希慎 終於出手， 講幾句先

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#HK01

地政總署公布，上周五（7日）截標的銅鑼灣加路連山道商業地，以197.78億元批出，中標財團為希慎興業（0014）及華懋合組財團。以項目最高可建樓面面積107.6萬平方呎計算，每方呎樓面地價約18,374元，較早前估值高約15%。

加路連山道商業地，地盤面積約為15.9萬平方呎，最高可建樓面面積107.6萬平方呎，其中，商舖相關的樓面面積不得多於10.7萬平方呎、或總樓面一成。

由於過去一年多幅商業地皮均告流標，故市場下調上述地皮估值。市場估值介乎107億至172億元，即每呎樓面地價約1萬至1.6萬元。項目發展期止於2029年9月30日。

至於中標的希慎興業，為銅鑼灣區的大地主，現持有區內希慎廣場及禮頓中心等多項物業。而是次投得項目，估計將令希慎興業在區內的商業樓面再提高27%。#HK01

Q1: 對希慎有咩正面影響?

跟據 2020年報, 希慎擁有總樓面面積約 4.5百萬呎, 當中55% 為寫字樓

粗略咁計一計, 寫字樓佔2.475 百萬呎

今次投地, 最高可以起1.07百萬呎地, 當中約10% 為零售用地

換句話說, 起好之後, 希慎嘅寫字樓面積可以增加約一倍

總樓樓面積增加約四分一, 當然收入都會相應增加😉

不過?!, 不過咩呢? 今次投地係 希慎夾埋 華懋 一齊玩, 假設係一人一半夾份

咁希慎嘅收租面積只係增加約八分一

Q2: 買得貴唔貴?

Q1 提到 希慎現時寫字樓約 2.475百萬呎, 估值為 $34,593 百萬港元

隨手計一計, 為每呎$13,976

而今次投地呎價為$18,374 ,而且仲未計建築成本, 加上位置係最遠嘅 (近南華會)

我覺得略嫌貴左啲😅

不過今次投地更可以確立銅鑼灣地主嘅位置, 可以話係銅鑼灣 甲級office 獨家經營

唔怕比人搶租客

希慎亦會起行人天橋連接現有嘅建築群

Q3: 希慎夠唔夠錢嫁? 地價都已經200億!

希慎喺2020年12月, 物業值750億

手上嘅 定期存款 & 現金 共250億 (2019年得90億)

長短負債共189億, 永續資本(永續債)為 106億 (2019年為0億)

唔知佢係咪晨早借定準備好晒, 志在必得😏

2019年 OCF 為32億, 2020年OCF為20億

而2019年 2020年 都分別派息15億

手上物業&現金 共約1000億, 負債為300億

屬於非常健康嘅水平

Moody Fitch 評級為A級, 平均利率為3%, 當中88% 係Fixed Rate
嚟緊加息都唔太需要擔心

可產生巨大協同效應，有利將來租務策略及定位，估計地皮會興建為寫字樓及商場，作長期收租及投資，預計總投資額約260-280億元，長期租金回報率約3%-3.5%，資金回收期要約20至30年。 #RTHK

估計總投資需要260億至280億

而望返希慎手上有250億現金, 負債水平30% 下

成個Project 可以喺唔影響現有派息水平下進行

各位股東大可以放心

今次仲要同人合資, 投資額減半

再次恭喜咁多位希慎嘅老闆 (包括我自己)😂😂

最後, 0014 現價$28.55, 股息率~5.044%

我覺得係買入機會

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