房託之皇, 領展823 最新業績重點(2021 Mar 31)

 https://www.linkreit.com/en/investor-relations/financial-reports-and-presentations/

今日, 2021年06月17日
領展823 出左截至2021年03月31日嘅全年業績

一隻咁穩陣嘅REIT, 一般嚟講睇下幾個重點就fit 晒

唔需太擔心業績大上落/假數/CEO出術玩野...etc...

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香港物業:

🚩物業組合的租用率維持於96.8%的穩定水平，但由於物業管理費用豁免及租金減免，零售收益總額按年減少4.5%。

🚩租賃磋商方面仍然充滿挑戰，
然而2020/2021第四季度的續租租金調整率已回升至正數範圍。
年內，平均零售物業續租租金調整率錄得-1.8%的負增長。
平均每月租金按年減少3.4%至每平方呎62.4港元。
年內，整體商戶每平方呎零售銷售總額下調9.4%。

🚩隨著2019冠狀病毒病疫情逐漸消退，加上香港政府持續推出疫苗接種計劃，我們預期租賃市場氣氛及本地消費於2021/2022年度將會有所改善。如政府進一步放寬社交距離措施亦將有助刺激消費。

香港零售商場部份, 整體收入下跌4.5% (我自己覺得好過預期)

整體商場佔租率都維持~97%, 非常靚仔, 始終係民生商場

而下半部: 續租租金調整率, 整體下跌1.8%, 而街市/熟食檔 加租18% (留意, 一份租約通常係3年)

領展香港零售物業有 28% 係"食" ; 22%係超市; 16%係街市, 偏向民生類

而嚟緊FY21/22 年有33%租約到期, 相信喺"黑暗時間已過"之下, 續租租金水平可以上調. 而🚩然而2020/2021第四季度的續租租金調整率已回升至正數範圍

另外仲有~7.9% 嘅短期租約/(走鬼檔), 相信嚟緊會踢走, 簽返長租約&加租

「零售商店, 最壞時刻應該已經過晒」

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內地物業:

🚩業務迅速恢復及於年內簽訂約200份新租約。
🚩租金收繳方面整體維持穩健，並錄得98%的高水平，
且年內概無出現嚴重的租金拖欠情況。

🚩零售
年內，我們旗下商場的平均續租租金調整率為11.1%。
於2021年4月，位於其他三項物業的商戶銷售額已恢復至2019冠狀病毒病爆發前大約90%的水平。

🚩辦公室
於2021年3月31日，上海甲級辦公室物業－領展企業廣場的租用率維持於95.8%。
由於上海新辦公室供應急劇增加，辦公室續租租金調整率跌至-8.0%。
受惠於其優越位置及物業質素，領展企業廣場對商戶而言仍具吸引力。我們成功與主要商戶續約10年

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未來發展:

領展有個2025計劃(仲有3年), 香港物業佔比會有80% 慢慢縮減到75%樓下

我相信領展唔會賣香港物業, 而係會透過不斷收購內地&海外物業去達成

內地物業佔比會上到去~20%

海外物業要上到10%

整體office 物業佔比由現時10% 上到20%

(我大膽預計, 嚟緊office 會集中香港&海外, 內地會主力收購零售物業)

🚩地區分佈方面，香港為我們的核心市場，並繼續構成我們物業組合的最主要部分

🚩我們的目標市場為中國內地一線城市與其周邊三角洲地區，以及四個選定的海外發達市場（即澳洲、新加坡、日本及英國），該等市場均可推動物業組合增長及分散風險。

🚩儘管疫情肆虐全球，但由於量化寬鬆措施下大量資金傾向穩定收益的投資，使物業價格未曾下跌，特別是在租用率及租金收入方面表現出色的資產。

🚩我們打算將我們持有的投資組合進行長期投資，以產生收入和資本收益。目前，我們並無即時計劃出售資產。我們將會繼續審慎地管理及嚴選投資物業組合，務求增添合適的投資至現有物業組合。

清楚睇到, 領展嚟緊會keep住搵收購機會, 亦會而香港為核心, 亦唔會賣走香港商場

但由於喺COVID QE之下, "錢"實在太多, 加上出入境限制, 比較難飛到當地做 research實地考察, 影響到收購進度

錢太多, 好嘅資產太少😂

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領展現時借貸成本為2.66% (上年要3.46%)

主因係: 市場"錢"太多, & 領展嘅 Credit Rating 非常靚仔, 標普嘅A Grade

喺2021年, 領展借人仔債都只係要2.8%😂

同埋現時Gearing 只有18% (收購廣洲商場場會升到~20%)

HK REIT 嘅Gearing 上限係45%, 換句話說, 領展喺擁有2000億物業情況下

如果Gearing 由20% 加到30% (遠低於上限45%), 領展有200億HKD 嘅購買力

而喺2021年度, 領展收購左四個物業, 共72億

係一個咩概念? 「富者愈富嘅概念! 佢有資產，可以借多啲錢 借平啲，又可以買更多資產」

仲有一個point, 就係2000億物業係今日嘅市值, 如果他日經濟回復, 物業值會隨之而上升

喺不斷收購, 加租, 升值循環之下, gearing 會慢慢回落

又可以「收購, 加租, 升值」

領展個PPT 亦都寫左

• 低嘅Gearing 有足夠嘅發債空間去做收購
• 好嘅信貸評級, 能夠拎一個低嘅借貸成本
• 100% 嘅派發比率
• 重點係, 會keep做回購, 令到股份數目少左, 每股派息會有所增加

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最後, 講下 平定貴? 買定賣?

利申: 持有823

一隻派息穩定嘅公司, 我地可以睇佢過去息率做一個簡單評估平/貴

領展過去10年股息交, 平均3.88% 高位5.01% 低位2.68%

現價為3.77%, 尚算fair price

各位可以衡量風險後決定買入與否

我自己, 現價唔會加注(手上已經好多😂)

領展不論現有物業嘅前景, 定還時收購前景, 我都非常樂觀

會繼續持有!

-完-

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