領展 董事會大部份係非執董, 令到公司管理不善! (問號?)

話說, 近排領展0823 供股事件, 有啲所謂專業人士 吹到話 
「0823 董事會得兩個執行董事, 所以先會做啲咁差嘅決定(供股)」
「其他董事會入面嘅"非執董" 係無撚用嘅」
該位所謂專業人士, 仲話, 咁大間 REIT 
「有咩可能得兩個 director 話事」
「點解政府分出嚟嘅公司, 會比兩個執董話事」 (下, 咩年代? 仲講返分拆? 隔左幾多年?)
然後一堆陰毛論 走出嚟.......

咳咳, 真係嘔血... 我就好痛痕陰謀論嘅, 
但我唔喺領展董事會入面, 更加無份開會, 證明唔到領展有無比依兩個執行董事(CEO CFO) 為所欲為
不過小弟勝在睇得多唔同公司嘅年報, 亦有少少好奇心
今日Share 多幾個例子比大家參考下, 再交比你地自己去思考

淨係睇年報例子, 唔會講乜鬼上市規則, 唔會講法律...

買SG REIT嘅時候有無留意? (2)

依一篇嘅內容其實係我之前喺Facebook 嘅， 我搬返過嚟Blog做少少整理
https://www.facebook.com/lookitsmathbook/posts/325044965743687
前幾日寫過M44U嘅例子
買SG REIT嘅時候有無留意? (1) https://lookitsmathbook.blogspot.com/2021/06/sg-reit-1.html
今日講講SG 另一個REITs嘅大集團Capitaland 
旗下Ascendas 下面A17U 一單近期嘅deal

[剪報] 解讀新聞- 領展0823

下面係明報嘅 0823訪問, 我會喺每個要點到放枝紅旗sticker

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https://m.mingpao.com/pns/%E7%B6%93%E6%BF%9F/article/20210705/s00004/1625422510573/%E9%A0%98%E5%B1%95%E7%A0%94%E8%B3%BC%E6%B5%B7%E5%A4%96%E5%AF%AB%E5%AD%97%E6%A8%93-%E6%B8%9B%E4%BE%9D%E8%B3%B4%E6%B8%AF%E5%B8%82%E5%A0%B4%E7%8E%8B%E5%9C%8B%E9%BE%8D%E7%A8%B1%E7%95%99%E6%84%8F%E6%98%9F%E6%97%A5%E8%BE%A6%E5%85%AC%E5%AE%A4%E6%8A%95%E8%B3%87%E6%A9%9F%E6%9C%83

買SG REIT嘅時候有無留意? (1)

um...well..關於SG REIT嘅依篇文一路都想寫出嚟同大家share, 因為市面上真係唔覺有blogger/ KOL/ Youtuber 有提過下依樣野

而我覺得依個係非常重要, 唔應該無視嘅一個要點

買入任何REITs 時都應該留意有無依件事發生, 再去思考值唔值得買入

投資產品無一樣係完美, 只有適唔適合自己

今日叫得做(1) 就係開左個頭先, 因為依個超級大topic 我都拖左成年😂😂😂 唔可以再拖

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今日先整理下我之前喺 連登 貼過嘅野, 開左個頭先

房託之皇, 領展823 最新業績重點(2021 Mar 31)

 https://www.linkreit.com/en/investor-relations/financial-reports-and-presentations/

今日, 2021年06月17日
領展823 出左截至2021年03月31日嘅全年業績

一隻咁穩陣嘅REIT, 一般嚟講睇下幾個重點就fit 晒

唔需太擔心業績大上落/假數/CEO出術玩野...etc...

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香港物業:

領展“又”買入新資產

https://inews.hket.com/article/2974936/
領展 （00823） 宣布，斥資32.047億元人民幣，收購位於廣州市天河區的太陽新天地購物中心，據估值報告，收購價較物業估值折讓約4.3%。該物業為為8層高的商業發展物業連同4層地庫，零售面積共約9.01萬平方米，設有800個泊車位。成交後，領展將成為物業的唯一擁有人，太陽新天地將是領展歷來第7項內地物業。

YouTube>>>> https://youtu.be/WPG2245kjXg
領展823買新商場, 我點睇依單News?

香港首隻物流房託上線啦: 順豐房託

 Hi~~~~~

早排寫過篇 MPF crossover REITs 嘅文章唔知大家仲有無印像
可以去依到重溫下-> https://lookitsmathbook.blogspot.com/2020/06/reits.html

RTHK即時新聞, [10.02.21 11:35]

順豐復牌升停板 順豐房託啟動來港上市程序

順豐控股公布收購嘉里物流逾51%股權後在深圳交易所復牌，開市升停板，報117.1元人民幣，創新高。另外，順豐房地產投資信託基金啟動在香港上市程序，在聯交所發布的初步招股文件顯示，順豐房託將成為首個以物流為主的房地產投資信託基金，初步組合包括3項位於香港、佛山及蕪湖的現代物流物業。截至去年9月底可出租總面積約30.8萬平方米。截至去年9月底，順豐房託收益約2.05億元，按年上升2.7%，但盈利只有32.1萬元，2019年同期則有1.56億元，受投資物業公允值下跌及融成本急升影響。

2021-02-10 11:29:30

今日依篇文唔評論SF 收購嘉里

主要想講下 順豐房託 幾個要注意事項

近排好似有幾單關於REITs 嘅新聞

喂， Halo 大家好，又係我呀

好耐無動筆，唔洗擔心小弟，只係懶所以摺埋左一兩個月

是咁的

依幾個月有幾單關於Reits 房託嘅新聞

開頭覺得無乜特別，但諗諗下好似見到一個 full picture

[鳩噏幾句] 冠君產業信託與醫思醫療成策略伙伴

好似好耐無動筆，今日嚟篇快嘅

其實無乜引伸含意

大家當新聞咁睇，得個“知”字就算 ...haha

悶野: 香港房託守則

是咁的, 睇開SG REIT嘅 presentation slide, 見到依張Table

https://www.mapletreecommercialtrust.com/Investor-Relations/Publications/Investor%20Presentation%20without%20Filter.aspx

一張嚟自 Mapletree Commercial REIT 嘅Power Point Slide

當然， 我比較focus 嘅係 HK vs SG

• 收入來源

HK REIT 要100% 收入來自物業

而SG 只要75%

(依到要再了解下"物業"嘅定義)

兩地嘅REIT 都可以投資外地資產 (不限比例)

• Development

兩地都係用"Deposited Property"依個字眼

Google 過下, 簡單理解做"物業價值"

而HK 係Max 10% (有823 投地海濱匯嘅例子)

SG 係25%

• Gearing

兩地都係max 45% of Total Assets (而唔係單單物業價值)

• Payout

字面上有少少唔同

HK 係 90% Income After-tax

SG 係 90% taxable income (咁理解應該係 before tax?)

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依個係香港證監會關於房託嘅守則 

https://www.sfc.hk/web/TC/rules-and-standards/codes-and-guidelines/codes/?rule=%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%8A%95%E8%B3%87%E4%BF%A1%E8%A8%97%E5%9F%BA%E9%87%91%E5%AE%88%E5%89%87

就住樓上講嘅幾個point, 再deep少少咁睇

7.1 投資限制

有關的房地產項目一般必須可產生收入。無論在任何時候，該計 劃的資產總值至少 75%均必須被投資於產生定期租金收入的房 地產項目。

->(字眼"定期租金")

7.2 投資於空置土地，

該計劃被禁止投資於空置土地，除非管理公司已證明有關投資是屬於按下文第 7.2A 條可進行的物業發展中不可或缺的部分以及屬於該計劃的投資目標或政策 範圍內。

 該計劃可以購入空置及沒有產生收入或正在進行大規模發展、重建 或修繕的建築物的未完成單位，但(a)這些房地產項目的累積合約價 值連同(b)下文第 7.2A 條所述的物業發展費用，無論在任何時候均 不得超過該計劃的資產總值的 10%。

->(以我理解, 唔可以就買塊地返嚟, 好似12 16 17咁囤地, 而係一買返嚟係而已經有晒planning 會點起, 起啲乜, 例子就係823個九龍灣office. 而成個project 嘅金額唔可以超過資產總值嘅10%)

注意係資產總值, 而唔係物業總值

7.2B 金融工具

該計劃可在符合其組成文件的條文規限下，投資於以下金融工具

該計劃所持有的由任何單一公司集團發行的相關投資的價值，不會 超過該計劃資產總值的 5%

->(2778 其實有買少少Bond, 而唔超過總資產1%, 跟返7.2B嘅規定, 唔可以超過5%)

7.7A 聯權共有權安排

管理公司須確保該計劃在所有時候均擁有每項物業的大多數(50%以上)擁有權 及控制權。在作出任何投資時，管理公司須符合以下條件：

->(睇嚟唔似SG REIT, 據我了解, Keppel REIT 係有揸33%業權嘅office, 而跟7.7A 嘅規定, 睇嚟HK REIT 要買野都要有至少一半業權)

7.9 借入款項的限制

該計劃可以為投資的融資或營運的目的，直接或透過其特別目的投資工具借入 款項，但無論在任何時候，借款總額都不得超逾該計劃的資產總值的 45%。

->(好簡單 gearing 45% 用總資產計, 而唔係物業價值)

(另外係計"借款", 而唔係"負債, 用英文可能會好少少, Bank loan/Bond 而唔係 total Liability)

7.12 股息政策

該計劃每年須將不少於其經審計年度除稅後淨收入 90%的金額分派予單位持有 人作為股息。

->(after tax Profit嘅至少90%)

剪報：強積金研放寬投資REITs比重

【認真】
長遠對房託有好大嘅支持
留名睇結果

【9up】

如果香港嘅MPF係買返晒香港嘅資產

機場/鐵路/水電煤/五隧一橋/屋村商場(領展)

甚至公屋單位收租權/棕地嘅未來發展/更遠睇, 明日大嶼(雖然個人嚟講prefer最後真係無地先填海)

加唔加價就會變成大部市民嘅退休金
發唔發展棕地/點樣發展/填唔填海 就會變成每個打工仔嘅關注點

但唔好嘅方面推演, 會變成民鬥民嘅局面

不過SG 可以做到大部份野under 淡馬錫旗下

睇嚟都要有一個信得過嘅政府先得

https://www1.hkej.com/dailynews/headline/article/2403784/%E5%BC%B7%E7%A9%8D%E9%87%91%E7%A0%94%E6%94%BE%E5%AF%AC%E6%8A%95%E8%B3%87REITs%E6%AF%94%E9%87%8D

2020年3月16日

強積金研放寬投資REITs比重

目前強積金的基金可投資香港、澳洲、英國及美國上市的房地產投資信託基金（REITs），惟投資總額不得超過基金資產的10%，消息指出，積金局正考慮修訂強積金投資指引，放寬REITs的投資限制。業界認為，由於REITs能提供穩定收入，有助業界開發供退休後投資的產品。惟業界一直爭取放寬A股的投資限制，則不在今次修訂投資指引之列。

總額可超過基金資產10%
消息指出，積金局早前就修訂強積金投資指引向業界進行諮詢，包括放寬投資REITs的限制。現時強積金成分基金雖可投資於獲核准的REITs，惟連同其他證券的投資，佔比最多為10%，投資規模有限。積金局擬放寬包括在澳洲、英國及美國等上市REITs的投資限制，令強積金可如投資其他核准證券交易所的股票般，有更大的空間買賣於上述市場掛牌的REITs。
積金局表示，一直有留意市場發展，把合適產品納入強積金准許的投資項目。由於REITs能提供穩定收入及達致分散投資效果，認為REITs是適合強積金的產品。該局採取審慎、循序漸進的做法，現時香港、澳洲、英國及美國上市的REITs已納入強積金准許的投資項目，但投資總額不得超過任何一個強積金基金資產的10%。該局知悉業界建議放寬以上REITs的投資限制，現正進行相關研究。

今次修訂指引不涉A股
被問到今次擬修訂指引，會否同時放寬對內地A股的限制，該局回應稱，現正探討業界建議放寬REITs的投資限制，但與放寬A股並無關連。該局會因應各地區的市場和經濟發展、業界意見及風險管理問題，持續研究及檢討是否需要修訂核准證券交易所名單。
香港投資基金公會行政總裁黃王慈明強調，強積金的投資框架一向甚為嚴謹，但見到REITs有投資需求，特別切合提取退休儲蓄階段的需要，因為退休後既要重視投資風險，亦要留意長壽風險，在此階段現金流甚為重要，故會尋求有定期收入或派息的投資，除年金外，REITs都有此等特性。若積金局能落實調整REITs的投資限制，是良好的發展。

業界：利開發退休後產品
積金局去年設立「投資解決方案實驗室」，鼓勵業界開發涵蓋計劃成員累積財富及提取退休儲蓄兩個階段的退休投資方案。惟業界認為，要開發相關產品，投資的規管框架要更具彈性，特別是退休後投資產品，須考慮如何配合提取的要求，投資範圍要擴闊，例如容許投放於高息及新興市場債券、提取收益產品（Drawdown Fund）以及把投資REITs的投資範圍擴大等。
BCT銀聯集團董事總經理及行政總裁劉嘉時相信，REITs普遍被視為能提供穩定現金流，並適合退休金的投資項目，若落實放寬投資限制，對基金經理的投資選項會有幫助。業界一直提出如何優化強積金投資，包括放寬投資限制及加強可投資REITs深度，樂見監管機構作出改變，對整體強積金投資均有幫助。
採訪、撰文：陳玉珍

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HK SG REIT（短篇）

是咁的， 早排同谷友傾開 HK REIT，寫左幾隻字

順個便放埋上嚟，當比自己第日bin c用

今日2020年02月09日

0778 置富REIT日幾日出左業積, 以下係一篇CEO嘅訪問

置富產業信託行政總裁趙宇表示，留意到近期物業價格回落，認為是物色收購的良機，公司暫時專注本地私人屋苑商場，而在物色收購項目時，會平衡經濟下行的風險，主要考慮回報率以及增長潛力。

趙宇又說，公司物業收入淨額增長，主要來自+WOO嘉湖一期翻新後租金增長。有關項目花費1.5億元，主要引入零售、餐飲、家居用品，以及教育服務行業的商戶，公司正積極籌備翻新嘉湖二期商場，但現時未有確實投資金額數字。  

0778 CEO話會嚟緊經濟下行,搵新野買, 會focus 香港嘅私樓商場

0778 物業價值 HKD$428億, gearing係22%

香港法例gearing max 好似45%

當0778 會增加10% gearing 去買新野, 咁大約係HKD42.8億

如果20% 就大約HKD85億

因為CEO話係私樓商場, 咁拎返啲數據睇下私樓商場大約幾錢

睇返0778 公告

• 第一城 88.6億
• 嘉湖 87.9億
• 都會駅 39.7億
• 麗港城 27億

大家拎個概念, 佢可以買到咩size/位置嘅商場

我個人估計可能買返長實1113 嘅商場, 因為誠哥都睇到慢慢放棄 (酒店轉住宅賣,甩手+WOO & 馬鞍山)

當然唔一定係成個商場買, 可以只係買一部份咁

成日FF 0778 會買海之戀, 咁其實佢又買唔買到呢?

商場原由港鐵及長實共同發展，其後長實購入港鐵持有的商場業權，但未有披露金額。[8]到2017年10月在工商舖樓宇買賣合約中，顯示長實用48.2億元購入。[9]其後將商場命名為海之戀商場（英語：OP Mall） <- from WIKI

假設當時長實係買50%返嚟, 咁2017年成個海之戀商場大約100億

唔知今日升左幾多, 因為好多鋪頭都簽晒約進注好

如果0778 買一半業權相信都夠錢嘅 

香港嘅房託因為2019下半年嘅反送中運動已經跌左唔少

再加上依家嘅WARS 唔少都大特價, -20%-30% (我視為買入時機)

而SG REIT過去大半年都升左唔少, 依家遇到WARS 睇嚟都開始特價

好粗略咁比較下兩者嘅發展空間

先睇HK REIT

• 0823 物業2204億 gearing 10%
• 2778 物業856億 %17.6
• 0778 物業428億 %22.1
• 0435 物業202億 %20
• 0808 物業111億 %20

就咁睇 0823 係仲有最撚多嘅發展空間, 2204億 X 30% =661億, 唔係講少食埋 0778 加 0435都得

而2778 都唔細, 物業價值856億HKD

gearing 只係17％

預埋佢今年會有 revaluation drop, 都仲有一堆gearing空間去買新物業 （max 好似45％？）

假設佢增加20% gear 都有大約 HKD164億可以用

大把野可以買 (前題要抵買) 164億可以買啲咩呢查實? 除左上面講到0778 個別商場價值

今次講遠啲, 英國!!!

https://www.thestandnews.com/finance/%E6%9D%8E%E9%8C%A6%E8%A8%98130%E5%84%84%E8%B3%BC%E5%80%AB%E6%95%A6%E5%95%86%E5%BB%88-%E5%B0%8D%E8%AC%9B%E6%A9%9F-%E6%88%90%E4%BA%A4%E5%83%B9%E7%A0%B4%E8%8B%B1%E5%9C%8B%E7%B4%80%E9%8C%84/

2017年嘅新聞

香港老字號醬油品牌「李錦記」，宣布以12.825億英鎊（約128億港元）收購被戲稱「對講機」（Walkie Talkie）的倫敦商廈Fenchurch Street 20號，打破英國單幢商廈的成交紀錄。

「對講機」的一半股權原由英國地產信託Landsec持有，另外五成股權由英國財團Canary Wharf 持有。李錦記公布，透過附屬的「無限極物業投資」以12.825億英鎊，向兩公司全購「對講機」的全部股權。

該地標商廈於2014年落成，共37層，樓面面積超過71萬平方呎，包括甲級寫字樓（佔67.1萬平方呎）、零售（佔1.7萬平方英呎）及配套設施（佔2.5萬平方呎），商樓目前已全數租出，主要租戶來自投資行業。

倫敦金融中心有三大商廈地標：「對講機」（Walkie Talkie）、「芝士刨」（cheesegrater）和「小黃瓜」 （Gherkin）；有「重慶李嘉誠」之稱的中渝置地大股東張松橋，今年4月以11.35億 英媒購入「芝士刨」。近日曾經傳李錦記欲買下「小黃瓜」the Swiss Re Building，但最後李錦記率先買入另一幢商廈「對講機」。

2778 有164億HKD可以用, 依篇新聞都講左兩幢倫敦地標商廈, 我諗2778 絕對食得落

而我好相信佢嘅靚女CEO有好嘅執行力，亦都講過會去善用公司嘅low gearing去買新野，仲要主力外國物業

所以我幾睇好長遠嘅2778，就算買新野買，以現價跌左咁多，唔買等幾時#:P#dog

當然要預 2020年， 甚至2021年續組時加租能力

但refer 返王國龍嘅訪問， 最多加少啲，唔會唔加, 而且朗豪坊咁黃金嘅地段

0823 

一個月前成功收購左澳洲CBD地段嘅其中一個寫字樓  Market Str. 100, 開始衝出國際

而佢嘅PPT 都提到目標做到20% 內地物業 & 10%海外物業

亦都會唔再只focus 零售商場, 相信2020年 2021年 環球經濟下行

特別係亞太地區受到WARS嘅影響, 0823會以更低嘅價錢買到靚野

仲有就係美金造好(帶埋HKD升值), 相對上其他地區匯率上會更平

真係發達機會

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望望 SG REIT

拎兩個AUM (Assets under Mgt) 最大嘅講下

• Capitaland Mall Trust (C38U)) 都只係大約HKD675億
• Ascendas Reit (A17U) 就 HKD693億
• 而 C38U 嘅gearing 已經32.9%
• A17U 就36%

都好接近max., 而普遍SG REIT 都用得好盡, 以下網頁有晒

https://sreit.fifthperson.com/

嚟緊再買新野/發展 就有機會要供股, 或者好似 C38U 同C61U 合拼再用埋少少gearing 佢

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總個結先

• 睇到香港最大三隻REIT 嘅物業市值
• 睇埋佢地嘅gearing 
• 要用埋餘下gering 可以買到啲乜
• HK REIT size 真係好大, 大過晒SG REIT 嘅頭兩位
• SG REIT 收購空間無HK REIT咁大, 仲有供股/賣產/合拼 嘅可能

利申

持有以上所有提過嘅股票

嚟緊如果兩地都有特價時段, 會再加碼執平貨

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剪報: 專訪領展王國龍：善用數據 情理兼備

有網友share 左篇訪問出嚟, 我覺得好值得睇, 兼且係應該每隔一排拎出嚟再睇下

特別係作為Reits 嘅投資者, 作為收租股嘅股東

(小弟嘅讀後感喺尾段)

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https://monthly.hkej.com/monthly/article/id/2365473/

2020年1月31日 推介文章

專訪領展王國龍：善用數據 情理兼備

撰文：鄭雲風 本刊記者、鄧傳鏘 本刊總編輯

去年香港捲入史無前例的「完美風暴」，零售、飲食業叫苦連天，領展投資物業組合估值超過2200億，作為本港最大商場業主，中期「成績表」卻逆市而行，收益增長逾8%至53.32億，商戶每月平均零售銷售額上升1.4%，跑贏大市。「我們有六成商戶涉及民生，相對比較穩定。」談及這場風暴，王國龍顯得氣定神閒，皆因一切「心裏有數」。
王國龍原本從事投資銀行，先後效力於摩根大通及星展亞洲融資，曾協助政府將盈富基金上市，2009年加入領匯（2015年改名為領展）擔任首席財務總監，翌年5月晉升成為CEO。經歷無數風風雨雨，他坦言「現在感到輕鬆了」，全因解決無「數」之苦後，公眾誤會亦減少了。
所謂「巧婦難為無米之炊」，會計師出身的王國龍是典型「數佬」，對數字非常敏感，「income statement，我每一行都有睇，因為每項都有做得好不好的蹺妙，不是只看總數。」怎料剛剛加入領展時，卻因缺乏關鍵數據，弄得焦頭爛額。追查之下，原來不少是歷史遺留下的問題。
一切要由2004年說起。當年香港身陷亞洲金融風暴餘波，政府停售居屋，房委會因財困分拆「非核心業務」的商場、街市及停車場，並於2005年以領匯房地產投資信託基金集資上市。王國龍指出領匯上市於全球亦鮮有先例，「大部分公司都是營運一段時間，有成績才上市，但領匯是上市後才學習經營。」由公營模式改為商業模式管理物業，他形容頭幾年如「under the spotlight」，要大費周章邊做邊學。
接手後不久，王國龍迎來首個「燙手山芋」—消失的營業額數據。作為商場「收租佬」，若要訂立合理稅金，行內多數根據商戶所屬行業，釐清營業額與租金比例，誰知道當年房署批出租約時，沒有要求租戶提供營業額數據，商討租金淪為口舌之爭，「沒有數據如何傾租？我話100，商戶話20，完全沒有理據。」開初不時「計錯數」，太高太低亦無從考證，「一加便是衰人，不會個個都開心，除非你平畀佢」。


加租的藝術
由於初期租戶反對及租約未滿，直至2012年領展才逐漸於新租約新增條款，獲得零售數據，重奪主導權。坊間經常指摘領展無良加租，王國龍無奈說，領展商戶近六成從事食品相關行業，承租能力有限，租金比率多數是10%，遠低於珠寶、手錶、化妝品的商戶收取近20至30%。近年領展開始於業績會公布租金比率，供投資者參考，「如果太高，他們都會質疑，未來還可以加多少？」
他指出，加租通常有兩個原因，第一是商戶營業額上升，第二是調整租金比率。「好多人不是從商業角度看領展運作。」在商言商，王國龍認為租金屬於營運成本，計算後獲合理回報便沒有問題，「為何那麼多人願意花很多錢租中環辦公室？因為計完，覺得回到本。」領展的最大任務，是為租戶帶來人流，若然商場人山人海仍未提升營業額，便需與個別商戶討論經營策略，「行業一直變化，比如報檔生意差，好多人以為因為沒人買報紙，事實是買煙的人減少，因此需要轉型，確保high margin」。
只要拿出數據，爭議往往迎刃而解。一理通百理明，面對社會動盪，王國龍同樣以「數」服人，鐵面無私。去年港鐵突然宣布提早收車，加上消費意欲下降，不少商店損失晚市生意，正是經營最困難的兩個月，「但我同他們說，你有三年約，賺了兩年錢，會否因兩個月事件，導致兩年盈利全無呢？」身處示威地區影響生意情有可原，但有些商戶卻要求連另一沒有受影響的地區分店減租，他不禁好氣又好笑：「最終我們都是看數據，看看生意是否差了。」不過，為了共度時艱挽留租客，領展續租租金比率由22.5%下調至18.1%，「部分人要求減租，其實我們已經減緊」。


數據人情兼備
雖說「數據呃唔到人」，不過單看數據不講人情，王國龍亦曾吃過苦頭，更一度鬧上董事局。這堂寶貴一課發生於2009年，話說有三間相連的醫療診所同時更新租約，診所A營運多年，因過去房署年代甚少加租，租金最低；診所B近期開業，租金較貼近市價；診所C屬於醫療集團，最新加入，租金最高。有同事以邏輯思維統一診所ABC租金，結果老字號突然加租七成，連鎖店卻獲減稅，經傳媒廣泛報道惹來軒然大波，甚至要到董事局「拆彈」，有董事也不禁批評：「有無搞錯呀，加七成租」。
「以前政府做，咩都不用改，避開了就算。」經一事長一智，王國龍事後反省，雖然同事統一租金的大方向沒有錯，但不能一蹴而就，寧可用數個租約慢慢調整，「樣樣都計到盡，就好大件事。」
數據有價，領展不甘被動收集數據，近年亦積極發掘新數據，開源節流。例如過去不受重視的廣告燈箱，王國龍要求收集總數、客流、成本等等，以計算出租率及宣傳效果，「以前沒有想過，租店舖便送燈箱。現在就算是送，都要看看送那個呀！」洗廁所次數也有學問，太頻密浪費人力物力，太疏落容易有異味，最後他決定安裝氣味探測機，一舉兩得，「這是好玩之處，樣樣都諗方法。」小數據結合為大數據，成為他決策指標之一。
——節錄自2月號《信報財經月刊》

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今日係2020年02月04日

由2019年06月開始嘅反送中示威持續大半年

到今日嘅WARS 武漢肺炎

有唔少人都擔心會唔會連地主都收唔到租 / 甚至續約時要減租

相信睇完以上嘅訪問, 你地都可能會少許放心

當然有個前題, 你個物業係靚場, 靚地點, 好嘅人流, 穩定嘅人流, 有消費力嘅人流

有人會話 0823 0778 一定無事啦

咁1997 2778 0014 係咪會收唔到數, 係咪會死

依一層, 我比較樂觀

租約係一簽就簽3-5年, 甚至10年

租金已經加定左

商戶, 特別租得依類靚場嘅底子唔差

會逼員工放無薪假, 都唔會欠交租

靚場一把公司排緊隊想入嚟租

一線地區嘅場, 人流會回復得好快 "一個海港只得一個海城", 朗豪坊更加唔洗講

要注意嘅係"分成租金"可能就係真1$都收唔到

股價可能要坐返半年至一年

股票市場一般都領先經濟情況大約半年

小弟我都係繼續密密分段吸 REIT & 收租

0823 0778 2778 1972 1997 0014 0017 0016

P.S. 以上9up 無price in 如果WARS 完左(大約6月), 

其實話咁快就1年: 6月9 612 721 831 10月1

到時唔知會唔會繼續"反送中"

SGX-REIT

2019年入左投資谷之後, 眼界大開
向來都有聽聞SG REIT, 但真係會落手落眼去研究都係2019年尾

做左少少research, 放埋上嚟, 不過真係得幾個point form 咁
完全唔係一篇文
有機會有時間再逐間逐間認真寫

已經拖左好多街數未寫 #sosad

首先第一樣: 地圖

https://drive.google.com/open?id=14F9Wy-Llsf9VqBcO4kFCNSr79tmy8LR5&usp=sharing

用Google 嘅My Map 入左幾間我有性趣嘅商場 / 寫字樓 REIT 嘅物業落地圖

小弟係一個睇慣地圖, 鐘意睇地圖嘅人
而物業投資當然要係買CBD & 旅遊最旺區
所以入晒落Map , 橫掂都入左, 分享埋比大家

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YouTube 點解買CBD <- 小弟同依個YouTuber 無任何連繫

另一段uTube, 講馬來CBD<- 依段講馬來投資住宅都係揀CBD

每個地方, 每個市場都略有不同, 寫字樓 商場 住宅 酒店 亦都有唔同結構
但我幾buy CBD理論, 特別係隔山買牛, for 大家參考

->所以, 港股嚟講我會prefer 1997(注意唔係REIT) & 2778 more than 808 / 435
823 778 兩隻民生, 加上香港地理 & 零售 & 市民消費習慣獨特
-->> 823 vs 778 ? 我揀823, 有機會開post 再講
利申持有 1997 2778 823 778 :P

SG CBD

SGX REIT AUM

第二樣, 上邊兩幅圖, 一個係AUM, 一個係Market Cap

太細隻嘅size 會局限佢嘅gearing, 亦都係會影響佢第日收購新投資物業嘅可能性
或者要供股先夠錢買新野?

第三樣, 有少少驚會比大家叉lunch

可能有錯漏
小弟跟住上面AUM張list, 每間寫左真係一兩個point for 自己第日再 further study

工業/物流

• M1GU #Sabana REIT #星加坡 #Data
• CNNU #EUR (CSFU#SGD) #Cromwell European Reit
• SV3U #Soilbuild Business Space REIT #息跌
• K2LU #Cache Logistics #股價潛水
• BWCU #EC World REIT
• O5RU #AIMS AMP Capital REIT
• AJBU  #Keppel DC REIT #Data
• CY6U #Ascendas India Trust
• BUOU #Frasers Logistics & Industrial Trust (合拼) (ND8U) #Frasers Logistics & Industrial Trust

• #澳洲倉 #德國倉 #荷蘭倉 #寫字樓 #地域分散
• J91U #ESR REIT
• ME8U #Mapletree Industrial
• M44U #Mapletree Logistics Trust
• A17U #Ascendas REIT #英國7%星加坡79%澳洲14%

###物流類可能都係買頭三隻 加合拼後嘅BUOU

寫字樓

• CMOU #Keppel Pacific Oak US REIT #Keppel KBS US Reit
• UD1U #IREIT Global #德國office #準備西班牙office
• ND8U #Frasers Commercial Trust #已合拼 #BUOU
• BTOU #Manulife US REIT #美國寫字樓 #無稅 #管理費全部係增發股票
• TS0U #OUE Commercial REIT #星加坡寫字樓商場酒店
• K71U #Keppel REIT #星加坡CBD #韓澳 #80%星 15%澳
• C61U #CapitaCommercial Trust #CBD
• T82U #Suntec REIT #CBD OFFICE

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• OXMU #Prime US REIT
• JYEU #lendlease global commercial reit #2019新上市 #一個烏節路商場 & 意大利office 租比電訊公司

### office 一定係買CBD, 所以主力應該係 Keppel / Capital / Suntec

商場

• BMGU #BHG Retail REIT #北京西寧成都大連商場
• CEDU #Dasin Retail Trust #廣州商場
• CRPU #Sasseur REIT #內地Outlet Mall
• D5IU #LippoMalls Indo REIT #印尼商場
• P40U #Starhill Global REIT #星馬澳中日
• AU8U #CapitaRetail China Trust
• J69U #Frasers Centrepoint Trust #地區性商場?
• SK6U #SPH REIT #地區性商場?
• N21U #Mapletree Commercial Trust
• RW0U #Mapletree North Asia #又一城 #日本office
• C38U #CapitaLand Mall Trust

###商場都係 CBD & 旅遊旺區為首選, 所以會係頭三隻 (可能唔包又一城)

SK6U 其中一個商場嘅介紹寫自己係"組屋"嘅基座商場

忽然醒起SGX REIT 好似無乜類似香港0823 0778 主題嘅屋村REIT

會再研究下

酒店

• LIW #Eagle Hospitality Trust
• XZL #ARA US Hospitality Trust
• Q1P #Ascendas Hospitality Trust #日韓澳星
• SK7 #OUE Hospitality Trust
• ACV #Frasers Hospitality Trust
• Q5T #Far East Hospitality Trust
• J85 #CDL Hospitality Trust
• A68U #Ascott Residence Trust
• HMN (Q1P & A68U) start from 2020JAN02

###酒店會買一隻當係分散下, 咁當然會係合拼後嘅 HMN

發覺有唔少人無留意, 其實HMN 係一隻四合一嘅產物

Ascott-Business Trust 會持有本身Q1P 嘅BT

而Ascott 本身係REIT, 會持有Q1P 本身嘅REIT

兩舊BT 兩舊REIT, 四合一

有機會講講 #sosad #留名走數

醫療

• AW9U #First Real醫療 #sponsor財 #USD SGD CPI 2%
• C2PU #ParkwayLife Reit #有加無減機制

其他類形信託

CJLU #光纖 trust

A7RU #Keppel Infrastructure Trust

-------------------------今日鳩up到依到-------------------------

2778 冠君

第一!好緊要!利申, 小弟持有 冠君2778股份

講下無聊野先

實有人問, 年報咁撚多頁, 有無得睇少啲

其實, 都算係有嘅

有兩個建議

一, 可以睇"業積公告" 

咁依份野有咩特別呢, 佢通常都會用最簡單黑白排版, 無花巧設計, 張年報入邊關於公司過去一年成績, 有咩重大事項, 每part嘅收入,成本,資產,負債 升左跌左, 多左少左, 都有純文字說明解釋, 對於一啲唔太識會計/會計比率嘅朋友仔係幾好嘅幫助

喺google "HKEX ADV" ,港股所披露易

二, 可以去返各上市公司嘅官網, 會有一份叫"股東簡報" / "分析員簡報" ，懶睇字嘅朋友仔可以望下依份power point, 通常都會配圖表去表達升左跌左, 多左少左, 算係相對簡單咁入手

但就唔係間間公司都會有upload,

[9up]非正式統計, 有依份簡報比公眾睇嘅公司多數都唔會衰得去邊[/9up]

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講返君君

成日話買股票=自己做老闆, 望望個管理層先 (2018年P17)

CEO 38歲, so call靚女 ibanker出身 (算係靚女CEO啦, 以一間有實業,又有實力嚟講, 唔好要求咁高)

投資總監 46歲

業務總監 34歲

營運總監 52歲

財務主管 44歲

合規經理 48歲

內部審計 44歲

兩個字, 年青才幹!

上市房地產公司嚟講, 真心算係後生

望落少少有個表, 講到員工流失率 0%, 睇到依到, 有鼓入去做staff嘅衝動

真。開波, 依間公司唔似之前寫嗰兩間咁多奇怪特別位, 可能大家會失望

冠君最出名嘅兩個物業就係 中環ICBC CITI Tower, 同埋朗豪坊, 亦都係謹有嘅兩個物業

中環出租率有99%, 而朗豪坊大家行過借廁所都知, 計埋上面寫字樓100%出租率

年報顯示中環依家平均呎租收緊$98, 有大約70%係租緊比 銀行/資產管理 金融公司

朗豪office 收緊$42, 當中可能大家無乜留意, 接近60%係做緊健身/美容/醫美/身體檢查

記得CEO講過, 朗豪成個流程好順咁, 樓上打完美容針,做完facial 就落樓下場行返幾個圈買衫買化粧品

咁樓下商場平均收緊$184一呎, 留意返會係分兩part, 有分成租金, 大約佔朗豪商場租金收入嘅20%

大約有40% 賣衫, 22%做餐飲, CEO講過話都希望續步要求租戶加多啲餐飲比例, 但鋪位都可能改做餐廳, 所以大家行過就會發現有啲賣衫賣鞋,開多個counter 仔賣下雪糕咖啡咁

作為業主嘅冠君又可以收多啲分成租金

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講戲玉部份, 咁收租股有無得增長先大佬! 唔通等佢妹下妹咩!!

年報P54 開始就係測量師做嘅估值報告書, 好詳細咁講左點計幢大廈幾錢

P61 講到朗豪寫字樓 2019有大約37%租約到期, 2020年26%, 2021年10%

單計依三年, 到期前都分別收緊$45, $41, $45 一呎, 而P8 有提及到開始新訂嘅租金都會$50 收上

旺角區甲級寫字樓真係絕無謹有, 不過有一次訪問都提及過, 九龍東供應嚟緊都會增加, 而相對地租金又較平, 可能會令到一部份租戶轉場

但另一面睇, 旺角地點獨特, 加上面都講過其實依家會變成做美容醫療相關為主, 而依班都係做內地客為主, 較難搬走(班大陸友最熟就係MK)

所以$50一呎係無問題嘅, 都會keep住上

https://www.hkpici.com.hk/ics/property/details/office/Mongkok/Langham-Place-High-Floor/44699

成交緊$52 $53

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之後P63 講到商場部份, 咁平均收緊$184

當中最誇一頭一尾都可以同大家講下

2023年到期嘅一個租戶, 月租$843,780 面積2058呎 , 呎租$410

(有無巴打估到係邊間鋪)

而2024年到期嘅有一個租戶, 租緊44740呎, 呎租$116

https://news.mingpao.com/pns/%E7%B6%93%E6%BF%9F/article/20140624/s00004/1403547945875/%E6%9C%97%E8%B1%AA%E5%9D%8A%E6%88%B2%E9%99%A2-6%E5%84%84%E7%A7%9F10%E5%B9%B4

一般嚟講 戲院平均租金係會平過其他零售租金，主要係相信佢可以帶到一個超大人流比商場，同埋租得無咁煩，同一間公司傾好就搞掂

https://www.midlandici.com.hk/ics/property/article/detail/13716

Adidas 租緊都係$367 , 好奇想知$410 係邊個 無理由係七仔呱

覺得似係天鵝牌水晶店

2018年計 朗豪商場淨租金收入 估冠君整體約 33%

寫字樓部份約 13%

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年報P81

講到 中環花園道3號嘅估值報告

依到望到 2019 2020 2021年 分別都都大約30% 嘅租係到期 而依推睇睇計數機，大約收緊 $95 $102 $88一呎

相信到時如果大環境唔係大方向轉差，都會可以加租到$150 或以上

始終中環區都有一個獨特嘅地位，唔係咁易取代

不過有個要留意嘅位，和黃大廈& 美利道停車場 大約四至六年後會落成，到時中環甲級寫字樓會供應多返，但相信影嚮不大

測量師報告寫到依到

大家都可以望到大部份租約偏向3年期，其實依個對業主&租户都有好處嘅，彈性大啲

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望埋三大報表

Income statement

要留意嘅位係 net profit $7,812,057

有$6,411,601 係兩幢大廈嘅估值增所帶來嘅收益 , 所以大家想計君君嘅PE市盈率 係要扣返佢出嚟

咁係咪扣左就可以計先？又唔係喎

同一般公司比，放租公司係無計到 depreciation折舊落去嘅

係囉！？點解唔洗計嘅？

依到涉及到會計 standard嘅野

簡單咁講

自用嘅物業會用“歷史成本”(當初買入時嘅成本價)入賬，再跟返使用年期，剩餘地價去做折舊

(2007年收購價為$22,670,000千元 =226億)

而收租嘅物業就會搵測量師去估返幢樓值幾錢去入帳，面當中係有計量幢大廈用舊左幾多嘅，但就唔會獨立反映出嚟

咁估嘅方法有好多，但都離唔開 市價啦 or 未來租金收入再換算返今日值幾錢 

樓上所提到嘅估報告有寫點計，有性趣嘅巴打可以自己研究下

逾加租, 物業逾值錢, 好正常不過

2018年融資成本 $418,187 

但預計嚟緊2019會下調, 下段會講講

資產負債表

都無乜特別為, 相對易睇

留意嘅為主要係"投資物業"升值左唔少

而負債有 $3,696,715 (37億) 會係2019年到期

講到依到, 心清少少嘅巴打都知REITS 要用90% 可分派收入比股東

係啦, 要找數37億, 點算好?

一係賣樓, 一係借新錢還舊錢

https://www.hk01.com/%E8%B2%A1%E7%B6%93%E5%BF%AB%E8%A8%8A/312919/%E5%86%A0%E5%90%9B%E7%B0%BD53%E5%84%845%E5%B9%B4%E6%9C%9F%E8%B2%B8%E6%AC%BE%E8%9E%8D%E8%B3%87-9%E5%AE%B6%E9%8A%80%E8%A1%8C%E5%8F%83%E8%88%87

是次5年期融資包括50億元的定期貸款及約3億元的循環貸款，年利率為香港銀行同業拆息加95點子。

定期貸款的所得款項除為本年到期的37億元有抵押貸款作再融資，亦為2021年到期的13億元有抵押貸款作出提前還款。

冠君行政總裁王家琦表示，此5年期無抵押貸款將優化該公司的信用結構。有抵押貸款的比例將大幅由63%降至30%，而債務還款期亦將一舉延長。

今次新借嘅成本大約係 HIBOR加0.95

睇返依家HIBOR大約1.9左右, 加埋.95大約 2.85

望下2018P175, 有列表講返做緊嘅"中期票據"大約幾多息, 見到有個係3個月HIBOR 加1.275

有啲都上到3-4%, 都算較佢依家新借嘅貴

相信君君嚟緊都會借新還舊, 慳唔少丫大佬

咁有部份巴打可能會問, HIBOR加 0.95 算唔算貴呢?

你地望下自己供樓H按加幾多? 一個係有抵押, 人地就無

https://www.hk01.com/%E8%B2%A1%E7%B6%93%E5%BF%AB%E8%A8%8A/311765/%E6%96%B0%E5%9C%B0%E7%B0%BD200%E5%84%84%E5%85%835%E5%B9%B4%E6%9C%9F%E9%8A%80%E5%9C%98%E8%B2%B8%E6%AC%BE-%E5%B9%B4%E6%81%AF%E7%8E%87hibor%E5%8A%A075%E9%BB%9E%E5%AD%90

新地簽200億元5年期銀團貸款 年息率Hibor加75點子

比多個參考大家, 新鴻基

現時, 君君負債比大約 17.6%, REITS 要求唔可以高過45%

負債比, 分母就係資產啦(廢話)當中最關建嘅當然係兩幢樓, 而租金會影響估值

咁其實就係一個 加租->加按層樓->再買新樓嘅遊戲

2018年總資產約850億, 45%借貸比率=382億

扣返手頭上150億負債, 大約可以借多230億去買新嘅物業

https://www.facebook.com/watch/?v=1469984219719311

靚女講到話香港現時比較難搵步收購目標, 買地都比較難(中資相對進取)

https://www2.hkej.com/instantnews/stock/article/2063961

可能會留意英國執平貨

總結下

佔比53%中環會嚟緊加租66% ($150-$90)

佔比13%嘅朗豪寫字樓加租25% ($50-$40)

佔比34% 商場加租, 小弟相信同過往一樣, 不過都好視符經濟 or 自由行影響

總體租金增長幾多, 太長懶得計

未來增長位要睇下會唔會收購成功, 簡單咁計 230億 除 850億

粗略咁計可以整體增25%(如果收購成功的話)

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