[鳩噏幾句] 冠君產業信託與醫思醫療成策略伙伴

好似好耐無動筆，今日嚟篇快嘅

其實無乜引伸含意

大家當新聞咁睇，得個“知”字就算 ...haha

剪報: 專訪領展王國龍：善用數據 情理兼備

有網友share 左篇訪問出嚟, 我覺得好值得睇, 兼且係應該每隔一排拎出嚟再睇下

特別係作為Reits 嘅投資者, 作為收租股嘅股東

(小弟嘅讀後感喺尾段)

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https://monthly.hkej.com/monthly/article/id/2365473/

2020年1月31日 推介文章

專訪領展王國龍：善用數據 情理兼備

撰文：鄭雲風 本刊記者、鄧傳鏘 本刊總編輯

去年香港捲入史無前例的「完美風暴」，零售、飲食業叫苦連天，領展投資物業組合估值超過2200億，作為本港最大商場業主，中期「成績表」卻逆市而行，收益增長逾8%至53.32億，商戶每月平均零售銷售額上升1.4%，跑贏大市。「我們有六成商戶涉及民生，相對比較穩定。」談及這場風暴，王國龍顯得氣定神閒，皆因一切「心裏有數」。
王國龍原本從事投資銀行，先後效力於摩根大通及星展亞洲融資，曾協助政府將盈富基金上市，2009年加入領匯（2015年改名為領展）擔任首席財務總監，翌年5月晉升成為CEO。經歷無數風風雨雨，他坦言「現在感到輕鬆了」，全因解決無「數」之苦後，公眾誤會亦減少了。
所謂「巧婦難為無米之炊」，會計師出身的王國龍是典型「數佬」，對數字非常敏感，「income statement，我每一行都有睇，因為每項都有做得好不好的蹺妙，不是只看總數。」怎料剛剛加入領展時，卻因缺乏關鍵數據，弄得焦頭爛額。追查之下，原來不少是歷史遺留下的問題。
一切要由2004年說起。當年香港身陷亞洲金融風暴餘波，政府停售居屋，房委會因財困分拆「非核心業務」的商場、街市及停車場，並於2005年以領匯房地產投資信託基金集資上市。王國龍指出領匯上市於全球亦鮮有先例，「大部分公司都是營運一段時間，有成績才上市，但領匯是上市後才學習經營。」由公營模式改為商業模式管理物業，他形容頭幾年如「under the spotlight」，要大費周章邊做邊學。
接手後不久，王國龍迎來首個「燙手山芋」—消失的營業額數據。作為商場「收租佬」，若要訂立合理稅金，行內多數根據商戶所屬行業，釐清營業額與租金比例，誰知道當年房署批出租約時，沒有要求租戶提供營業額數據，商討租金淪為口舌之爭，「沒有數據如何傾租？我話100，商戶話20，完全沒有理據。」開初不時「計錯數」，太高太低亦無從考證，「一加便是衰人，不會個個都開心，除非你平畀佢」。


加租的藝術
由於初期租戶反對及租約未滿，直至2012年領展才逐漸於新租約新增條款，獲得零售數據，重奪主導權。坊間經常指摘領展無良加租，王國龍無奈說，領展商戶近六成從事食品相關行業，承租能力有限，租金比率多數是10%，遠低於珠寶、手錶、化妝品的商戶收取近20至30%。近年領展開始於業績會公布租金比率，供投資者參考，「如果太高，他們都會質疑，未來還可以加多少？」
他指出，加租通常有兩個原因，第一是商戶營業額上升，第二是調整租金比率。「好多人不是從商業角度看領展運作。」在商言商，王國龍認為租金屬於營運成本，計算後獲合理回報便沒有問題，「為何那麼多人願意花很多錢租中環辦公室？因為計完，覺得回到本。」領展的最大任務，是為租戶帶來人流，若然商場人山人海仍未提升營業額，便需與個別商戶討論經營策略，「行業一直變化，比如報檔生意差，好多人以為因為沒人買報紙，事實是買煙的人減少，因此需要轉型，確保high margin」。
只要拿出數據，爭議往往迎刃而解。一理通百理明，面對社會動盪，王國龍同樣以「數」服人，鐵面無私。去年港鐵突然宣布提早收車，加上消費意欲下降，不少商店損失晚市生意，正是經營最困難的兩個月，「但我同他們說，你有三年約，賺了兩年錢，會否因兩個月事件，導致兩年盈利全無呢？」身處示威地區影響生意情有可原，但有些商戶卻要求連另一沒有受影響的地區分店減租，他不禁好氣又好笑：「最終我們都是看數據，看看生意是否差了。」不過，為了共度時艱挽留租客，領展續租租金比率由22.5%下調至18.1%，「部分人要求減租，其實我們已經減緊」。


數據人情兼備
雖說「數據呃唔到人」，不過單看數據不講人情，王國龍亦曾吃過苦頭，更一度鬧上董事局。這堂寶貴一課發生於2009年，話說有三間相連的醫療診所同時更新租約，診所A營運多年，因過去房署年代甚少加租，租金最低；診所B近期開業，租金較貼近市價；診所C屬於醫療集團，最新加入，租金最高。有同事以邏輯思維統一診所ABC租金，結果老字號突然加租七成，連鎖店卻獲減稅，經傳媒廣泛報道惹來軒然大波，甚至要到董事局「拆彈」，有董事也不禁批評：「有無搞錯呀，加七成租」。
「以前政府做，咩都不用改，避開了就算。」經一事長一智，王國龍事後反省，雖然同事統一租金的大方向沒有錯，但不能一蹴而就，寧可用數個租約慢慢調整，「樣樣都計到盡，就好大件事。」
數據有價，領展不甘被動收集數據，近年亦積極發掘新數據，開源節流。例如過去不受重視的廣告燈箱，王國龍要求收集總數、客流、成本等等，以計算出租率及宣傳效果，「以前沒有想過，租店舖便送燈箱。現在就算是送，都要看看送那個呀！」洗廁所次數也有學問，太頻密浪費人力物力，太疏落容易有異味，最後他決定安裝氣味探測機，一舉兩得，「這是好玩之處，樣樣都諗方法。」小數據結合為大數據，成為他決策指標之一。
——節錄自2月號《信報財經月刊》

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今日係2020年02月04日

由2019年06月開始嘅反送中示威持續大半年

到今日嘅WARS 武漢肺炎

有唔少人都擔心會唔會連地主都收唔到租 / 甚至續約時要減租

相信睇完以上嘅訪問, 你地都可能會少許放心

當然有個前題, 你個物業係靚場, 靚地點, 好嘅人流, 穩定嘅人流, 有消費力嘅人流

有人會話 0823 0778 一定無事啦

咁1997 2778 0014 係咪會收唔到數, 係咪會死

依一層, 我比較樂觀

租約係一簽就簽3-5年, 甚至10年

租金已經加定左

商戶, 特別租得依類靚場嘅底子唔差

會逼員工放無薪假, 都唔會欠交租

靚場一把公司排緊隊想入嚟租

一線地區嘅場, 人流會回復得好快 "一個海港只得一個海城", 朗豪坊更加唔洗講

要注意嘅係"分成租金"可能就係真1$都收唔到

股價可能要坐返半年至一年

股票市場一般都領先經濟情況大約半年

小弟我都係繼續密密分段吸 REIT & 收租

0823 0778 2778 1972 1997 0014 0017 0016

P.S. 以上9up 無price in 如果WARS 完左(大約6月), 

其實話咁快就1年: 6月9 612 721 831 10月1

到時唔知會唔會繼續"反送中"

2778 冠君

第一!好緊要!利申, 小弟持有 冠君2778股份

講下無聊野先

實有人問, 年報咁撚多頁, 有無得睇少啲

其實, 都算係有嘅

有兩個建議

一, 可以睇"業積公告" 

咁依份野有咩特別呢, 佢通常都會用最簡單黑白排版, 無花巧設計, 張年報入邊關於公司過去一年成績, 有咩重大事項, 每part嘅收入,成本,資產,負債 升左跌左, 多左少左, 都有純文字說明解釋, 對於一啲唔太識會計/會計比率嘅朋友仔係幾好嘅幫助

喺google "HKEX ADV" ,港股所披露易

二, 可以去返各上市公司嘅官網, 會有一份叫"股東簡報" / "分析員簡報" ，懶睇字嘅朋友仔可以望下依份power point, 通常都會配圖表去表達升左跌左, 多左少左, 算係相對簡單咁入手

但就唔係間間公司都會有upload,

[9up]非正式統計, 有依份簡報比公眾睇嘅公司多數都唔會衰得去邊[/9up]

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講返君君

成日話買股票=自己做老闆, 望望個管理層先 (2018年P17)

CEO 38歲, so call靚女 ibanker出身 (算係靚女CEO啦, 以一間有實業,又有實力嚟講, 唔好要求咁高)

投資總監 46歲

業務總監 34歲

營運總監 52歲

財務主管 44歲

合規經理 48歲

內部審計 44歲

兩個字, 年青才幹!

上市房地產公司嚟講, 真心算係後生

望落少少有個表, 講到員工流失率 0%, 睇到依到, 有鼓入去做staff嘅衝動

真。開波, 依間公司唔似之前寫嗰兩間咁多奇怪特別位, 可能大家會失望

冠君最出名嘅兩個物業就係 中環ICBC CITI Tower, 同埋朗豪坊, 亦都係謹有嘅兩個物業

中環出租率有99%, 而朗豪坊大家行過借廁所都知, 計埋上面寫字樓100%出租率

年報顯示中環依家平均呎租收緊$98, 有大約70%係租緊比 銀行/資產管理 金融公司

朗豪office 收緊$42, 當中可能大家無乜留意, 接近60%係做緊健身/美容/醫美/身體檢查

記得CEO講過, 朗豪成個流程好順咁, 樓上打完美容針,做完facial 就落樓下場行返幾個圈買衫買化粧品

咁樓下商場平均收緊$184一呎, 留意返會係分兩part, 有分成租金, 大約佔朗豪商場租金收入嘅20%

大約有40% 賣衫, 22%做餐飲, CEO講過話都希望續步要求租戶加多啲餐飲比例, 但鋪位都可能改做餐廳, 所以大家行過就會發現有啲賣衫賣鞋,開多個counter 仔賣下雪糕咖啡咁

作為業主嘅冠君又可以收多啲分成租金

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講戲玉部份, 咁收租股有無得增長先大佬! 唔通等佢妹下妹咩!!

年報P54 開始就係測量師做嘅估值報告書, 好詳細咁講左點計幢大廈幾錢

P61 講到朗豪寫字樓 2019有大約37%租約到期, 2020年26%, 2021年10%

單計依三年, 到期前都分別收緊$45, $41, $45 一呎, 而P8 有提及到開始新訂嘅租金都會$50 收上

旺角區甲級寫字樓真係絕無謹有, 不過有一次訪問都提及過, 九龍東供應嚟緊都會增加, 而相對地租金又較平, 可能會令到一部份租戶轉場

但另一面睇, 旺角地點獨特, 加上面都講過其實依家會變成做美容醫療相關為主, 而依班都係做內地客為主, 較難搬走(班大陸友最熟就係MK)

所以$50一呎係無問題嘅, 都會keep住上

https://www.hkpici.com.hk/ics/property/details/office/Mongkok/Langham-Place-High-Floor/44699

成交緊$52 $53

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之後P63 講到商場部份, 咁平均收緊$184

當中最誇一頭一尾都可以同大家講下

2023年到期嘅一個租戶, 月租$843,780 面積2058呎 , 呎租$410

(有無巴打估到係邊間鋪)

而2024年到期嘅有一個租戶, 租緊44740呎, 呎租$116

https://news.mingpao.com/pns/%E7%B6%93%E6%BF%9F/article/20140624/s00004/1403547945875/%E6%9C%97%E8%B1%AA%E5%9D%8A%E6%88%B2%E9%99%A2-6%E5%84%84%E7%A7%9F10%E5%B9%B4

一般嚟講 戲院平均租金係會平過其他零售租金，主要係相信佢可以帶到一個超大人流比商場，同埋租得無咁煩，同一間公司傾好就搞掂

https://www.midlandici.com.hk/ics/property/article/detail/13716

Adidas 租緊都係$367 , 好奇想知$410 係邊個 無理由係七仔呱

覺得似係天鵝牌水晶店

2018年計 朗豪商場淨租金收入 估冠君整體約 33%

寫字樓部份約 13%

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年報P81

講到 中環花園道3號嘅估值報告

依到望到 2019 2020 2021年 分別都都大約30% 嘅租係到期 而依推睇睇計數機，大約收緊 $95 $102 $88一呎

相信到時如果大環境唔係大方向轉差，都會可以加租到$150 或以上

始終中環區都有一個獨特嘅地位，唔係咁易取代

不過有個要留意嘅位，和黃大廈& 美利道停車場 大約四至六年後會落成，到時中環甲級寫字樓會供應多返，但相信影嚮不大

測量師報告寫到依到

大家都可以望到大部份租約偏向3年期，其實依個對業主&租户都有好處嘅，彈性大啲

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望埋三大報表

Income statement

要留意嘅位係 net profit $7,812,057

有$6,411,601 係兩幢大廈嘅估值增所帶來嘅收益 , 所以大家想計君君嘅PE市盈率 係要扣返佢出嚟

咁係咪扣左就可以計先？又唔係喎

同一般公司比，放租公司係無計到 depreciation折舊落去嘅

係囉！？點解唔洗計嘅？

依到涉及到會計 standard嘅野

簡單咁講

自用嘅物業會用“歷史成本”(當初買入時嘅成本價)入賬，再跟返使用年期，剩餘地價去做折舊

(2007年收購價為$22,670,000千元 =226億)

而收租嘅物業就會搵測量師去估返幢樓值幾錢去入帳，面當中係有計量幢大廈用舊左幾多嘅，但就唔會獨立反映出嚟

咁估嘅方法有好多，但都離唔開 市價啦 or 未來租金收入再換算返今日值幾錢 

樓上所提到嘅估報告有寫點計，有性趣嘅巴打可以自己研究下

逾加租, 物業逾值錢, 好正常不過

2018年融資成本 $418,187 

但預計嚟緊2019會下調, 下段會講講

資產負債表

都無乜特別為, 相對易睇

留意嘅為主要係"投資物業"升值左唔少

而負債有 $3,696,715 (37億) 會係2019年到期

講到依到, 心清少少嘅巴打都知REITS 要用90% 可分派收入比股東

係啦, 要找數37億, 點算好?

一係賣樓, 一係借新錢還舊錢

https://www.hk01.com/%E8%B2%A1%E7%B6%93%E5%BF%AB%E8%A8%8A/312919/%E5%86%A0%E5%90%9B%E7%B0%BD53%E5%84%845%E5%B9%B4%E6%9C%9F%E8%B2%B8%E6%AC%BE%E8%9E%8D%E8%B3%87-9%E5%AE%B6%E9%8A%80%E8%A1%8C%E5%8F%83%E8%88%87

是次5年期融資包括50億元的定期貸款及約3億元的循環貸款，年利率為香港銀行同業拆息加95點子。

定期貸款的所得款項除為本年到期的37億元有抵押貸款作再融資，亦為2021年到期的13億元有抵押貸款作出提前還款。

冠君行政總裁王家琦表示，此5年期無抵押貸款將優化該公司的信用結構。有抵押貸款的比例將大幅由63%降至30%，而債務還款期亦將一舉延長。

今次新借嘅成本大約係 HIBOR加0.95

睇返依家HIBOR大約1.9左右, 加埋.95大約 2.85

望下2018P175, 有列表講返做緊嘅"中期票據"大約幾多息, 見到有個係3個月HIBOR 加1.275

有啲都上到3-4%, 都算較佢依家新借嘅貴

相信君君嚟緊都會借新還舊, 慳唔少丫大佬

咁有部份巴打可能會問, HIBOR加 0.95 算唔算貴呢?

你地望下自己供樓H按加幾多? 一個係有抵押, 人地就無

https://www.hk01.com/%E8%B2%A1%E7%B6%93%E5%BF%AB%E8%A8%8A/311765/%E6%96%B0%E5%9C%B0%E7%B0%BD200%E5%84%84%E5%85%835%E5%B9%B4%E6%9C%9F%E9%8A%80%E5%9C%98%E8%B2%B8%E6%AC%BE-%E5%B9%B4%E6%81%AF%E7%8E%87hibor%E5%8A%A075%E9%BB%9E%E5%AD%90

新地簽200億元5年期銀團貸款 年息率Hibor加75點子

比多個參考大家, 新鴻基

現時, 君君負債比大約 17.6%, REITS 要求唔可以高過45%

負債比, 分母就係資產啦(廢話)當中最關建嘅當然係兩幢樓, 而租金會影響估值

咁其實就係一個 加租->加按層樓->再買新樓嘅遊戲

2018年總資產約850億, 45%借貸比率=382億

扣返手頭上150億負債, 大約可以借多230億去買新嘅物業

https://www.facebook.com/watch/?v=1469984219719311

靚女講到話香港現時比較難搵步收購目標, 買地都比較難(中資相對進取)

https://www2.hkej.com/instantnews/stock/article/2063961

可能會留意英國執平貨

總結下

佔比53%中環會嚟緊加租66% ($150-$90)

佔比13%嘅朗豪寫字樓加租25% ($50-$40)

佔比34% 商場加租, 小弟相信同過往一樣, 不過都好視符經濟 or 自由行影響

總體租金增長幾多, 太長懶得計

未來增長位要睇下會唔會收購成功, 簡單咁計 230億 除 850億

粗略咁計可以整體增25%(如果收購成功的話)

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