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2021年5月25日 星期二

有人問太地 vs 希慎

早排略略講過下 希慎買新地皮, 有網友(s)喺Blog 同Facebook 都問

希慎 終於出手, 講幾句先 (05 12)
https://lookitsmathbook.blogspot.com/2021/05/blog-post.html

希慎 更新 (05 27)
https://lookitsmathbook.blogspot.com/2021/05/blog-post_22.html

希慎同太古地產點樣比較? 太古無論寫字樓同商場感覺上好似好啲

太地 vs 希慎呢?

老實講, 喺我心目中, 兩者好難分高下

2020年2月4日 星期二

剪報: 專訪領展王國龍:善用數據 情理兼備

有網友share 左篇訪問出嚟, 我覺得好值得睇, 兼且係應該每隔一排拎出嚟再睇下
特別係作為Reits 嘅投資者, 作為收租股嘅股東
(小弟嘅讀後感喺尾段)

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https://monthly.hkej.com/monthly/article/id/2365473/

2020年1月31日 推介文章

專訪領展王國龍:善用數據 情理兼備

撰文:鄭雲風 本刊記者、鄧傳鏘 本刊總編輯
去年香港捲入史無前例的「完美風暴」,零售、飲食業叫苦連天,領展投資物業組合估值超過2200億,作為本港最大商場業主,中期「成績表」卻逆市而行,收益增長逾8%至53.32億,商戶每月平均零售銷售額上升1.4%,跑贏大市。「我們有六成商戶涉及民生,相對比較穩定。」談及這場風暴,王國龍顯得氣定神閒,皆因一切「心裏有數」。
王國龍原本從事投資銀行,先後效力於摩根大通及星展亞洲融資,曾協助政府將盈富基金上市,2009年加入領匯(2015年改名為領展)擔任首席財務總監,翌年5月晉升成為CEO。經歷無數風風雨雨,他坦言「現在感到輕鬆了」,全因解決無「數」之苦後,公眾誤會亦減少了。
所謂「巧婦難為無米之炊」,會計師出身的王國龍是典型「數佬」,對數字非常敏感,「income statement,我每一行都有睇,因為每項都有做得好不好的蹺妙,不是只看總數。」怎料剛剛加入領展時,卻因缺乏關鍵數據,弄得焦頭爛額。追查之下,原來不少是歷史遺留下的問題。
一切要由2004年說起。當年香港身陷亞洲金融風暴餘波,政府停售居屋,房委會因財困分拆「非核心業務」的商場、街市及停車場,並於2005年以領匯房地產投資信託基金集資上市。王國龍指出領匯上市於全球亦鮮有先例,「大部分公司都是營運一段時間,有成績才上市,但領匯是上市後才學習經營。」由公營模式改為商業模式管理物業,他形容頭幾年如「under the spotlight」,要大費周章邊做邊學。
接手後不久,王國龍迎來首個「燙手山芋」—消失的營業額數據。作為商場「收租佬」,若要訂立合理稅金,行內多數根據商戶所屬行業,釐清營業額與租金比例,誰知道當年房署批出租約時,沒有要求租戶提供營業額數據,商討租金淪為口舌之爭,「沒有數據如何傾租?我話100,商戶話20,完全沒有理據。」開初不時「計錯數」,太高太低亦無從考證,「一加便是衰人,不會個個都開心,除非你平畀佢」。


加租的藝術
由於初期租戶反對及租約未滿,直至2012年領展才逐漸於新租約新增條款,獲得零售數據,重奪主導權。坊間經常指摘領展無良加租,王國龍無奈說,領展商戶近六成從事食品相關行業,承租能力有限,租金比率多數是10%,遠低於珠寶、手錶、化妝品的商戶收取近20至30%。近年領展開始於業績會公布租金比率,供投資者參考,「如果太高,他們都會質疑,未來還可以加多少?」
他指出,加租通常有兩個原因,第一是商戶營業額上升,第二是調整租金比率。「好多人不是從商業角度看領展運作。」在商言商,王國龍認為租金屬於營運成本,計算後獲合理回報便沒有問題,「為何那麼多人願意花很多錢租中環辦公室?因為計完,覺得回到本。」領展的最大任務,是為租戶帶來人流,若然商場人山人海仍未提升營業額,便需與個別商戶討論經營策略,「行業一直變化,比如報檔生意差,好多人以為因為沒人買報紙,事實是買煙的人減少,因此需要轉型,確保high margin」。
只要拿出數據,爭議往往迎刃而解。一理通百理明,面對社會動盪,王國龍同樣以「數」服人,鐵面無私。去年港鐵突然宣布提早收車,加上消費意欲下降,不少商店損失晚市生意,正是經營最困難的兩個月,「但我同他們說,你有三年約,賺了兩年錢,會否因兩個月事件,導致兩年盈利全無呢?」身處示威地區影響生意情有可原,但有些商戶卻要求連另一沒有受影響的地區分店減租,他不禁好氣又好笑:「最終我們都是看數據,看看生意是否差了。」不過,為了共度時艱挽留租客,領展續租租金比率由22.5%下調至18.1%,「部分人要求減租,其實我們已經減緊」。


數據人情兼備
雖說「數據呃唔到人」,不過單看數據不講人情,王國龍亦曾吃過苦頭,更一度鬧上董事局。這堂寶貴一課發生於2009年,話說有三間相連的醫療診所同時更新租約,診所A營運多年,因過去房署年代甚少加租,租金最低;診所B近期開業,租金較貼近市價;診所C屬於醫療集團,最新加入,租金最高。有同事以邏輯思維統一診所ABC租金,結果老字號突然加租七成,連鎖店卻獲減稅,經傳媒廣泛報道惹來軒然大波,甚至要到董事局「拆彈」,有董事也不禁批評:「有無搞錯呀,加七成租」。
「以前政府做,咩都不用改,避開了就算。」經一事長一智,王國龍事後反省,雖然同事統一租金的大方向沒有錯,但不能一蹴而就,寧可用數個租約慢慢調整,「樣樣都計到盡,就好大件事。」
數據有價,領展不甘被動收集數據,近年亦積極發掘新數據,開源節流。例如過去不受重視的廣告燈箱,王國龍要求收集總數、客流、成本等等,以計算出租率及宣傳效果,「以前沒有想過,租店舖便送燈箱。現在就算是送,都要看看送那個呀!」洗廁所次數也有學問,太頻密浪費人力物力,太疏落容易有異味,最後他決定安裝氣味探測機,一舉兩得,「這是好玩之處,樣樣都諗方法。」小數據結合為大數據,成為他決策指標之一。
——節錄自2月號《信報財經月刊》

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今日係2020年02月04日
由2019年06月開始嘅反送中示威持續大半年
到今日嘅WARS 武漢肺炎
有唔少人都擔心會唔會連地主都收唔到租 / 甚至續約時要減租
相信睇完以上嘅訪問, 你地都可能會少許放心
當然有個前題, 你個物業係靚場, 靚地點, 好嘅人流, 穩定嘅人流, 有消費力嘅人流
有人會話 0823 0778 一定無事啦
咁1997 2778 0014 係咪會收唔到數, 係咪會死
依一層, 我比較樂觀
租約係一簽就簽3-5年, 甚至10年
租金已經加定左
商戶, 特別租得依類靚場嘅底子唔差
會逼員工放無薪假, 都唔會欠交租
靚場一把公司排緊隊想入嚟租
一線地區嘅場, 人流會回復得好快 "一個海港只得一個海城", 朗豪坊更加唔洗講
要注意嘅係"分成租金"可能就係真1$都收唔到
股價可能要坐返半年至一年
股票市場一般都領先經濟情況大約半年
小弟我都係繼續密密分段吸 REIT & 收租
0823 0778 2778 1972 1997 0014 0017 0016

P.S. 以上9up 無price in 如果WARS 完左(大約6月), 
其實話咁快就1年: 6月9 612 721 831 10月1
到時唔知會唔會繼續"反送中"


2019年5月12日 星期日

百威英博啤酒





招股書係到, 入面仲有好多位未填好,anyway都可以睇一睇佢數簿

小弟一開頭聽到"啤酒"公司上市, 有先入為主, 覺得麻麻
因為做生意嚟講, 依個年代, 做生產業嘅利錢唔太高, 競爭都唔細
加上新聞提及過佢上市係為還債<-依樣嚟講, 上市大忌, 咁多位想做老闆嘅你地要留意

有個frd 行埋嚟同你講盤生意好賺錢, 想搵你入股, 
你問佢, 咁好死?搵我入股? 有咩大搞作呀?
Frd: 無呀, 你買我嘅股份幫我還債
: !@#$%^&*()@#$%^&*@#$%^&*

新股「巨無霸」來了?外電指,全球最大啤酒生產商百威英博(Anheuser-Busch InBev,AB)計劃分拆旗下亞洲業務,最快本月在港上市提交申請,期望今年夏季掛牌,集資額料高達50億美元(約390億港元),將用於還債等,或成為今年新股「集資王」。
市傳百威英博亞洲業務的估值達700億美元(約5,460億港元),而早於今年1月已傳其委託摩根大通及摩根士丹利籌備上市工作。

好啦,咁開波前比幾個冧把大家
#0019 太古
#0345 維他奶
#0291 華潤啤
#0168 青島啤
#0236 生力啤

 




今次上市嘅亞太區業務當中包括越南/印度/中國/韓國/日本/澳洲
當中提到蚛蟈 係全球最大市場
亞太佔左全球37%, 中國佔左全球25%

招股書第68頁開始就係飛機文, 分析左亞太每個地區嘅增長點, 年均增長率
年均增大約1-5%
但會睇好高端市場/精釀啤酒 bla bla bla, 話明係飛機文, 大家睇下就算

百威過去透過不斷收購唔同地區品牌, 去增加自己嘅市佔率 & 品牌分散 (類似香港美心)
因為大家都估到啤酒市場 / 飲品市場都好難有大增長, 要發圍靠兩樣野
1.收購
2. 提高產品售價, 提高毛利, 所以依幾年都有好多 "精裝啤酒" "金牌啤酒" something like this (P91)



講講 百威亞太 點做生意

百威亞太有一部份係賣 "百威"旗下嘅品牌
依部份會向 母公司買返嚟賣, 亦都簽好合約嚟緊25年會獨家
另一部份會喺返當地嘅啤酒廠生產&銷售
原材供應有一部份都係同母公司簽好晒合約, 由老母提供採購服務
老母公司除左供貨供原料, 招股書都提及仲會提供 行政服務/ 存款/ 借貸 (現金池)
同老母之間嘅銷售生意佔左 '百威亞太'超過40% (P183)

關於"現金池"部份想講多少少:
母公司樓下好多唔同仔仔女女, 咁"百威亞太" 有錢剩嘅時候可以放喺老母到存款
其他仔仔女女要錢洗可以問老母借, 當然調返轉都得啦, 亦都會計返息
有咩好處呢? (P188)
1. 有閒錢又可以收下息
2. 等錢洗可以問兄弟借, 快過搵銀行借
3. 大家兄弟,同一個老母,盤數健唔健康, 一眼睇晒
第日見到關聯款項唔洗咁驚訝


門面野講完, 講下賺唔賺錢先, 依部份令我對佢好大嘅改觀, 我開段講過,先入為主覺得做制造業麻麻

首先睇太古#0019嘅可口可樂 (唔睇美國coca cola, 因為佢唔係單純制造咁簡單, 有搞下裝瓶廠, 又外判咁)
2018年報P47, 飲品業務
兩年純利 $2,034 & $1,719 計到純利率大約~5%
毛利未搵到


維他奶#0345之前都出文寫過下
毛利率大約~53%
純利率大約~12%
推廣、銷售及分銷費用 佔銷售額大約~26%

毛利率好反映到公司如何將原材料變成商品/一件值錢野嘅能力, 仲有佢嘅品牌價值
簡簡單嘅黃豆變成荳奶就可以賣一個 double

寫到依到, 講個唔太關事嘅例子 #0052 大快活
毛利率得~13%
純利率得~6%
睇得出幾大快活賣豬扒飯真係唔賺到幾多, 原材料來貨價/人工/鋪租 如果再加, 佢就仆得街

大家樂#341
毛利都係差唔多~12-13%

少少離左題, 返嚟繼續睇啤酒

華潤啤酒#0291, 係一間業務簡單嘅公司, 年報格式亦都係香港format, 有興趣學睇年報嘅巴打, 可以研究下
華潤啤比較多人識嘅牌子就係 雪花啤, 年報都提到公司會增加中高檔品牌, "匠心營造" ,"勇闖天涯superX", 整體營業額/銷售價 都有提升<-啤酒發圍就要靠依樣, 同一批麥芽, 點樣可以賣得貴啲?
平均每公升售價$0.2824RMB
毛利率由2017年~33% 提升到2018年~35%
純利率~3%
推廣、銷售及分銷費用 佔銷售額大約~17%

生力啤#0236 ,都係業務簡單,年報格式亦都係香港format, 有興趣學睇年報嘅巴打, 可以研究下
平均每公升售價$2.824RMB
毛利率~44%
純利率~1-2%, 如果扣走"其他收益"仲會負數添
銷售及分銷開支~32%

青島啤#0168 , 有無覺得奇怪, 點解生力啤&華潤啤我會講到 "年報香港format"
青島雖香港上市公司, 但之前香港嘅相關部門相關條例準許依批國內公司可以用返內地 format嚟做年報, any肥, 有興趣嘅巴打可以望下就明咩係"內地format"

平均每公升售價 $2.1645RMB
毛利率 ~37-40%
純利率~5-6%
銷售費用 ~18%

講返今日嘅主角: 百威亞太
平均每公升售價 $0.7638USD(2017年)->$0.8112USD(2018年)
換算返RMB大約 5.535  依到都唔多唔少反映左品牌價值, 樓上賣緊$2人仔一公升咋陰公
毛利率 ~55%
純利率~16% 
銷售費用 ~無獨顯示, 夾埋行政大約~33%

大家睇到"百威" 整體將麥芽轉成啤酒嘅賺錢能力, 亦都比同業強好撚多, 依樣係幾令我改變之前嘅睇法

再望落少少, 資產負債表, 依到有兩個位想講講
1. 商譽
2. 負債/現金流

商譽$13,151 佔左總體資大約一半, 知道有唔少巴打唔計會計底, 所以想講多少少
商譽係咪講緊"百威亞太" 個品牌好好?好正 所以就可以喺自己個balance sheet 整個'商譽'出嚟呢?-> 答案:唔係
咁個商譽 點出嚟嘅呢? 其實係佢之前收購左其他品牌好好嘅公司, 而令到佢有商譽

舉個例: #700騰訊依家資產值係 $38蚊, 而你依家要買佢要用$382
點解你會願意出咁嘅價去買資產只值$38嘅野呢? 因為好多野都計唔到落'資產'到, e.g. 佢同政府嘅關係, 獨市嘅生意, 馬化騰個大腦, 
$382-$38=$344 當你收購(買)騰訊嘅時候, 你嘅數簿 資產就會少左 Cash$344, 多左$38嘅資產, 另外仲有$344 嘅商譽

所以'商譽'只會係收購嘅時候先會出現, 然後只會出現喺'收購方'嘅數簿入面
睇返'百威亞太' ,因為早年收購左唔少其他嘅品牌, 都反映佢當時嘅收購係高嘅價錢
唔知會唔會太1999

負債/現金流
每年純利大約$1,000
營運現金流大約$2,000
計息負債大約$3,000
如果公司 keep住借新錢還舊錢, 只還息唔還本, 而亦都無新收購做的話
相信都可以keep 住派返晒賺返嘅Cash($2000) , 依個有待觀望

 



依盤生意寫到依到,少少個總結
百威亞太 係一個比老母賣出嚟還債嘅裙腳仔
仲要乜都要靠老母, 一部份嘅採購買貨,推廣,行政, 借錢儲錢

品牌賺錢能力唔差, 比同業嘅毛利 純利都高唔少
相信嚟緊銷量唔會有大增, 除非有收購

資產總額257億
淨資產 169億
聽聞佢依家估值700億
純利14億
PE 50倍
PB 4.14倍

唔少人excel 留commentsssss 話要睇估值, 咁無計啦, 做下樣計幾個出嚟

生力啤
PE 14-69 
現價PB 0.802 
過去十年EV/EBITDA 2-25, 現價大約11

華潤啤 
PE33-116
現價PB 5.397 
過去十年EV/EBITDA 7-33, 現價大約20

青島啤 
PE20-43
現價PB 3.26 
過去十年EV/EBITDA 9-22, 現價大約15

估值依家野小弟個人嚟講就覺得唔係太重要嘅一環, 首要揀左靚嘅公司, 之後反而睇大圍股市環境氣氛去買仲好
如果真係想睇各個Ratio 去睇值唔值, 個人嚟講 PE PB dividend Yield 都其實好夠
但就唔係同隔離左右比, 係同自己比, 同過去嘅自己高位&低位大約距離幾多, 咁就已經好夠
小弟出post 重點係睇數簿 , 估值我唔係唔識計,亦都唔難計, 公式已經有齊, 只係覺得計嚟意義不大
#237 位巴打係我嘅心聲
想要估值嘅巴打們都可以參考依個post, 亦都可以搵鍾記