IFRS 16 (使用權資產) 嘅影響, 配有數字例子

IFRS 16 (使用權資產) 嘅影響, 配有數字例子

有個位"新嘅IFRS項目"

依個係IFRS16, 關於租賃嘅, 對租客會有影響

例如:大快活租鋪,本身就係每年"租金"做rental expense 入落"損益表", 而"現金流"就係比左幾多cash業主就扣返幾多

而喺新IFRS16, 租約橫誇幾多年, 就會變成一個"權", 間公司可以使用依個鋪位嘅一個"權", 列入"使用權資產"歸落資產, 另一邊廂就係"租賃負債", balance sheet , balance done

大快活0052

大快活喺2019年09月就大多$1,349,269 嘅使用權資產, 但其實都係虛數嚟, 唔係真金白銀買左個"權"返嚟

"租賃負債"亦都係

而每年就會有兩筆數入落"損益表"

張本身嘅租金支出折成兩部份, 使用權折舊/減值 & 租賃利息

• 使用權資產折舊$198,388
• 租賃負債利息費用$18,430

依兩舊數都係2019年先出現, 喺2018佢地就乖乖咁歸類為"租金"

咁對公司Profit 有無影呢? 係有嘅

本身租金每年一樣, 平嘅.

但跟據IFRS16, 每年嘅租金會拆做 使用權折舊&利息

而依個私息因為discount PV嘅關係, 會係租賃期逾近, discount返逾大, 所以個Profit 會逾近影響逾大

而"現金流"其實就無影響嘅, 不過要留意以前"租金"嘅現金流喺經營活動已經扣左

->IFRS16生效後, 就會拎左落去"融資活動"

所以呢, 實際上大快活嘅operating cash flow, 我會$342,903 扣返

租賃付款的資本要素(178,191)

租賃付款的利息要素(18,430)

喺分析間公司嘅時候, 除非你唔當"租"係佢嘅日常營運支出?

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再further 例子

"肥仔開倉", 肥仔租個鋪位一年, 每月租金$50,000, 賣下啲電話用品, 本身間公司都唔會有咩資產, 因為佢無買鋪嘛.

$1開間公司 借錢買貨, 賣貨收現金, 還錢比供應商, 比鋪租, 出埋人工比自己, done!!! "肥仔開倉"$1咁大就ok

但新IFRS 16之下, 就要張佢租返嚟個鋪嘅使用權變成資產列入佢嘅

就會將$45,000 X 12個月($5,000當利息支出) , 依舊數$540,000 列入"使用權資產", 另一邊廂, 同樣$540,000 列入"租賃負債"

"肥仔開倉"就會由$1 零負債嘅公司, 變成有$540,000負債嘅公司

而income statement, 會由本身每月固定$50,000 rental expense

變成"使用權資產"折舊$45,000 加 租賃融資利息 $5,000

因為discount PV 嘅關係, 由多至少第一個月嘅"利息"係$6,000, 到最後一個月係$4,000.

IFRS 16 令到公司資產負債比率提高係因為無端端同時加左等額嘅資座&負債落去

Asset = Equity + Liab

本身$1 = $1 + $0

變成$540,001 = $1 + $540,000

數字特登跨大, 希望容易get 到

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有網友問到EBITDA & EBIT

使用權折舊應該每期一樣 (左圖藍色線)

但利息就因為discount PV 嘅關係, 近期嘅會大, 遠期逾嚟逾細 (左圖綠色線)

比業主嘅租金係每月一樣 (左圖紅色線)

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為左大家可以更明白, 咁唯有成盤數整晒出嚟

成個case 唯一唔同就係 IFRS 16, 租變成 使用權資產

橙色 就係IFRS16 之前

• Gross Profit $90,000 ->扣租金每月$50,000-> 扣人工->扣稅
• Balance Sheet, 講過啦, $1 公司
• Cash Flow-> PBT $19,400 -> 無adj 要做->交埋稅-> 最後為左方便我set 個case 派晒所有cash 做息
• 橙色case 每個月一樣, 我就無謂整12個

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藍色case 就係有IFRS 16之後

• Gross Profit $90,000 ->租金唔扣-> 扣人工-> 扣Depreciation
  依個係嚟自每月租金$50,00 經過精密計算會分成兩部份
  $45,000 X 12個月 = $540,000 = month 0 嘅使用權資產 = month 0 嘅租賃負債
  另外一部份會歸類為租賃利息, 亦都係Jan月份嘅 $6,000
  因為discount PV 關係, 近今日嘅會逾大
  所以會見到 interest on lease (租賃利息) 會係由大至細

• Balance Sheet, 講過啦, $1 公司, 但就由month 0開始各加左
  $45,000 X 12個月 = $540,000 = month 0 嘅使用權資產 = month 0 嘅租賃負債
  使用權資產會每期折舊一樣金額 $45,000
  而租賃負債每期扣嘅金額唔一樣-> 下面cash flow 再講

• Cash Flow-> PBT $19,400 -> 無adj 要做->交埋稅->
  之後就拆開兩part
  租賃利息 Lease interest 部份->interest on lease (租賃利息) 會係由大至細
  租賃資本 Lease Capital 部份-> 其實業主每月收租都係$50,000 只係租客(肥仔開倉)入數唔同左->所以依部份只係$50,000 減上面個interest on lease (租賃利息)
  總租金嘅Cash Outflow 都係每月 $50,000
  最後為左方便,我set 個case 派晒所有cash 做息

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• Net Profit 係會受影響, 由扣得多$15,400 升返到$17,233
  對比返橙色係每月 $16,400
• Balance 本身$1 公司, 變成大資產 大負債, 比率差左好遠
  留意 使用權資產 & 租賃負債 每期扣嘅數係唔一樣, 差額反映左喺 Retained Profit
• Cash Flow 其實係一樣, 只係橙色Operating CF 已經扣左租金嗰part
• 藍色就扣左落下面Financial activities, 而每月都係扣$50,000 交嘅租金不變, 只係入數方法唔同左

入左落 Google Doc, 方便大家 down 嚟睇

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ObaY7RO8_uOYpcXJovmyDVAp_OHG7KZZfvILzwVoc1A/edit?usp=sharing