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2020年2月9日 星期日

HK SG REIT(短篇)

是咁的, 早排同谷友傾開 HK REIT,寫左幾隻字
順個便放埋上嚟,當比自己第日bin c用

今日2020年02月09日
0778 置富REIT日幾日出左業積, 以下係一篇CEO嘅訪問
置富產業信託行政總裁趙宇表示,留意到近期物業價格回落,認為是物色收購的良機,公司暫時專注本地私人屋苑商場,而在物色收購項目時,會平衡經濟下行的風險,主要考慮回報率以及增長潛力。

趙宇又說,公司物業收入淨額增長,主要來自+WOO嘉湖一期翻新後租金增長。有關項目花費1.5億元,主要引入零售、餐飲、家居用品,以及教育服務行業的商戶,公司正積極籌備翻新嘉湖二期商場,但現時未有確實投資金額數字。  

0778 CEO話會嚟緊經濟下行,搵新野買, 會focus 香港嘅私樓商場

0778 物業價值 HKD$428億, gearing係22%
香港法例gearing max 好似45%
當0778 會增加10% gearing 去買新野, 咁大約係HKD42.8億
如果20% 就大約HKD85億

因為CEO話係私樓商場, 咁拎返啲數據睇下私樓商場大約幾錢
睇返0778 公告

  • 第一城 88.6億
  • 嘉湖 87.9億
  • 都會駅 39.7億
  • 麗港城 27億

大家拎個概念, 佢可以買到咩size/位置嘅商場
我個人估計可能買返長實1113 嘅商場, 因為誠哥都睇到慢慢放棄 (酒店轉住宅賣,甩手+WOO & 馬鞍山)
當然唔一定係成個商場買, 可以只係買一部份咁

成日FF 0778 會買海之戀, 咁其實佢又買唔買到呢?
商場原由港鐵及長實共同發展,其後長實購入港鐵持有的商場業權,但未有披露金額。[8]到2017年10月在工商舖樓宇買賣合約中,顯示長實用48.2億元購入。[9]其後將商場命名為海之戀商場(英語:OP Mall) <- from WIKI

假設當時長實係買50%返嚟, 咁2017年成個海之戀商場大約100億
唔知今日升左幾多, 因為好多鋪頭都簽晒約進注好
如果0778 買一半業權相信都夠錢嘅 


香港嘅房託因為2019下半年嘅反送中運動已經跌左唔少
再加上依家嘅WARS 唔少都大特價, -20%-30% (我視為買入時機)
而SG REIT過去大半年都升左唔少, 依家遇到WARS 睇嚟都開始特價

好粗略咁比較下兩者嘅發展空間
先睇HK REIT
  • 0823 物業2204億 gearing 10%
  • 2778 物業856億 %17.6
  • 0778 物業428億 %22.1
  • 0435 物業202億 %20
  • 0808 物業111億 %20

就咁睇 0823 係仲有最撚多嘅發展空間, 2204億 X 30% =661億, 唔係講少食埋 0778 加 0435都得
而2778 都唔細, 物業價值856億HKD
gearing 只係17%
預埋佢今年會有 revaluation drop, 都仲有一堆gearing空間去買新物業 (max 好似45%?)
假設佢增加20% gear 都有大約 HKD164億可以用
大把野可以買 (前題要抵買) 164億可以買啲咩呢查實? 除左上面講到0778 個別商場價值
今次講遠啲, 英國!!!




2017年嘅新聞
香港老字號醬油品牌「李錦記」,宣布以12.825億英鎊(約128億港元)收購被戲稱「對講機」(Walkie Talkie)的倫敦商廈Fenchurch Street 20號,打破英國單幢商廈的成交紀錄。
「對講機」的一半股權原由英國地產信託Landsec持有,另外五成股權由英國財團Canary Wharf 持有。李錦記公布,透過附屬的「無限極物業投資」以12.825億英鎊,向兩公司全購「對講機」的全部股權。
該地標商廈於2014年落成,共37層,樓面面積超過71萬平方呎,包括甲級寫字樓(佔67.1萬平方呎)、零售(佔1.7萬平方英呎)及配套設施(佔2.5萬平方呎),商樓目前已全數租出,主要租戶來自投資行業。
倫敦金融中心有三大商廈地標:「對講機」(Walkie Talkie)、「芝士刨」(cheesegrater)和「小黃瓜」 (Gherkin);有「重慶李嘉誠」之稱的中渝置地大股東張松橋,今年4月以11.35億 英媒購入「芝士刨」。近日曾經傳李錦記欲買下「小黃瓜」the Swiss Re Building,但最後李錦記率先買入另一幢商廈「對講機」。

2778 有164億HKD可以用, 依篇新聞都講左兩幢倫敦地標商廈, 我諗2778 絕對食得落
而我好相信佢嘅靚女CEO有好嘅執行力,亦都講過會去善用公司嘅low gearing去買新野,仲要主力外國物業
所以我幾睇好長遠嘅2778,就算買新野買,以現價跌左咁多,唔買等幾時#:P#dog
當然要預 2020年, 甚至2021年續組時加租能力
但refer 返王國龍嘅訪問, 最多加少啲,唔會唔加, 而且朗豪坊咁黃金嘅地段

0823 
一個月前成功收購左澳洲CBD地段嘅其中一個寫字樓  Market Str. 100, 開始衝出國際
而佢嘅PPT 都提到目標做到20% 內地物業 & 10%海外物業
亦都會唔再只focus 零售商場, 相信2020年 2021年 環球經濟下行
特別係亞太地區受到WARS嘅影響, 0823會以更低嘅價錢買到靚野
仲有就係美金造好(帶埋HKD升值), 相對上其他地區匯率上會更平
真係發達機會

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望望 SG REIT
拎兩個AUM (Assets under Mgt) 最大嘅講下



  • Capitaland Mall Trust (C38U)) 都只係大約HKD675億
  • Ascendas Reit (A17U) 就 HKD693億
  • 而 C38U 嘅gearing 已經32.9%
  • A17U 就36%

都好接近max., 而普遍SG REIT 都用得好盡, 以下網頁有晒
https://sreit.fifthperson.com/
嚟緊再買新野/發展 就有機會要供股, 或者好似 C38U 同C61U 合拼再用埋少少gearing 佢

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總個結先
  • 睇到香港最大三隻REIT 嘅物業市值
  • 睇埋佢地嘅gearing 
  • 要用埋餘下gering 可以買到啲乜
  • HK REIT size 真係好大, 大過晒SG REIT 嘅頭兩位
  • SG REIT 收購空間無HK REIT咁大, 仲有供股/賣產/合拼 嘅可能
利申
持有以上所有提過嘅股票
嚟緊如果兩地都有特價時段, 會再加碼執平貨

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4 則留言:

  1. 留名,除左2778外有晒
    再大多你一隻808

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  2. 巴打,你對新加坡d healthcare reit 點睇?

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    1. 兩隻都持有,穩定,而又有價格保障

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  3. 多謝巴打分享。
    呢兩日d S REIT大跌,好多跌得仲多過strait times index。連之前企得幾穩d industrial/logistics/data centre reits 都大跌。你覺得SREIT 重會不會繼續大跌?

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