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睇左佢地未? 未睇就話學投資?

是咁的,不時都會有網友PM 我問想學睇年報, 想學投資 問我有無咩書推介 必睇 今日推介幾本我覺得幾啱新手睇嘅 會計 入門書; 中階書; 估值書 當然亦會有一啲講投資「大道理」嘅書 書睇過好多, 但真係覺得有用, 有insight 嘅兩隻手數晒 希望今次幫到大家慳返唔少時間去搵書 揀書

2021年5月26日 星期三

續集,點「睇新聞」? 嘉濤(老人院),近況更新

話說大前日先講起 2189嘉濤買左兩塊地,夾埋3億 (6500萬波叔地 & 2.4億興田商場)

興田商場單Deal 延遲左三次

今日終於出左最新公告 收購事項已於二零二一年二月二十六日完成。

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2021/0526/2021052600440_c.pdf

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上一篇提過:

[問問題] 1373(日本城) 國際家居零售 估值問題

1373 日本城, 向來盤數都好靚仔, 現金流穩定, 派息亦非常大方, 生意都愈做愈大

不過根據我把尺: 護城河, 依層我未係好了解 日本城(國際家居零售) 嘅Moat 喺邊

所以到依一刻為止, 我都係無持有嘅


有位網友PM我, 問1373 嘅估值如何, 眼見已經升到52週高位

快快手計計

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[問問題] 有網友問 0270 粵海 估值
https://lookitsmathbook.blogspot.com/2021/04/0270.html

上一次計0270時提過

「簡單嘅: 作為一隻派息穩定嘅股票, 可以用最簡單嘅股息率」

2021年05月26日, 收市價$2.850 ; 股息率 過去12個月派息計: 7.018%

用2020財政年度派息計: 5.789%

就咁睇的確非常吸引









上圖show 由2014年開始嘅股息率, 高位11% , 低位3.38%, 平均 6.85%

如果計近依5年, 平均為6.92% 低位5.06% 高位9.74%

就咁比較之下, 現價 5.789% 未算話好吸引 (息率逾低, 股價逾高, 可以話佢"貴")

當然以上計算都係Base on 過去數據, 成日話要looking forward

依到留返比各位股東 (開段提過, 我唔了解佢嘅Moat😂, 所以唔太能夠量化到佢嘅前景)

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好, 咁進階嘅計計, DDM 股息折現模型






上圖係 1373 嘅過去派息 & 增長率

近依3年表現好好, 每年增長15% 或以上

2021年嘅中期息更增長左63%, 非常亮眼

DDM 要用到Cost of Eqty (CAPM)

CAPM: Rf + Beta ( Rm - Rf)











Beta, 根據Yahoo Finance, 為0.77

Rf 我用左1% 1.5 % 2% 三個

Rm 我用8% 10% 12% 三個

計出嚟Ke Range 6.4% 至 9.7%

平均8.0%

而計1373 DDM 難嘅位, 就係佢嘅未來好難估😂











所以我計左4個假設, 假設佢永續嘅股息增率, 記住!記住! 記住! , 係永遠,永遠都5% , (大家諗下可唔可能)

Ke 用返黑框8%, 計出嚟, 就算只係最細嘅增長率2%

都計到$3.7 , 比現價$2.85 高

代表現價未算係超級貴


丫! 漏左張圖






本公司未來的任何宣派,建議和派付股息可能也不可能反映歷史性的宣派及派付股息,並由董事絕對酌情決定。本公司沒有任何預定的股息派發比率


人話解讀: 隨心咁派息, 賺得多唔一定派得多, 賺得少又一定要派得少喎


-完-

希望幫到大家😎

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[問問題] 有網友問 0270 粵海 估值
https://lookitsmathbook.blogspot.com/2021/04/0270.html


Buy me a Coffee? or Lunch?😂

















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2021年5月25日 星期二

有人問太地 vs 希慎

早排略略講過下 希慎買新地皮, 有網友(s)喺Blog 同Facebook 都問

希慎 終於出手, 講幾句先 (05 12)
https://lookitsmathbook.blogspot.com/2021/05/blog-post.html

希慎 更新 (05 27)
https://lookitsmathbook.blogspot.com/2021/05/blog-post_22.html

希慎同太古地產點樣比較? 太古無論寫字樓同商場感覺上好似好啲

太地 vs 希慎呢?

老實講, 喺我心目中, 兩者好難分高下

咁啱今日巡鋪(睇Power Point) https://ir.swireproperties.com/en/ir/financial-briefing.php

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有幾張圖貼下, 比啲信心大家









嚟緊幾年嘅樓面面積, 香港/內地/美國

可以見到穩步上升

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現時嘅現金 & 負債水平, Net Gearing 只係2.3%😂

仲有大把借貸位可以發展

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依兩年嘅落成面積, 各位老闆可以計計數, 租金多幾多

今年經濟唔好? 唔緊要, 計住今年低水平嘅租金先

會唔會永遠都經濟唔好? well...我唔信會咁

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圖片版, 寫好晒, 嚟緊幾年有咩發展, 有咩新落成

太古地產, 就係一隻悶股, 未來幾年要寫幾錢發展, 有咩增長

一五一十寫晒比你, 無宏大嘅「破壞性創新」, 無Dream, 無Big Data, 無FinTech.
實實在在

你肯計, 就一定計到嚟緊幾年增長幾多%

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最後, 比張J大家
















「公司的股息政策是達致股息可持續增長,並於未來派付大約一半的基本溢利作為普通股息。」
依句應該唔洗人話翻譯?
大家睇完上面幾張PPT 覺得佢做唔做到? 😏😏

太古地產1972, 現價 $23.25 股息率3.9% (2021 05 25)
未算係好吸引, 各位可以自己衡量, 考慮是否買入

利申: 持有😎 2020年低位有加注

附上兩張自家製地圖



























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希慎 終於出手, 講幾句先 (05 12)

希慎 更新 (05 27)

內房債5% vs 香港收租5%

向Howard Marks借幅圖嚟寫下先

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2021年5月24日 星期一

我平時點「睇新聞」? 嘉濤(老人院),近況更新

https://www.hk01.com/地產樓市/628875/
十大鬼屋|鄧成波家族6500萬沽三級建築元朗筱廬 買家擬建安老院
無興趣買?唔緊要, 睇下我分享平時係點樣「睇新聞」
嘉濤2189, 如果你係依個Blog 嘅長期讀者, 應該熟口熟面, 因為我不時都會講起佢😂
近日公告, 以6500萬HKD 收購波叔嘅四塊地皮

2021年5月22日 星期六

希慎 更新

事緣早排 希慎成功購入加路連山道地皮
出過篇Blog https://lookitsmathbook.blogspot.com/2021/05/blog-post.html

今日 希慎舉行週年股東大會, 有篇新報道出左, 有幾點想更新一下



https://www.hk01.com/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%A8%93%E5%B8%82/625697/%E9%AB%98%E5%83%B9%E5%A5%AA%E5%8A%A0%E8%B7%AF%E9%80%A3%E5%B1%B1%E9%81%93%E5%9C%B0%E7%8E%8B-%E5%B8%8C%E6%85%8E-%E6%8A%95%E8%B3%87%E9%A1%8D260%E5%84%84-%E6%93%AC%E5%BB%BA%E9%8A%85%E9%91%BC%E7%81%A3%E5%BE%8C%E8%8A%B1%E5%9C%92

銅鑼灣大地主希慎興業,上周夥拍華懋以197.8億元高價投得銅鑼灣加路連山道商業地,令希慎的利園商業王國進一步擴大至約490萬平方呎,繼續在區內稱霸。希慎興業首席營運總監呂幹威接受訪問時表示,預計加路連山道項目的總投資金額將達約250億至260億元

預計新項目回報與同區現持有的物業相若,冀2026年至2027年落成

呂幹威表示,是次投得的加路連山道商業地,位於核心區,涉及樓面超過100萬平方呎,非常難得,更透露集團「已經睇左(中)此地皮十幾年」。他指,集團在利園區一帶已持有近400萬平方呎的商業區,當中,有逾100萬平方呎的零售樓面設施作為後盾,故長遠而言,由希慎負責發展上述地皮,將可起協同效應

他續指,希慎本身在利園商業圈內已擁有大批租客,待新項目落成後,如現有租戶擬升級,可考慮遷至加路連山道新項目。至於舊有的位置也可進行升級工程,最終整個利園商業區的出租樓面也可獲全面升級,有利於新租客進駐區內

呂幹威又指,雖然新項目的位置「好似遠少少」,但未來會有行人天橋系統連接新項目至希慎商場及港鐵銅鑼灣站,通達性大幅獲提高,估計前往港鐵站步程只需6至10分鐘

派息政策續採取「漸進而穩定」策略

是次希慎商業版圖再度大規模擴充,未來集團派息方面,希慎興業首席財務總監賀樹人補充指,由於集團留意加路連山道項目已有一段時間,過去兩年已開始籌備資金,早前已完成「借長錢」部署,故最新取得的大型投資項目對未來派息計劃並沒有影響

他又指,集團派息政策主要視乎營運表現、短中期資金需要及經濟展望,未來派息政策會繼續採取「漸進而穩定」的策略。

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1. 希慎同華懋合資, 出資比例係 60% : 40%

2. 超級大協同效應, 報導中提到, 可以將現有舊office 租戶搬去新大樓, 而舊office 可以騰出空做升級/裝修, 絕對有利未來嘅盈運 & 加租能力

3. 希慎會利用行人天橋連接成個版圖, 依幢最遠嘅新office行去地鐵站都只係10分鐘左右
(另一個太古坊嘅概念)

4. 同我上一前篇講嘅一樣, 原來希慎真係早兩年就借定錢ready 去發展
(可見管理層係有遠見& 志在必得)

希慎喺2020年12月, 物業值750億
手上嘅 定期存款 & 現金 共250億 (2019年得90億)
長短負債共189億, 永續資本(永續債)為 106億 (2019年為0億)
唔知佢係咪晨早借定準備好晒, 志在必得😏
2019年 OCF 為32億, 2020年OCF為20億
而2019年 2020年 都分別派息15億

手上物業&現金 共約1000億, 負債為300億
屬於非常健康嘅水平
Moody Fitch 評級為A級, 平均利率為3%, 當中88% 係Fixed Rate
嚟緊加息都唔太需要擔心

估計總投資需要260億至280億

而望返希慎手上有250億現金, 負債水平30% 下
成個Project 可以喺唔影響現有派息水平下進行
各位股東大可以放心
5. 派息政策不會有重大影響, 亦都符合我上一篇Blog 嘅推斷. 
更會「漸進而穩定」, => 可預期未來繼續透過回購 & 香港市況改善加租, 而做到加派股息

再一次恭喜咁多位 0014希慎股東
今日(2021 05 23) 股價$30.2 , 息率為4.768%
建議買入
利申: 持有

-完-

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近排有兩個“護城河”嘅 Case

 1.

Bloomberg 
This is how one Hyperloop track could transport people from San Francisco to Los Angeles in half an hour. The networks could redefine the economies of entire continents. 

上面係一條由Bloomberg 制作嘅Hyperloop介紹影片
一條密封真空管道, 用埋磁浮技術, 減少阻力, 超高速版嘅高鐵, 時速可以達到1200公里
係現時民航飛機嘅兩倍

常言道, Moat 唔係永久. 作為一個投資者, 日常工作就要多了解世界發生緊咩事, 同時不斷托展自己能力圈. 
 Hyperloop 未必可以5年內商業化, 但要 bear in mind 佢成功商業化& 量產, 將會影響多個產業鏈: 航空公司/機場/飛機制造/長途巴士/火車/船運 

 依樣可以帶返去我經常推介去思考Moat 嘅工具: 五力模型(Michael Porter's Five Forces) 當中兩個: 「潛在進入者」 & 「替代品的威脅」 

五力分析Porter five forces - 2189嘉濤 (老人院) 

五力分析Porter five forces - (NYSE: MSCI) MSCI Inc. 明晟

新鮮熱辣嘅 Business Case:口罩


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2.

Yahoo的網路帝國如何殞落? 從1280億到44億賤賣; 曾經稱霸網路帝國的Yahoo! 怎麼越來越衰敗呢?

上面係一條由台灣Youtuber "Cheap" 制作嘅片, 簡單講解Yahoo如何衰落
點解後起嘅Google & Facebook 可以急起直追

護城河Moat, 其中一項好緊要, 但又經常被人忽略
管理層質素, 佢有無遠見, 有無執行力
比你一手好牌, 唔識玩
到最後就係被世界淘汰
諗到個問題, 大家思考下
網絡公司係咪新經濟? 咁點解最終會收皮? 😉
一間公司有無前景真係新/舊之分??😉😉


#Google
#Yahoo
#新世界發展
#鄭志剛
#領展
#王國龍
#老闆思維

價值投資》如何一句話分辨出5種企業的「投資護城河」?


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2021年5月21日 星期五

[問問題] 退休資產配資

「退休資產配資」係一個個好好嘅問題,但往往「2800」 四個數字就答左去
其實好不負責任
或者更會見到一啲 So call 好專業嘅建議:
「距離退休年齡愈近, portfolio 當中Bond債卷嘅佔比要愈重」












依個建議,聽落好合理,但!? 又有幾多人識揀債券?老左仲會想睇年報揀債買?
事緣,有位同事問我,假設可以提早退休,應該點調配資產?
我:幾多歲先?而又有幾多錢退休?
同事:咁呀,不如假設已經有一層自住樓,再有流動資產1000萬?
以下係我對佢嘅答覆,希望幫到大家思考
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退休資產點配置? 幾多歲? 有幾多資產?
我認為: 最重點係個“主角” 識幾多野  & 邊樣先係佢最舒服嘅方法
以自己為例,自問財商唔算太弱,揀股眼光算okay 😂😂
會唔會仲想七老八十睇年報揀股?我敢講直到今日依啲係我嘅興趣,樂此不疲
但退休後仲有無耐力、能力、眼力、腦力? 唔敢講
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喺香港, 香港人對樓就好似宗教一樣
平時大家同Frd 吹水話中左六合彩會點, 都會話買三四層樓收租
假設有能力喺退休o個下有4個單位, 你真係願意持有佢地收租直到你過身?
喺我眼中, 住宅物業並唔係最好嘅投資物/資產, 日常管理/收租/租客投訴管理/維修
假設40歲時買入全新一手盤作退休收租之用, 去到你80歲時, 樓齡已經有40年
大廈維修, 室內裝修依啲唔少得, 70 80歲時, 先唔計錢, 真係有心神去處理依堆問題?
已經未講你嘅退收休依賴四個住宅物業嘅租客, 每個佔比25%
是但無左一個都對你嘅退休生活好大影響
















神奇地又見到唔少人持有兩個或以上物業. 當然, 唔係每位都係拎嚟退休
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https://articles.zkiz.com/?rbid=35422 億萬「鋪王鄭」慳家成性
「鋪王鄭」名叫鄭錦祥,今年七十三歲
持有二十個鋪,卻有六十多條鎖匙
即使出了街也會把電話飛線,並親自接聽,甚至親手處理買賣鋪位,簽租約甚至收租等事,有時找 來一名七、八十多歲的阿伯員工做跑腿。這做法有別於一般投資者,聘一隊人或找地產經紀代勞。
 我無咩鍾意享受,投資鋪位就係我最大嘅享受囉。
 
 一個73歲嘅人話佢過左退休年齡應該唔過份?
但依位鄭生揸住六十條鎖匙, 買鋪賣鋪, 放租收租一腳踢
最重點係「鋪位就係我最大嘅享受」
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回歸最初嘅建議「“主角” 識幾多野  & 邊樣先係佢最舒服嘅方法」
有人鐘意股票, 有人鐘意住宅放租, 有人鐘意揸住一秋鎖匙去巡鋪收租嘅優越感
前題係清楚了解自己嘅知識/財商水平, 唔熟唔食
而可以好舒服咁過你想過嘅退休生活
可能會問, 咁我咩都唔識點好?
1. 喺退休前多認識唔同嘅投資物, 了解各自嘅優缺點, 特別係管理上嘅心神需要幾多, & 背後嘅風險所在
2. 用返一個最懶人嘅方法




















突破自己能力圈, 就會知道咩係真正嘅風險, 從而可以擁抱更多嘅回報
如果唔係可能退休時只會買政府年金, 收1%-2% 嘅回報
同時因為各樣嘅"驚", 只會用身家嘅一半去買依啲年金😂
另一半呢? 揸Cash😂😂
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小結:
1. 拓展財商/能力圈
2. 了解各資產特性, 優缺點
3. 整合出一套自己最舒服嘅退休投資方法
4. 享受生活

講咁耐, 我嘅退休計劃呢?
喺依一刻, 初步計劃喺退休o個下, 慢慢張除左自住樓外嘅資產轉做指數基金
會係三大地區嘅大市指數基金 (歐; 美; 亞太)
根據往績, 大市指數基金平均年回報8% -12%
而我會每年賣走一部份作生活費, 直至百年歸老
依個計劃容易操作, 唔需要多作思考, 好貼合"我想懶"嘅終目標
-完-

【人生苦短 死而無憾(忽然文化|占飛)】bit.ly/3wRnfAV
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2021年5月20日 星期四

京東物流JD Logistics 2618, 有幾張圖想講講

 京東物流JD Logistics 2618 正在招股

近排搞緊新資產嘅事, 成份招股書好快眼咁望過下

有幾張圖想同大家share 下, 注意事項

第1點 

招股書入面有一個"行業概覽", 當中有物流行業嘅市場報告






















未來各細項嘅增長, 比我當初預想嘅細, 
  • 中國物流支出 預測年複合增長率 5.3%
  • 中國一體化供應鏈物流支出 預測年複合增長率 9.5%
  • 中國外包物流支出 預測年複合增長率 7.1%

依堆數字係一個咩概念? 點解我會話比想像中細?














中國內地喺偉大嘅共產黨領導下, 過去GDP增長一路都維持6%以上
成日聽嘅「保八」;「保六」

物流業市場預測增長只係同GDP增長差唔多/ 高少少?
而過去依幾年, 電商,物流, 依啲字眼日日咁吹
原來都只係同GDP 差唔多, 所以"我會話比想像中細".

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第2點














京東物流 一體化市場分額, 2.7%, 係龍頭位置
但要注意嘅係, 2.7% 代表成個市場好零碎, 亦都引伸嘅係, 競爭可能非常大
喺市場整體增長率唔高嘅情況下, 未來能唔能夠得到更大市佔率就會係公司嘅增長關鍵
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第3點









上圖係京東物流 各項重要數據比率
毛利率<10%
營運現金流 過去3年分別係 3% 5% 14% (唔算好靚仔)
扣除Capex 後嘅 自由現金流 平均少過10%

同時, 我地參考 順豐物流(SZ.002352)
EBITDA Margin 9.52%
自由現金流 Margin -0.82% , 無錯, 係負0.8%

當然兩間公司唔能夠直接比較, 京東物流(聲稱)偏向高端自動化物流, 
做"一體化供應鏈" (咪啫係物流外判)😂














依張圖係 盈收表, 毛利率少過10%
營業成本佔左約90%, 而當中約70% 係外包成本& 員工成本
依部份應該都好難cut 到
除非喺未來可能以機械取代人力, 依個將會係一個公司"增長點"
但好明顯依家未做到😂😂

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「市值高達」2600億 HKD
而 2020年扣除一次債券價調整
盈利為8.2億CNY = 9.84億HKD
PE幾多倍? 264倍?
(雖然我成日話PE唔係一個好嘅值值工具, 但佢係一個非常易睇嘅指標)

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小結:
1. (我覺得)隻股係吹大左
2. 賺錢能力一般, 搵Cash 能力亦唔見靚仔
3. 估值? 我覺得好貴
4. 佢嘅護城河我唔太認識
5. 我唔會買

-完-


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2021年5月18日 星期二

購入新資產!!!!

 well...













why not both?
唔少fb 網友留言以為我買鋪位😂
我都想! 終極大目標一鋪一車位收租
因為喺我眼中住宅收租唔算係好嘅投資
除非有錢到100個住宅單位, 做到足夠嘅分散😂
作為一個懶人, 住宅收租唔符合懶人性格, 加上租金來源單一, 物業佔資產比例好重
一個唔該有咩意外, 租金收損, 物業市值就G9G...反而鋪位&車位 相對風險細些少
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點解買樓? 當然第一就係有自住需求
二來就睇好香港樓價, 更睇好依個區嘅未來發展














左手邊張圖係過去M2 Money Supply 嘅圖, 右手係CCI中原指數過去5年
可以見到喺COVID 之下, FED 印多左錢, 約3分1
而香港嘅樓價指反而變化不大
若果有留意一下依兩年嘅樓價發展, 亦未見有大上/大落
最貼身嘅例子就係東涌區喺機場裁員潮下, 只係回調左少少, 之後更吸引左唔少外區客入東涌投資入市
眼見過去一年喺股票市場都有唔細斬獲, 喺計掂數之下, 決定入市買樓, 計好晒筆直, 揀好地區, 出發睇樓
咁買左邊區呢?



























就係屯門區, 仲要係入到無得再入嘅屯門碼頭
屯赤隧道已經通車, 親身試沒坐巴士都只係15分鐘, 可以預計未來機場三跑發展下, 所帶嚟嘅工作人口住屋需求
另外, 政府亦都拍左板2023年動工, 2030年落成屯門南站, 就喺碼頭隔離
可以大膽咁講, COVID完結, 通關之後, 喺FED 印錢帶動下, 北水嘅無限購買力
加上屯門區靠近西部通道, 預計會喺香港未來樓價嘅龍頭
碼頭區呎價更平, 發展潛力更大

喺做足功課之後, 睇樓兩日, 無爭扎太多就扑鎚入市
(其實幾似平時買股票, 做足功課; 計好估值; 大膽買入)
今次首期喺IB Draw 錢出嚟, 所以Margin 會高左些少
喺之前個Max Draw Down 工具幫助下, 計好晒, 未必需要賣股票就可以Draw 到首期出嚟
(因為賣股實在太心痛)

依期嘅股票大市調整就眼白白見住執靚貨機會流走左, 因為要Draw 首期買樓😎😎
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你可能會問
Q: Fed 嚟緊收水啦喎?
A: 大家可以再望下COVID依兩年印左幾多, 就算收水, 長遠金錢都會繼續印, 只係印慢啲咁解
Q: 買到咁入, 好傻豬?
A: 睇餸食飯, 了解自己幾多筆直 & 供款能力. 最緊要係相信未來嘅發展潛力
我目標3年5年 會轉手買下一間
Q: 點解唔等條鐵路起好先買?
A: 唔通樓價會起好先升? 大家望下南港島線嘅海怡半島
Q: 目標升幾多?
A: 目標3年升到20%, 5年升30%
(幾年後歡迎大家Bin C)😂
-完-














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https://lookitsmathbook.blogspot.com/2020/12/max-draw-down-excel-model-2.html
IB跌幾多會爆倉? Max Draw Down-Excel Model 更新 (2)

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2021年5月12日 星期三

希慎 終於出手, 講幾句先

https://www.hk01.com/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%A8%93%E5%B8%82/623578/%E5%B8%8C%E6%85%8E%E5%A4%A5%E8%8F%AF%E6%87%8B197-8%E5%84%84%E5%A5%AA%E5%8A%A0%E8%B7%AF%E9%80%A3%E5%B1%B1%E9%81%93%E5%95%86%E6%A5%AD%E5%9C%B0%E7%8E%8B-%E6%AF%8F%E5%91%8E1-8%E8%90%AC-%E9%AB%98%E4%BC%B0%E5%80%BC15


#HK01

地政總署公布,上周五(7日)截標的銅鑼灣加路連山道商業地,以197.78億元批出,中標財團為希慎興業(0014)及華懋合組財團。以項目最高可建樓面面積107.6萬平方呎計算,每方呎樓面地價約18,374元,較早前估值高約15%。

加路連山道商業地,地盤面積約為15.9萬平方呎,最高可建樓面面積107.6萬平方呎,其中,商舖相關的樓面面積不得多於10.7萬平方呎、或總樓面一成。

由於過去一年多幅商業地皮均告流標,故市場下調上述地皮估值。市場估值介乎107億至172億元,即每呎樓面地價約1萬至1.6萬元。項目發展期止於2029年9月30日。

至於中標的希慎興業,為銅鑼灣區的大地主,現持有區內希慎廣場及禮頓中心等多項物業。而是次投得項目,估計將令希慎興業在區內的商業樓面再提高27%。#HK01


Q1: 對希慎有咩正面影響?

跟據 2020年報, 希慎擁有總樓面面積約 4.5百萬呎, 當中55% 為寫字樓

粗略咁計一計, 寫字樓佔2.475 百萬呎

今次投地, 最高可以起1.07百萬呎地, 當中約10% 為零售用地

換句話說, 起好之後, 希慎嘅寫字樓面積可以增加約一倍

總樓樓面積增加約四分一, 當然收入都會相應增加😉

不過?!, 不過咩呢? 今次投地係 希慎夾埋 華懋 一齊玩, 假設係一人一半夾份

咁希慎嘅收租面積只係增加約八分一


Q2: 買得貴唔貴?











Q1 提到 希慎現時寫字樓約 2.475百萬呎, 估值為 $34,593 百萬港元

隨手計一計, 為每呎$13,976

而今次投地呎價為$18,374 ,而且仲未計建築成本, 加上位置係最遠嘅 (近南華會)

我覺得略嫌貴左啲😅

不過今次投地更可以確立銅鑼灣地主嘅位置, 可以話係銅鑼灣 甲級office 獨家經營

唔怕比人搶租客

希慎亦會起行人天橋連接現有嘅建築群












Q3: 希慎夠唔夠錢嫁? 地價都已經200億!

















希慎喺2020年12月, 物業值750億
手上嘅 定期存款 & 現金 共250億 (2019年得90億)
長短負債共189億, 永續資本(永續債)為 106億 (2019年為0億)
唔知佢係咪晨早借定準備好晒, 志在必得😏
2019年 OCF 為32億, 2020年OCF為20億
而2019年 2020年 都分別派息15億

手上物業&現金 共約1000億, 負債為300億
屬於非常健康嘅水平
Moody Fitch 評級為A級, 平均利率為3%, 當中88% 係Fixed Rate
嚟緊加息都唔太需要擔心

可產生巨大協同效應,有利將來租務策略及定位,估計地皮會興建為寫字樓及商場,作長期收租及投資,預計總投資額約260-280億元,長期租金回報率約3%-3.5%,資金回收期要約20至30年。 #RTHK

估計總投資需要260億至280億
而望返希慎手上有250億現金, 負債水平30% 下
成個Project 可以喺唔影響現有派息水平下進行
各位股東大可以放心
今次仲要同人合資, 投資額減半

再次恭喜咁多位希慎嘅老闆 (包括我自己)😂😂

最後, 0014 現價$28.55, 股息率~5.044%
我覺得係買入機會


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