第一!好緊要!利申, 小弟持有 冠君2778股份
講下無聊野先
實有人問, 年報咁撚多頁, 有無得睇少啲
其實, 都算係有嘅
有兩個建議
一, 可以睇"業積公告"
咁依份野有咩特別呢, 佢通常都會用最簡單黑白排版, 無花巧設計, 張年報入邊關於公司過去一年成績, 有咩重大事項, 每part嘅收入,成本,資產,負債 升左跌左, 多左少左, 都有純文字說明解釋, 對於一啲唔太識會計/會計比率嘅朋友仔係幾好嘅幫助
喺google "HKEX ADV" ,港股所披露易
二, 可以去返各上市公司嘅官網, 會有一份叫"股東簡報" / "分析員簡報" ，懶睇字嘅朋友仔可以望下依份power point, 通常都會配圖表去表達升左跌左, 多左少左, 算係相對簡單咁入手
但就唔係間間公司都會有upload,
[9up]非正式統計, 有依份簡報比公眾睇嘅公司多數都唔會衰得去邊[/9up]
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講返君君
成日話買股票=自己做老闆, 望望個管理層先 (2018年P17)
CEO 38歲, so call靚女 ibanker出身 (算係靚女CEO啦, 以一間有實業,又有實力嚟講, 唔好要求咁高)
投資總監 46歲
業務總監 34歲
營運總監 52歲
財務主管 44歲
合規經理 48歲
內部審計 44歲
兩個字, 年青才幹!
上市房地產公司嚟講, 真心算係後生
望落少少有個表, 講到員工流失率 0%, 睇到依到, 有鼓入去做staff嘅衝動
真。開波, 依間公司唔似之前寫嗰兩間咁多奇怪特別位, 可能大家會失望
冠君最出名嘅兩個物業就係 中環ICBC CITI Tower, 同埋朗豪坊, 亦都係謹有嘅兩個物業
中環出租率有99%, 而朗豪坊大家行過借廁所都知, 計埋上面寫字樓100%出租率
年報顯示中環依家平均呎租收緊$98, 有大約70%係租緊比 銀行/資產管理 金融公司
朗豪office 收緊$42, 當中可能大家無乜留意, 接近60%係做緊健身/美容/醫美/身體檢查
記得CEO講過, 朗豪成個流程好順咁, 樓上打完美容針,做完facial 就落樓下場行返幾個圈買衫買化粧品
咁樓下商場平均收緊$184一呎, 留意返會係分兩part, 有分成租金, 大約佔朗豪商場租金收入嘅20%
大約有40% 賣衫, 22%做餐飲, CEO講過話都希望續步要求租戶加多啲餐飲比例, 但鋪位都可能改做餐廳, 所以大家行過就會發現有啲賣衫賣鞋,開多個counter 仔賣下雪糕咖啡咁
作為業主嘅冠君又可以收多啲分成租金
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講戲玉部份, 咁收租股有無得增長先大佬! 唔通等佢妹下妹咩!!
年報P54 開始就係測量師做嘅估值報告書, 好詳細咁講左點計幢大廈幾錢
P61 講到朗豪寫字樓 2019有大約37%租約到期, 2020年26%, 2021年10%
單計依三年, 到期前都分別收緊$45, $41, $45 一呎, 而P8 有提及到開始新訂嘅租金都會$50 收上
旺角區甲級寫字樓真係絕無謹有, 不過有一次訪問都提及過, 九龍東供應嚟緊都會增加, 而相對地租金又較平, 可能會令到一部份租戶轉場
但另一面睇, 旺角地點獨特, 加上面都講過其實依家會變成做美容醫療相關為主, 而依班都係做內地客為主, 較難搬走(班大陸友最熟就係MK)
所以$50一呎係無問題嘅, 都會keep住上
成交緊$52 $53
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之後P63 講到商場部份, 咁平均收緊$184
當中最誇一頭一尾都可以同大家講下
2023年到期嘅一個租戶, 月租$843,780 面積2058呎 , 呎租$410
(有無巴打估到係邊間鋪)
而2024年到期嘅有一個租戶, 租緊44740呎, 呎租$116
一般嚟講 戲院平均租金係會平過其他零售租金，主要係相信佢可以帶到一個超大人流比商場，同埋租得無咁煩，同一間公司傾好就搞掂
Adidas 租緊都係$367 , 好奇想知$410 係邊個 無理由係七仔呱
覺得似係天鵝牌水晶店
2018年計 朗豪商場淨租金收入 估冠君整體約 33%
寫字樓部份約 13%
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年報P81
講到 中環花園道3號嘅估值報告
依到望到 2019 2020 2021年 分別都都大約30% 嘅租係到期 而依推睇睇計數機，大約收緊 $95 $102 $88一呎
相信到時如果大環境唔係大方向轉差，都會可以加租到$150 或以上
始終中環區都有一個獨特嘅地位，唔係咁易取代
不過有個要留意嘅位，和黃大廈& 美利道停車場 大約四至六年後會落成，到時中環甲級寫字樓會供應多返，但相信影嚮不大
測量師報告寫到依到
大家都可以望到大部份租約偏向3年期，其實依個對業主&租户都有好處嘅，彈性大啲
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望埋三大報表
Income statement
要留意嘅位係 net profit $7,812,057
有$6,411,601 係兩幢大廈嘅估值增所帶來嘅收益 , 所以大家想計君君嘅PE市盈率 係要扣返佢出嚟
咁係咪扣左就可以計先？又唔係喎
同一般公司比，放租公司係無計到 depreciation折舊落去嘅
係囉！？點解唔洗計嘅？
依到涉及到會計 standard嘅野
簡單咁講
自用嘅物業會用“歷史成本”(當初買入時嘅成本價)入賬，再跟返使用年期，剩餘地價去做折舊
(2007年收購價為$22,670,000千元 =226億)
而收租嘅物業就會搵測量師去估返幢樓值幾錢去入帳，面當中係有計量幢大廈用舊左幾多嘅，但就唔會獨立反映出嚟
咁估嘅方法有好多，但都離唔開 市價啦 or 未來租金收入再換算返今日值幾錢
樓上所提到嘅估報告有寫點計，有性趣嘅巴打可以自己研究下
逾加租, 物業逾值錢, 好正常不過
2018年融資成本 $418,187
但預計嚟緊2019會下調, 下段會講講
資產負債表
都無乜特別為, 相對易睇
留意嘅為主要係"投資物業"升值左唔少
而負債有 $3,696,715 (37億) 會係2019年到期
講到依到, 心清少少嘅巴打都知REITS 要用90% 可分派收入比股東
係啦, 要找數37億, 點算好?
一係賣樓, 一係借新錢還舊錢
是次5年期融資包括50億元的定期貸款及約3億元的循環貸款，年利率為香港銀行同業拆息加95點子。定期貸款的所得款項除為本年到期的37億元有抵押貸款作再融資，亦為2021年到期的13億元有抵押貸款作出提前還款。冠君行政總裁王家琦表示，此5年期無抵押貸款將優化該公司的信用結構。有抵押貸款的比例將大幅由63%降至30%，而債務還款期亦將一舉延長。
今次新借嘅成本大約係 HIBOR加0.95
睇返依家HIBOR大約1.9左右, 加埋.95大約 2.85
望下2018P175, 有列表講返做緊嘅"中期票據"大約幾多息, 見到有個係3個月HIBOR 加1.275
有啲都上到3-4%, 都算較佢依家新借嘅貴
相信君君嚟緊都會借新還舊, 慳唔少丫大佬
咁有部份巴打可能會問, HIBOR加 0.95 算唔算貴呢?
你地望下自己供樓H按加幾多? 一個係有抵押, 人地就無
新地簽200億元5年期銀團貸款 年息率Hibor加75點子
比多個參考大家, 新鴻基
現時, 君君負債比大約 17.6%, REITS 要求唔可以高過45%
負債比, 分母就係資產啦(廢話)當中最關建嘅當然係兩幢樓, 而租金會影響估值
咁其實就係一個 加租->加按層樓->再買新樓嘅遊戲
2018年總資產約850億, 45%借貸比率=382億
扣返手頭上150億負債, 大約可以借多230億去買新嘅物業
靚女講到話香港現時比較難搵步收購目標, 買地都比較難(中資相對進取)
可能會留意英國執平貨
總結下
佔比53%中環會嚟緊加租66% ($150-$90)
佔比13%嘅朗豪寫字樓加租25% ($50-$40)
佔比34% 商場加租, 小弟相信同過往一樣, 不過都好視符經濟 or 自由行影響
總體租金增長幾多, 太長懶得計
未來增長位要睇下會唔會收購成功, 簡單咁計 230億 除 850億
粗略咁計可以整體增25%(如果收購成功的話)
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