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睇左佢地未? 未睇就話學投資?

是咁的,不時都會有網友PM 我問想學睇年報, 想學投資 問我有無咩書推介 必睇 今日推介幾本我覺得幾啱新手睇嘅 會計 入門書; 中階書; 估值書 當然亦會有一啲講投資「大道理」嘅書 書睇過好多, 但真係覺得有用, 有insight 嘅兩隻手數晒 希望今次幫到大家慳返唔少時間去搵書 揀書

2020年4月30日 星期四

[鳩噏幾句] 冠君產業信託與醫思醫療成策略伙伴

好似好耐無動筆,今日嚟篇快嘅
其實無乜引伸含意
大家當新聞咁睇,得個“知”字就算 ...haha


信託透過香港醫思醫療集團有限公司(股份代號:2138)之股份,以短該公司的租。此方案不單讓租戶以更具彈性的財務安排,紓緩短期現金流壓力,亦讓信託與香港具領導地位的綜合醫療集團-醫思醫療集團建立策略夥伴關係我們深信此以股代租安排對各持份者贏方案,有助朗豪坊辦公樓為一站式保健美容生活時尚點的領先市場定位。眾健康意識不斷加強信託醫思醫療集團亦可受惠於日益普及的醫療旅遊發展香港醫思醫療集團為朗豪坊辦公樓的多年租戶我們有信此方案加強信與租戶間的協同效應,以股代租安排不但可緩租短期資金壓力,於市場復甦時信託收入帶來上升潛力。信託致力多管齊下與租戶渡過困共同可持續發展。


每股認購股份的認購價為4.20港元,乃由認購方本公司按公平原則磋商,並經參考股份於緊接認購協議日期前股份於聯交所買賣在聯交所所報之平均收市價後釐定,
訂約方同意將認購事項之價與租賃款項完全有效地作抵銷根據若干租賃協議公司之附屬公司認購支付的合共33.9百萬港元的租金

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第一步: 咁醫思2138一個月其實交幾多租先?

Google"醫思 朗豪" 搵到下邊條link

香港醫思醫療(02138)公布,其位於旺角朗豪坊辦公大樓12樓全層的醫療專科樓層正式啟用,提供一站式服務,以及由診斷至個人化治療的方案。

該樓層佔地1.7萬平方呎,共有3家專業醫療機構,

搵到2019年租左 12樓
而一層, 17,000 呎

第二步: 幾錢租呢?

咁2778 好好嘅, 年報有估值報告, 而當中更好租約年期/ 租金/ 呎數 嘅據

 


準確數字一層係 17,398呎, 
租金當$47 一呎
咁一個月嘅租金就係 $817,706 (81.7萬)

醫思嘅公告係話33.9百萬, 除一除個數
=41.4 個月= 3.45年
下? 朗豪份公告話短期嫁喎!? 唔對路

第三步: 再Google"醫思 朗豪"

搵到原來醫思旗下有唔同Brand, 都分別租左朗豪唔同樓層



醫思旗下有26個Brand
逐個brand 咁click入去睇下個地址, 搵到: 
喺朗豪租左11, 12, 31, 41, 49, 53樓 & 21樓01-02, 07-09室
當中21樓07 09室亦都係醫思嘅上市登記地址

第四步: 再計過

當依到係 6.5層 
6.5層 乘 呎租$47 乘 每層17,398呎
=每月租金$5,315,089 (5.315百萬)

醫思嘅公告係話33.9百萬, 除一除個數
大約6.3個月
成件事就make sense 好多

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小弟意見:


跟據2778 嘅估值報告, 朗豪坊office 有46層, 可出租面積702,911呎
假設醫思真係6.5層, 都租左113,087呎
佔左成幢office 16%, 話大唔大, 話細就真係唔細

雖則話尊重合約精神, 要準時交租, 交唔到就破佢產
但咁樣搞一搞對兩家都唔好

醫思主打一系列醫療/美容/體檢/疫苗服務, 好鬼多自由行幫襯
咁過去依一年受到幾大影響相信唔洗多講

2778冠君講過 朗豪嘅商場連office 打造成一個"樓上美容, 樓下買護膚品"嘅一站式主題地標
醫思正正係好切合冠君嘅發展策略

而且, 如果今日醫思 退租/結業, 對朗豪嚟講就無左成幢 16%嘅租金收入
今時今日嘅市況要再搵過其他新租客去填補返個樓層, 無論租金 定時間 都對朗豪不利




望望 2138醫思過去幾年嘅盈利表現
其實非常靚仔 (有諗過買)
只不過近期無客仔到, Cashflow 變得麻麻

有人可能會問
2778 作為一隻房託, 可以持有股票?
可以參考: [7.2B 金融工具]

總結: 

  • 冠君 同 醫思依個deal 互惠互利
  • 持有股票=做佢老闆
  • 做老闆應該對自己嘅公司好了解/ 應該要時刻主動了解
  • 時常保持好奇心, 好緊要!



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舊文
睇2018年2778冠君 數簿

=完=




2020年4月13日 星期一

撈得底未?

今日 2020年04月13日
是咁的,4月1號打後都好似升返唔少, 依幾個月真係來回地獄又折返人間
自從三月暴跌開始,都唔少人會討論幾時會完, 幾時會升
唔少係出於真心想撈底,亦都有好似我咁
己經滿手貨,純綷口痕估下幾時到底
明嘅,人性嘛,邊個唔想賺盡?

喺上個月有搵下唔同嘅理論/數據,睇下有無得搵下點先估到底
特別有兩三條youtube 睇過覺得幾impress
今日就喺依篇blog留一個紀錄,如果今次金融肺炎過後發現係work嘅
可以下個十年拎返出嚟再imply 下
唔得嘅,當然就同自己bin C

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主要睇左四條YouTube,嚟自兩個channel 
(利申, 同佢地無任何利益關係, 亦都唔認識)

我要做富翁
全城熱炒「熊市論」:三個「孳息率」真用法【施・追擊 | by 施傅】
https://www.youtube.com/watch?v=YVr0Ab13ZjQ
2018年5月7日

我要做富翁
【#富翁宏觀經濟篇】5分鐘明白 #孳息曲線倒掛 ,歷史實證預測經濟衰退【 新手教學 EP15 | #學投資 】衰退先兆 #長債 #短債 投資入門

我要做富翁
[首映版] 孳息倒掛真用法!大膽假設:股市樓市5年預測圖 #趨勢名單 #2331 #AAPL觸發名單 #322 #POOL【施傅投資直播】
https://www.youtube.com/watch?v=-vlXj9z7Ol0
已於 2019年3月28日首播

超績投資客J Law
如何準確判斷股市見底?過去50年熊市都會出現的8大入市信號|股票教學|股票入門


施傅嘅YouTube 當中主要講經濟數據
(無理解錯的話)
三樣經濟數據可以代表三樣指標, 分別係:
  • 孳息: 領先指標, 特別係當長短債倒掛會預示衰退來臨
  • 新伸領失業救濟金人數: 每星期會出一次, 比較算係同步嘅指標
  • 聯儲加減息: 算係濟後嘅指標 (但2020年算比較特別, 粗暴地一減減四次, 已經減晒未來嘅息)

而"超績投資客J Law" 講嘅主要係TA 技術分析指標
當中有八個指標
不過大家都知我平時好少睇TA野 (唔否定TA嘅價值, 但更傾向FA, 睇我個blog平時寫乜都知)
拎兩個比較容易睇嘅
  • 10週線 vs 40週線
  • 40週線趨平/甚至向上



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關於經濟數據, 介紹大家一個網站
數據好齊全, 好update


講解下先
上圖時期係2001年到2010年 (金融海嘯)
圖中有三條線
  • 白線(右軸) 係新申領失業救濟金人數
  • 黃線(左軸) 係美股大市指標
  • 綠線(右軸) 係長短債孳息率
依幅圖我揀左10年期 vs 3個月 嘅孳息率, 如果綠線低過零(紅線) 代表倒掛

長債孳息跌, 代表長價升, 引含意義係投資者睇淡短期股市/債市
傾向買入長年期美國國債避險

綠線(長短債孳息差)大約2006年下半年至 2007上半年出現負數 (領先股市大約半年)
黃線(S&P) 嘅高位亦都大約係2007年嘅第三季出現 
白線嘅高位係2009第一季尾 (垂直嘅幼紅線)
大市S&P 嘅底位開始回升
長短息差而經升返上大約250點子嘅位置

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比個full picture 大家參考下

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睇睇今次嘅"金融肺炎"

上圖時期係 2015年到 2020年
綠線(左軸) 大約係2019年4月中 到2019年10月期間出現倒掛
而黃線(右軸) 嘅高位係2020年2月19日  (同2008年差唔多, 領先大約半年)

而白線(新申領失業救濟金人數) 開始回落未呢?


睇嚟係回落緊

但....但....
回望返過去嘅"新申領失業救濟金人數", 就算2008年咁
都唔會係一枝箭咁升上去

例子: 比張圖大家望望


見到如果就咁拎 Initial Claims (ICSA)
係會上上落落咁, 如果話一見到落返, 就即刻話大市已經過左最底點可以買入, 睇嚟會中伏, 買早左

咁, 如果拎個moving average 呢?
4-Week Moving Average of Initial Claims (IC4WSA)


上圖係4週平均嘅線圖
最高點係2009年3月28日
美股大市最底點2009年3月9日
而跟據"超績投資客J Law"講嘅兩點
10週線 vs 40週線 & 40週線趨平/甚至向上
日期係2009年7月24日

關於4-Week Moving Average of Initial Claims (IC4WSA)
都要留意返, 對比起最高點, 前少少嘅時間都有輕輕回落之後再上升
回顧過去, 搵最高點就緊係易
但企喺今日2020年4月13日, 都要估下4月9號嘅數據係咪已經見頂, 睇嚟都係靠估


所以嚟緊2020年嘅估底我會試配搭埋10週線 vs 40週線 & 40週線趨平/甚至向上
咁一齊用

睇返

200天線(40週)仲係微微向下
而50天(10週) 仲未升穿200天
睇嚟係未入得市住.....

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講咁耐, 
如果單係就住以上嘅 Macro Econ 數據 & TA 指標, 睇嚟撈底唔係容易嘅事...
只能夠喺最底點之後搵一啲訊號去驗證熊三係咪已經完結

就住今次金融肺炎
新申領失業救濟金人數 有回調, 但係咪已經最高位-> 未知
長短息差, 現時大約100點子樓下, 未上到過往至券200點子嘅水平
TA 面嘅長短週線, 仍然未出現

喺未來嘅幾個月甚至一兩年
要留意住長短週線變化
再配搭"新申領失業救濟金人數", 如果當時真係已經回落
=> 就可以大膽咁講熊三已經完結...

入市策略
如果你相信以上所講, 又能夠承擔到風險, 哪怕係 Fear of Mssing Out
絕對可以等下先入
但世事邊有咁易估, 不論係成手cash 嘅你, 定係已經margin 緊
永遠都係分段買入
現價美股計雖然跌左唔少, 但計估值的話仲未到好平
港股嚟講, 就真係通街平貨...

我地半年後再拎返依篇blog 出嚟睇下個底過左未

-完-

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有網友話個blog 有時會留唔到comments, 可以經以下途經瘋狂交流


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Data Pack

Initial Claims (ICSA)

4-Week Moving Average of Initial Claims (IC4WSA)

10-Year Treasury Constant Maturity Minus Federal Funds Rate (T10YFF)

10-Year Treasury Constant Maturity Minus 3-Month Treasury Constant Maturity (T10Y3M)

10-Year Treasury Constant Maturity Minus 2-Year Treasury Constant Maturity (T10Y2Y)

美股指數 數據

2020年4月8日 星期三

悶野: 香港房託守則

是咁的, 睇開SG REIT嘅 presentation slide, 見到依張Table



一張嚟自 Mapletree Commercial REIT 嘅Power Point Slide
當然, 我比較focus 嘅係 HK vs SG
  • 收入來源
HK REIT 要100% 收入來自物業
而SG 只要75%
(依到要再了解下"物業"嘅定義)

兩地嘅REIT 都可以投資外地資產 (不限比例)
  • Development
兩地都係用"Deposited Property"依個字眼
Google 過下, 簡單理解做"物業價值"
而HK 係Max 10% (有823 投地海濱匯嘅例子)
SG 係25%
  • Gearing
兩地都係max 45% of Total Assets (而唔係單單物業價值)
  • Payout
字面上有少少唔同
HK 係 90% Income After-tax
SG 係 90% taxable income (咁理解應該係 before tax?)

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依個係香港證監會關於房託嘅守則 
就住樓上講嘅幾個point, 再deep少少咁睇

7.1 投資限制
有關的房地產項目一般必須可產生收入。無論在任何時候,該計 劃的資產總值至少 75%均必須被投資於產生定期租金收入的房 地產項目。
->(字眼"定期租金")

7.2 投資於空置土地,
該計劃被禁止投資於空置土地,除非管理公司已證明有關投資是屬於按下文第 7.2A 條可進行的物業發展中不可或缺的部分以及屬於該計劃的投資目標或政策 範圍內。
 該計劃可以購入空置及沒有產生收入或正在進行大規模發展、重建 或修繕的建築物的未完成單位,但(a)這些房地產項目的累積合約價 值連同(b)下文第 7.2A 條所述的物業發展費用,無論在任何時候均 不得超過該計劃的資產總值的 10%。
->(以我理解, 唔可以就買塊地返嚟, 好似12 16 17咁囤地, 而係一買返嚟係而已經有晒planning 會點起, 起啲乜, 例子就係823個九龍灣office. 而成個project 嘅金額唔可以超過資產總值嘅10%)
注意係資產總值, 而唔係物業總值

7.2B 金融工具
該計劃可在符合其組成文件的條文規限下,投資於以下金融工具
該計劃所持有的由任何單一公司集團發行的相關投資的價值,不會 超過該計劃資產總值的 5%
->(2778 其實有買少少Bond, 而唔超過總資產1%, 跟返7.2B嘅規定, 唔可以超過5%)


7.7A 聯權共有權安排
管理公司須確保該計劃在所有時候均擁有每項物業的大多數(50%以上)擁有權 及控制權。在作出任何投資時,管理公司須符合以下條件:
->(睇嚟唔似SG REIT, 據我了解, Keppel REIT 係有揸33%業權嘅office, 而跟7.7A 嘅規定, 睇嚟HK REIT 要買野都要有至少一半業權)

7.9 借入款項的限制
該計劃可以為投資的融資或營運的目的,直接或透過其特別目的投資工具借入 款項,但無論在任何時候,借款總額都不得超逾該計劃的資產總值的 45%。
->(好簡單 gearing 45% 用總資產計, 而唔係物業價值)
(另外係計"借款", 而唔係"負債, 用英文可能會好少少, Bank loan/Bond 而唔係 total Liability)

7.12 股息政策
該計劃每年須將不少於其經審計年度除稅後淨收入 90%的金額分派予單位持有 人作為股息。
->(after tax Profit嘅至少90%)