IFRS 16 (使用權資產) 嘅影響, 配有數字例子
有個位"新嘅IFRS項目"
依個係IFRS16, 關於租賃嘅, 對租客會有影響
例如:大快活租鋪,本身就係每年"租金"做rental expense 入落"損益表", 而"現金流"就係比左幾多cash業主就扣返幾多
而喺新IFRS16, 租約橫誇幾多年, 就會變成一個"權", 間公司可以使用依個鋪位嘅一個"權", 列入"使用權資產"歸落資產, 另一邊廂就係"租賃負債", balance sheet , balance done
大快活0052
大快活喺2019年09月就大多$1,349,269 嘅使用權資產, 但其實都係虛數嚟, 唔係真金白銀買左個"權"返嚟
"租賃負債"亦都係
而每年就會有兩筆數入落"損益表"
張本身嘅租金支出折成兩部份, 使用權折舊/減值 & 租賃利息
- 使用權資產折舊$198,388
- 租賃負債利息費用$18,430
依兩舊數都係2019年先出現, 喺2018佢地就乖乖咁歸類為"租金"
咁對公司Profit 有無影呢? 係有嘅
本身租金每年一樣, 平嘅.
但跟據IFRS16, 每年嘅租金會拆做 使用權折舊&利息
而依個私息因為discount PV嘅關係, 會係租賃期逾近, discount返逾大, 所以個Profit 會逾近影響逾大
而"現金流"其實就無影響嘅, 不過要留意以前"租金"嘅現金流喺經營活動已經扣左
->IFRS16生效後, 就會拎左落去"融資活動"
所以呢, 實際上大快活嘅operating cash flow, 我會$342,903 扣返
租賃付款的資本要素(178,191)
租賃付款的利息要素(18,430)
喺分析間公司嘅時候, 除非你唔當"租"係佢嘅日常營運支出?
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再further 例子
"肥仔開倉", 肥仔租個鋪位一年, 每月租金$50,000, 賣下啲電話用品, 本身間公司都唔會有咩資產, 因為佢無買鋪嘛.
$1開間公司 借錢買貨, 賣貨收現金, 還錢比供應商, 比鋪租, 出埋人工比自己, done!!! "肥仔開倉"$1咁大就ok
但新IFRS 16之下, 就要張佢租返嚟個鋪嘅使用權變成資產列入佢嘅
就會將$45,000 X 12個月($5,000當利息支出) , 依舊數$540,000 列入"使用權資產", 另一邊廂, 同樣$540,000 列入"租賃負債"
"肥仔開倉"就會由$1 零負債嘅公司, 變成有$540,000負債嘅公司
而income statement, 會由本身每月固定$50,000 rental expense
變成"使用權資產"折舊$45,000 加 租賃融資利息 $5,000
因為discount PV 嘅關係, 由多至少第一個月嘅"利息"係$6,000, 到最後一個月係$4,000.
IFRS 16 令到公司資產負債比率提高係因為無端端同時加左等額嘅資座&負債落去
Asset = Equity + Liab
本身$1 = $1 + $0
變成$540,001 = $1 + $540,000
數字特登跨大, 希望容易get 到
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有網友問到EBITDA & EBIT
使用權折舊應該每期一樣 (左圖藍色線)
但利息就因為discount PV 嘅關係, 近期嘅會大, 遠期逾嚟逾細 (左圖綠色線)
比業主嘅租金係每月一樣 (左圖紅色線)
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為左大家可以更明白, 咁唯有成盤數整晒出嚟
成個case 唯一唔同就係 IFRS 16, 租變成 使用權資產
橙色 就係IFRS16 之前
- Gross Profit $90,000 ->扣租金每月$50,000-> 扣人工->扣稅
- Balance Sheet, 講過啦, $1 公司
- Cash Flow-> PBT $19,400 -> 無adj 要做->交埋稅-> 最後為左方便我set 個case 派晒所有cash 做息
- 橙色case 每個月一樣, 我就無謂整12個
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藍色case 就係有IFRS 16之後
- Gross Profit $90,000 ->租金唔扣-> 扣人工-> 扣Depreciation
依個係嚟自每月租金$50,00 經過精密計算會分成兩部份
$45,000 X 12個月 = $540,000 = month 0 嘅使用權資產 = month 0 嘅租賃負債
另外一部份會歸類為租賃利息, 亦都係Jan月份嘅 $6,000
因為discount PV 關係, 近今日嘅會逾大
所以會見到 interest on lease (租賃利息) 會係由大至細
- Balance Sheet, 講過啦, $1 公司, 但就由month 0開始各加左
$45,000 X 12個月 = $540,000 = month 0 嘅使用權資產 = month 0 嘅租賃負債
使用權資產會每期折舊一樣金額 $45,000
而租賃負債每期扣嘅金額唔一樣-> 下面cash flow 再講
- Cash Flow-> PBT $19,400 -> 無adj 要做->交埋稅->
之後就拆開兩part
租賃利息 Lease interest 部份->interest on lease (租賃利息) 會係由大至細
租賃資本 Lease Capital 部份-> 其實業主每月收租都係$50,000 只係租客(肥仔開倉)入數唔同左->所以依部份只係$50,000 減上面個interest on lease (租賃利息)
總租金嘅Cash Outflow 都係每月 $50,000
最後為左方便,我set 個case 派晒所有cash 做息
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- Net Profit 係會受影響, 由扣得多$15,400 升返到$17,233
對比返橙色係每月 $16,400 - Balance 本身$1 公司, 變成大資產 大負債, 比率差左好遠
留意 使用權資產 & 租賃負債 每期扣嘅數係唔一樣, 差額反映左喺 Retained Profit - Cash Flow 其實係一樣, 只係橙色Operating CF 已經扣左租金嗰part
- 藍色就扣左落下面Financial activities, 而每月都係扣$50,000 交嘅租金不變, 只係入數方法唔同左
入左落 Google Doc, 方便大家 down 嚟睇
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ObaY7RO8_uOYpcXJovmyDVAp_OHG7KZZfvILzwVoc1A/edit?usp=sharing
樓主寫得好好。
回覆刪除可唔可以話:係IFRS 16之下,變相(operating cashflow - lease capital cashflow - lease interest cashflow) ,對比Net Profit,更好反映公司實際賺幾錢?
Thx MK Jai G CHI
刪除我覺得唔止IFRS 9, 而係因為IFRS or 會計準則其實比較focus 個profit 點入數. 例如 IFRS 15 嘅合約收入, IFRS 9(唔計銀行&保險業)
所以過去都多次叫大家, 除左income statement外, 唔好睇漏Cash Flow 嘅重要性
作者已經移除這則留言。
回覆刪除支持數簿 出多d正文
刪除你既blog 已經變左我查書既位置
另外想請問 00052 大快活
使用權資產折舊$98,388 呢個數 點樣搵出泥??
Hi, 多謝支持
刪除個數係 2019年09月30日 嘅中期年報
而我發現我寫文當時打錯粒數
應該係 $198,388
Halo,數簿。睇埋你哩篇文對IFRS16又再明白多D,不過仲有少少問題想請教你
回覆刪除你提過「Balance Sheet,講過啦,$1 公司,但就由month 0開始各加左
$45,000 X 12個月 = $540,000 = month 0 嘅使用權資產 = month 0 嘅租賃負債」
Q1. 請問點解Month Zero嘅使用權資產係$495,000,而唔係$540,000??
Q2. 當使用權資產係$495,000,請問點解Month Zero嘅租賃負債係$496,000,而唔係$495,000??
另外,
Q3. 請問Month Zero嘅租賃利息($6,000)係點計出嚟?
Q4. 請問租賃利息之後做減值/折舊個方法係點訂(直線/按比例/其他方法)?定純粹跟住Capital lease去調整,令到Capital lease+Interest lease=$50,000?
Thanks!!
Halo,數簿。
回覆刪除又係我呀,我好似變咗考古學家咁,哈哈!!我重睇咗兩三次篇文之後,突然有個感覺,覺得好似唔太需要drill D數字,反而應該掌握咗IFRS16個概念先(例如:資產會多咗舊「使用權資產」
而負債會多咗「租賃負債」),因為數字會因為匯率、其他細項目等等而令個數字與數字唔完全對應。如果夾硬要求對應晒D數字,反而係捉錯用神。你覺得係咪應該抱住哩個心態?抑或其實真係應該drill down數字,務求知道D數字點計出嚟?
Thanks!!
哈哈, 其實係嫁
刪除我地只係"投資者", 睇年報係想睇佢嘅營運表現,
大約明左個新IFRS 16 對盈利/折舊/利息/現金流 會有咩大影響就夠
drill 得太細未必對投資決定有好大幫助
我分享下, 點應對IFRS 16 依舊東西
我地要大約明白, 資產&負債會同時多左
喺P&L 入面, 租金會變成 折舊&利息, 折舊&利息 都會大左
喺現金流表入面, 個OCF(營運現金) 要調整 返"財務現金"入面嘅租賃支出
至於太細嘅數, 確實點計出嚟, 我就好少會去drill