street 20號，打破英國單幢商廈的成交紀錄。

「對講機」的一半股權原由英國地產信託Landsec持有，另外五成股權由英國財團Canary Wharf 持有。李錦記公布，透過附屬的「無限極物業投資」以12.825億英鎊，向兩公司全購「對講機」的全部股權。

該地標商廈於2014年落成，共37層，樓面面積超過71萬平方呎，包括甲級寫字樓（佔67.1萬平方呎）、零售（佔1.7萬平方英呎）及配套設施（佔2.5萬平方呎），商樓目前已全數租出，主要租戶來自投資行業。

倫敦金融中心有三大商廈地標：「對講機」（Walkie Talkie）、「芝士刨」（cheesegrater）和「小黃瓜」 （Gherkin）；有「重慶李嘉誠」之稱的中渝置地大股東張松橋，今年4月以11.35億 英媒購入「芝士刨」。近日曾經傳李錦記欲買下「小黃瓜」the Swiss Re Building，但最後李錦記率先買入另一幢商廈「對講機」。

2778 有164億HKD可以用, 依篇新聞都講左兩幢倫敦地標商廈, 我諗2778 絕對食得落

而我好相信佢嘅靚女CEO有好嘅執行力，亦都講過會去善用公司嘅low gearing去買新野，仲要主力外國物業

所以我幾睇好長遠嘅2778，就算買新野買，以現價跌左咁多，唔買等幾時#:P#dog

當然要預 2020年， 甚至2021年續組時加租能力

但refer 返王國龍嘅訪問， 最多加少啲，唔會唔加, 而且朗豪坊咁黃金嘅地段

0823 

一個月前成功收購左澳洲CBD地段嘅其中一個寫字樓  Market Str. 100, 開始衝出國際

而佢嘅PPT 都提到目標做到20% 內地物業 & 10%海外物業

亦都會唔再只focus 零售商場, 相信2020年 2021年 環球經濟下行

特別係亞太地區受到WARS嘅影響, 0823會以更低嘅價錢買到靚野

仲有就係美金造好(帶埋HKD升值), 相對上其他地區匯率上會更平

真係發達機會

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望望 SG REIT

拎兩個AUM (Assets under Mgt) 最大嘅講下

• Capitaland Mall Trust (C38U)) 都只係大約HKD675億
• Ascendas Reit (A17U) 就 HKD693億
• 而 C38U 嘅gearing 已經32.9%
• A17U 就36%

都好接近max., 而普遍SG REIT 都用得好盡, 以下網頁有晒

https://sreit.fifthperson.com/

嚟緊再買新野/發展 就有機會要供股, 或者好似 C38U 同C61U 合拼再用埋少少gearing 佢

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總個結先

• 睇到香港最大三隻REIT 嘅物業市值
• 睇埋佢地嘅gearing 
• 要用埋餘下gering 可以買到啲乜
• HK REIT size 真係好大, 大過晒SG REIT 嘅頭兩位
• SG REIT 收購空間無HK REIT咁大, 仲有供股/賣產/合拼 嘅可能

利申

持有以上所有提過嘅股票

嚟緊如果兩地都有特價時段, 會再加碼執平貨

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ELITE Commercial REIT (EPC)

ELITE Commercial REIT

有谷友對佢性趣甚大, 亦都勾起左我嘅好奇心, 睇下咩料子
今日無乜數計, 一來招股書未出晒, 二來REIT 真係無乜數好計 , 依篇主要寫嚟比自己第日睇返

SGX 上市, 以GBP計價, 聲稱有7.1%(2020年)(Page股息回報, 對比 IB GBP嘅利息支出大約1.63%-2.13%
睇落好似係唔錯嘅投資項目

Fact Find

• 依隻係一隻嚟緊會喺SGX 上市嘅REIT
• Elite 於2018年11月16日購入左圖嘅物業
• 佢全部嘅物業都係位於英國
• 99%租金收入嚟自單一租戶-英國政府
• 睇返左圖, 地理上都分散左英國唔同地區
• 左圖下方table見到佔比最重嘅地區係Scotland 約25
• 其他地區嘅物業數 & 租金佔比都尚算分散
• 英國政府作為租客 credit risk 以主權評級為參考, 有AA級
• 租約有通賬掛勾條款 (Page 6)
• 每五年有rental escalation, 以英國CPI為基準, 每年最少1% 最多5%
• 全部物業現時都under 10年租約, 預計會2028年到期, 有部份租約會有5年嘅break
• 97項物業為freehold land (列表睇到其實有一個物業係leasehold, 但期實都2255年先到期, 仲有235年) (Page 32)
• 實際租戶為 DWP, 英政嘅福利部門, 主要提供失業救濟, 就業輔助服務
• 有約82%物業提供前線服務
• 餘下約17.5% 為back office, call center
• 有86.3%嘅就業中心-Jobcentre Plus 方圓三英里
• "經理"會採用主動管理嘅態度去減少re leasing risk. 會定期同租戶溝通, 了解租戶嚟緊中長期計劃會唔會續租, 另外有一年退租通知期
• 有74.2% 嘅物業係喺城市主中心, 100%嘅物業距離巴士站10分鐘步行路程, 59.8%距離巴士站為15分鐘步行路程 (Page 12)
• 物業附近(0.8公里方圓)平均有4間超市, 12間餐飲, 5間醫藥設施, 4間學校 =>有人流咁解 (Page 12)
• 現時有基石投資者, 包括 UBS/ Bank of SG/ CIMB Bank 嘅私人銀行客戶 (Page 101)
• 派發股息政策, 由上市到2021年, 會100%派發, (Page 103)
• 往後會大於或等於90% (Page 103)
• 股息會以GPB計算, 以會由SGD派發比股東, 亦都可以填表"Distribution Election Notice" 申請收取GBP (Page 103) <-作為HKers實際操作有待了解
• UK 企業稅於2020年4月1日起, 由19% 下調至17%

未來潛力發展

• 部份嘅物業業所佔地皮未完全開發 (Page 15)
• 部份物業可以有改建/重建成其他用途, 增加潛在租值 (Page 15)
• sponsor嘅物業有優先購買權 (Page 17)
• 現時Gearing 大約32%, 而max.可達45% (Page 78)
• Sponsor 另外有62個商用物業喺UK, 現時以長期租約形式租緊比UK Gov, 而依62個物業係Elite Private Capital 於2019年12月30日 (Page 126)

預計2020年會有7.1% yield (招股書Page 4)

預計2020年 to 2022年, 年平均CPI增長為2.1%

Sponsor

• Elite Partners Holding
• Ho Lee Group
• Sunway RE Capital

Property Manager: Jones Lang LaSalle Ltd <-好出名嘅 仲量聯行

講下鬼鼠收費, 其實又唔係好鬼鼠嘅, 不過唔睇真係唔知 (Page 39)

REIT嘅管理人費用->比 仲量聯行嘅 (Page 215)

• Base Fee: 10% of 可分派收入(在扣除管理費人前嘅10%)
• Performance Fee: 新增嘅DPU 當中嘅25% (在扣除樓上10%後嘅DPU增加)
• 招股書做左個假設, Yr1 DPU 5, Yr2 DPU 3, Yr3 DPU 4->咁就只有Yr3 先會有Performance Fee (Page 40)
• 管理人費係可以Pay in Cash or Units 
• 仲量聯行已經揀左2020年 2021年嘅Base Fee都100%收取Units
• 而上市日至 2021年12月31日 都不會收取任何形式嘅Performance Fee (Page 41)

Trustee's Fee 受託人費

• 不會超過 0.015% of 受託嘅物業
• 最少收 SGD$15,000 每個月 (Page 41)
• 信託人費用由管理人 & 受託人 不定時(From time to time應該點譯?)決定 (Page 41)

仲有其他費用, 關於組約管理/收購費/建設費/重建費/出售費. 可以由REIT管理人做, 亦可由管理指派其他公司代勞

• Acquisition Fee: 1% of 被收購嘅物業價值(Cash or Units) (Page 42 & 216)
• Divestment Fee: 0.5% of 被賣出物業嘅價值(Cash or Units) (Page 44 & 216)
• Development Mgt Fee: 3.0% of 總工程價值 (Page 218)
• 補充, 自己發展物受限於條款, 不能超過10% of EPC物業價值
• 另外亦可提昇到25%, 如果該發展為EPC當時持有嘅物業 & 已經持有3年 (Page 46)
• Lease Management Fee & Lease Commission(Both pay in Cash or Units) (Page 48 & 219)
• 每年1% of 每個物業嘅收入 <-Lease Management Fee
• 2020年 & 2021年, 管理人會以Units收取Lease Management Fee (Page 48)
• 如果租約 超過3年, 會收取1個月租金為佣金, 少過3年收0.5個月租金. 如其他第三方經紀合作嘅租約, 不論租約屬於任何年期租金, 管理人都會收取0.25個月租金為佣金

Payable to Property Manager, Paid by Elite Gemstones Properties Ltd (Page 49)

• Property Management Fee: 固定每年GBP235,600., 2020年 2021年同價, 之後未定
• Construction Supervision Fee: 由0.0% to 5.0%  (Page 50)

等我整理下思路, 好似都好多收費, 以下全部in GBP

基本盤, 每年要比嘅

2020年預計租金收入為23,274,000-

每年235,000 嘅物業管理費 ->~1%

每年租金嘅1% ->Lease Mgt Fee

每年信託費約101,000 --> 0.43%->當0.5%咁計啦

=>咁就無左 2.5%

如果之後所有97個物業到期簽新約, 超過3年租約扣1個月, 假設都再簽10年, 都係扣1個月

換句話說2028年時會再扣走 8.3%嘅租金作為Lease Commission

(1個月 除12個月=0.08333333)

如果有新Project 的話, 會扣走0%-5%做建設監工費, 另有3% 嘅Dvlp Mgt Fee

Total 大約 3% - 8%

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講咁多買定唔買呀撚樣?

errrrr... 其實我想買

會睇埋完整嘅IPO 定價再決定

主要我(地)要注意嘅位係好多費用會係以Units 形式派發
睇返下圖, 2020年會派16,222 計返佢聲稱 7.1% yield, 咁IPO價就係 228,479
如果Manager 收嘅係Cash, 咁可能會只係派12,014比股東
咁個yield 會係 5.25%
咁2021年呢? before Adj 的話, 個yield 會係6.18%

其實招股書有個"假設派units or 派Cash"計左出嚟 (Page123), 但招股資料未齊, 所以依一頁暫時空白左
有新消息會再update