[剪報] 領展專訪 (2021 Dec)

https://www.hk01.com/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%A8%93%E5%B8%82/714027/

專訪｜110億狂掃海外物業　領展霍業生：港短期通關未敢過份樂觀

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領展資產管理（中國）總監霍業生接受《香港01》專訪時表示，香港市場不少貴重物業均由實力雄厚的大業主及發展商持有，相關放盤少，為維持高增長目標，未來仍會繼續在外地物色投資機會，而且會分散投資組合，「唔同籃放唔同類型雞蛋」。

人話✅✅✅ 

823唔係唔想喺香港買物業, 因為香港大部份物業都由大地主持有, 佢地持貨能力相對更高, 好少有減價(靚回報)嘅物業買.

未來823嘅增長動力來源係收購 (加租帶嚟嘅增長佔比較少)

香港無野好買, 去外地買, 更可以做到收入來源分散.

又講0823領展，年報有新point

我無諗過依隻咁嘅 0823有咁多野可以講， 喺睇緊份中期年報又好似見到有啲新point， 值得mark低，(順手比埋大家睇)
領展中期年報網址: 
https://www.linkreit.com/tc/investor-relations/financial-reports-and-presentations/

領展823 網上業績發佈會. 掂! (2021 Oct)

是咁的，上篇跟住0823嘅公告& PPT 寫左啲過去半年嘅業績重點

之後再睇埋官網嘅分析員會議 仲有CNBC 嘅訪問

有幾個point 想寫埋, 今篇可能會比較零碎

房託之皇, 領展823 最新業績重點(2021 Oct)

 well.. fb 大家有比反應, 咁找數😂😂

香港零售: 

• 香港商場部份出租率創新高, 有97.5% (同年6月份為96.9%)(又話商場無人租?)

• 續租租金(唔係成個場嘅租金)只係上升3.4% (唔好以為高過通賬, 一份約至少都兩至三年, 所以3.4% 係比較細嘅加幅) 依個弱左少少, 不過今年咩情況, 唔需要再解釋

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• 整體香港商場依部份收入上升6.2% (主要係一次性營銷及其他收益為主, 本業嘅商鋪/街市/教育 大約增長2%)

• 租金對商戶銷售金額持平, 大約13% (領展係睇住依個數嚟決定加租幾多)

• 喺嚟緊半年, 有大約面積19% 嘅商場租約到期 (等於: 可以再加租)

美國長期Work From Home， Office 無人租？！？！？！？！

作為一個老闆, 除左睇盤數, 都要有business sense

平時除左要唔離地, 睇多啲世界各地嘅新聞, 亦要了解下其他"同業" 發展成點

知己知彼, 話唔定搵到投資機會

大約一年前 COVID 最爆嘅時候, 差唔多個個股民/市民 都會話以後有網購就得嫁啦, 有上網 work from home 嫁啦, 唔洗行商場, office 都唔會有人租嫁啦

「仲買收租股?」「are u kidding me?」

「無人租嫁啦」

希慎 終於出手， 講幾句先

https://www.hk01.com/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%A8%93%E5%B8%82/623578/%E5%B8%8C%E6%85%8E%E5%A4%A5%E8%8F%AF%E6%87%8B197-8%E5%84%84%E5%A5%AA%E5%8A%A0%E8%B7%AF%E9%80%A3%E5%B1%B1%E9%81%93%E5%95%86%E6%A5%AD%E5%9C%B0%E7%8E%8B-%E6%AF%8F%E5%91%8E1-8%E8%90%AC-%E9%AB%98%E4%BC%B0%E5%80%BC15

#HK01

地政總署公布，上周五（7日）截標的銅鑼灣加路連山道商業地，以197.78億元批出，中標財團為希慎興業（0014）及華懋合組財團。以項目最高可建樓面面積107.6萬平方呎計算，每方呎樓面地價約18,374元，較早前估值高約15%。

加路連山道商業地，地盤面積約為15.9萬平方呎，最高可建樓面面積107.6萬平方呎，其中，商舖相關的樓面面積不得多於10.7萬平方呎、或總樓面一成。

由於過去一年多幅商業地皮均告流標，故市場下調上述地皮估值。市場估值介乎107億至172億元，即每呎樓面地價約1萬至1.6萬元。項目發展期止於2029年9月30日。

至於中標的希慎興業，為銅鑼灣區的大地主，現持有區內希慎廣場及禮頓中心等多項物業。而是次投得項目，估計將令希慎興業在區內的商業樓面再提高27%。#HK01

Q1: 對希慎有咩正面影響?

[Bin C文] 對香港磚頭之睇法

 Hi, 大家新年快樂; 財息兼收!!!

打一篇Bin C文, Bin 自己屍
投資路上每日都係學習, 今日的我打倒昨日的我

除左要好似財演咁出嚟認屎認屁(認叻)
亦都要檢討下自己做嘅決定可唔可以更好? / 當日點解會做咁嘅決定? / 下次再遇到會點?

今日出街巡視業務

 連登名句
「商場無人租」
「商場無人行」
「收租股已死」

緊接上一篇Blog: 向Howard Marks借幅圖嚟寫下先

 有位網友share 左篇野比小弟, 可以連帶返我上一篇嘅感悟

link:
https://www.oaktreecapital.com/insights/howard-marks-memos
Latest memo from Howard Marks: Coming into Focus

當中有兩幅圖好洗好用

嚟一個猴子偷圖

HK SG REIT（短篇）

是咁的， 早排同谷友傾開 HK REIT，寫左幾隻字

順個便放埋上嚟，當比自己第日bin c用

今日2020年02月09日

0778 置富REIT日幾日出左業積, 以下係一篇CEO嘅訪問

置富產業信託行政總裁趙宇表示，留意到近期物業價格回落，認為是物色收購的良機，公司暫時專注本地私人屋苑商場，而在物色收購項目時，會平衡經濟下行的風險，主要考慮回報率以及增長潛力。

趙宇又說，公司物業收入淨額增長，主要來自+WOO嘉湖一期翻新後租金增長。有關項目花費1.5億元，主要引入零售、餐飲、家居用品，以及教育服務行業的商戶，公司正積極籌備翻新嘉湖二期商場，但現時未有確實投資金額數字。  

0778 CEO話會嚟緊經濟下行,搵新野買, 會focus 香港嘅私樓商場

0778 物業價值 HKD$428億, gearing係22%

香港法例gearing max 好似45%

當0778 會增加10% gearing 去買新野, 咁大約係HKD42.8億

如果20% 就大約HKD85億

因為CEO話係私樓商場, 咁拎返啲數據睇下私樓商場大約幾錢

睇返0778 公告

• 第一城 88.6億
• 嘉湖 87.9億
• 都會駅 39.7億
• 麗港城 27億

大家拎個概念, 佢可以買到咩size/位置嘅商場

我個人估計可能買返長實1113 嘅商場, 因為誠哥都睇到慢慢放棄 (酒店轉住宅賣,甩手+WOO & 馬鞍山)

當然唔一定係成個商場買, 可以只係買一部份咁

成日FF 0778 會買海之戀, 咁其實佢又買唔買到呢?

商場原由港鐵及長實共同發展，其後長實購入港鐵持有的商場業權，但未有披露金額。[8]到2017年10月在工商舖樓宇買賣合約中，顯示長實用48.2億元購入。[9]其後將商場命名為海之戀商場（英語：OP Mall） <- from WIKI

假設當時長實係買50%返嚟, 咁2017年成個海之戀商場大約100億

唔知今日升左幾多, 因為好多鋪頭都簽晒約進注好

如果0778 買一半業權相信都夠錢嘅 

香港嘅房託因為2019下半年嘅反送中運動已經跌左唔少

再加上依家嘅WARS 唔少都大特價, -20%-30% (我視為買入時機)

而SG REIT過去大半年都升左唔少, 依家遇到WARS 睇嚟都開始特價

好粗略咁比較下兩者嘅發展空間

先睇HK REIT

• 0823 物業2204億 gearing 10%
• 2778 物業856億 %17.6
• 0778 物業428億 %22.1
• 0435 物業202億 %20
• 0808 物業111億 %20

就咁睇 0823 係仲有最撚多嘅發展空間, 2204億 X 30% =661億, 唔係講少食埋 0778 加 0435都得

而2778 都唔細, 物業價值856億HKD

gearing 只係17％

預埋佢今年會有 revaluation drop, 都仲有一堆gearing空間去買新物業 （max 好似45％？）

假設佢增加20% gear 都有大約 HKD164億可以用

大把野可以買 (前題要抵買) 164億可以買啲咩呢查實? 除左上面講到0778 個別商場價值

今次講遠啲, 英國!!!

https://www.thestandnews.com/finance/%E6%9D%8E%E9%8C%A6%E8%A8%98130%E5%84%84%E8%B3%BC%E5%80%AB%E6%95%A6%E5%95%86%E5%BB%88-%E5%B0%8D%E8%AC%9B%E6%A9%9F-%E6%88%90%E4%BA%A4%E5%83%B9%E7%A0%B4%E8%8B%B1%E5%9C%8B%E7%B4%80%E9%8C%84/

2017年嘅新聞

香港老字號醬油品牌「李錦記」，宣布以12.825億英鎊（約128億港元）收購被戲稱「對講機」（Walkie Talkie）的倫敦商廈Fenchurch Street 20號，打破英國單幢商廈的成交紀錄。

「對講機」的一半股權原由英國地產信託Landsec持有，另外五成股權由英國財團Canary Wharf 持有。李錦記公布，透過附屬的「無限極物業投資」以12.825億英鎊，向兩公司全購「對講機」的全部股權。

該地標商廈於2014年落成，共37層，樓面面積超過71萬平方呎，包括甲級寫字樓（佔67.1萬平方呎）、零售（佔1.7萬平方英呎）及配套設施（佔2.5萬平方呎），商樓目前已全數租出，主要租戶來自投資行業。

倫敦金融中心有三大商廈地標：「對講機」（Walkie Talkie）、「芝士刨」（cheesegrater）和「小黃瓜」 （Gherkin）；有「重慶李嘉誠」之稱的中渝置地大股東張松橋，今年4月以11.35億 英媒購入「芝士刨」。近日曾經傳李錦記欲買下「小黃瓜」the Swiss Re Building，但最後李錦記率先買入另一幢商廈「對講機」。

2778 有164億HKD可以用, 依篇新聞都講左兩幢倫敦地標商廈, 我諗2778 絕對食得落

而我好相信佢嘅靚女CEO有好嘅執行力，亦都講過會去善用公司嘅low gearing去買新野，仲要主力外國物業

所以我幾睇好長遠嘅2778，就算買新野買，以現價跌左咁多，唔買等幾時#:P#dog

當然要預 2020年， 甚至2021年續組時加租能力

但refer 返王國龍嘅訪問， 最多加少啲，唔會唔加, 而且朗豪坊咁黃金嘅地段

0823 

一個月前成功收購左澳洲CBD地段嘅其中一個寫字樓  Market Str. 100, 開始衝出國際

而佢嘅PPT 都提到目標做到20% 內地物業 & 10%海外物業

亦都會唔再只focus 零售商場, 相信2020年 2021年 環球經濟下行

特別係亞太地區受到WARS嘅影響, 0823會以更低嘅價錢買到靚野

仲有就係美金造好(帶埋HKD升值), 相對上其他地區匯率上會更平

真係發達機會

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望望 SG REIT

拎兩個AUM (Assets under Mgt) 最大嘅講下

• Capitaland Mall Trust (C38U)) 都只係大約HKD675億
• Ascendas Reit (A17U) 就 HKD693億
• 而 C38U 嘅gearing 已經32.9%
• A17U 就36%

都好接近max., 而普遍SG REIT 都用得好盡, 以下網頁有晒

https://sreit.fifthperson.com/

嚟緊再買新野/發展 就有機會要供股, 或者好似 C38U 同C61U 合拼再用埋少少gearing 佢

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總個結先

• 睇到香港最大三隻REIT 嘅物業市值
• 睇埋佢地嘅gearing 
• 要用埋餘下gering 可以買到啲乜
• HK REIT size 真係好大, 大過晒SG REIT 嘅頭兩位
• SG REIT 收購空間無HK REIT咁大, 仲有供股/賣產/合拼 嘅可能

利申

持有以上所有提過嘅股票

嚟緊如果兩地都有特價時段, 會再加碼執平貨

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