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2021年6月26日 星期六

買SG REIT嘅時候有無留意? (1)

um...well..關於SG REIT嘅依篇文一路都想寫出嚟同大家share, 因為市面上真係唔覺有blogger/ KOL/ Youtuber 有提過下依樣野

而我覺得依個係非常重要, 唔應該無視嘅一個要點

買入任何REITs 時都應該留意有無依件事發生, 再去思考值唔值得買入

投資產品無一樣係完美, 只有適唔適合自己

今日叫得做(1) 就係開左個頭先, 因為依個超級大topic 我都拖左成年😂😂😂 唔可以再拖

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今日先整理下我之前喺 連登 貼過嘅野, 開左個頭先


等大家有個"quick go through" 

事緣: 喺連登有個post 關於HK REIT 0778 置富房託

我提到 SG REIT 可供派發收入增加幅度 大大高於 每股派息幅度

例子: 










上圖係 SGX M44U Mapletree Logistics Trust, 喺2021年度嘅全年業績PPT

綠色箭咀標示嘅係 可供分派收入, 比去年增長10.4%

紅色星星為: 可供分派每股收入, 增長2.3%

而藍色箭咀為 年尾總股數, 比去年增長12.7%

咦!? 大家有無覺得邊到怪怪的?









紅框 係管理費, 以增發嘅股份(units)去支付, 有少部份係 收購新物業嘅服務費 比M44U 嘅房託經理(REIT Mgr)

🔥🔥🔥「Settlement of acquisition fees 1,071,051 units」🔥🔥🔥

另外有 收購物業時增發嘅股份, 而唔係比現金個賣方, 

亦有一部係股份係private placement 供股

Total 嘅股份數目比上年增加左12%

好啦, 咁佢收購啲咩呢?











22個內地物業, 1個馬拉物業, 1個越南物業

大家可以放大張圖望望堆物業嘅名. 咦!? 全部都係叫 Mapletree XXXXX

Mapletree Logistics Trust 買 Mapletree XXXXX ??????????????

再drill 落去望望 https://www.mapletreelogisticstrust.com/Investor-Relations/Publications/Circulars.aspx

2020年嘅 Circulars => 03 Nov 2020











我依到淨係貼 內地22帳物業嘅相關交易詳情做例子

On 19 October 2020, the Trustee entered into a total of 22 conditional share purchase agreements (the “PRC Share Purchase Agreements”), comprising 20 PRC Share Purchase Agreements with the subsidiaries of Mapletree Investments Pte. Ltd. (“MIPL”, and its subsidiaries, “MIPL Subsidiaries”, each a “MIPL Subsidiary”) and two PRC Share Purchase Agreements with both MIPL Subsidiaries and subsidiaries of Itochu Corporation (“Itochu”, and its subsidiaries, “Itochu Subsidiaries”) in the percentage shareholding of 80.0% and 20.0% respectively, as set out in Appendix A of this Circular (collectively, the “PRC Vendors”).

嗱, 再整理下

Mapletree Logistics Trust(M44U) 向 MIPL(Mapletree Investments Pte. Ltd)
購買 22幢名為"Mapletree XXXXX" 嘅物流物業

咁MIPL(Mapletree Investments Pte. Ltd) 係邊個? 











MIPL(Mapletree Investments Pte. Ltd) 係 Mapletree Logistics Trust(M44U) 嘅 Sponsor ("大股東")

MIPL("大股東") 持有M44U 嘅約30% 股權

而一隻REIT 另外有兩位經理人嘅角色, 

分別係 REIT Mgr房託基金嘅經理人 & Property Mgr 物業經理人

REIT Mgr房託基金嘅經理人 就係幫 股東們 選擇最好嘅物業去投資, 增加回報

Property Mgr 物業經理人 就係幫幢物業去搵租客, 日常維修管理, 收租

咁Mapletree Logistics Trust(M44U) 嘅兩位經理人係邊個?

🚩REIT Manager ("大股東")
Mapletree Logistics Trust Management Ltd.("MLTM") − Wholly-owned subsidiary of the Sponsor

🚩Property Manager ("大股東")
Mapletree Property Management Pte. Ltd. ("MPM") − Wholly-owned subsidiary of the Sponsor 

希望去到依到大家仲跟到

我又再 round up 下

Mapletree Logistics Trust(M44U) 向 MIPL(Mapletree Investments Pte. Ltd) ("大股東")
購買 22幢名為"Mapletree XXXXX" 嘅物流物業

期間 M44U 有供股集資, 亦有用股份 向 "大股東" 交換物業

而當M44U 每逢有任何交易要做, 包括: 收購, 合拼, 賣出, 重建, 升級

M44U 嘅REIT Manager("大股東") 會收到 費用

REIT Manager("大股東") 可以選擇 收現金 或/及 股份(units) 作為費用

所以大家可以見到 🔥🔥🔥「Settlement of acquisition fees 1,071,051 units」🔥🔥🔥

收購完成後, 依22幢物業嘅 Property Manager ("大股東") 亦會收取管理費

REIT Manager("大股東") 亦會因為REIT 所管理嘅資產多左, 而收取更多管理費

M44U 因為旗下物業多左=>租金多左=>派息多左=> "大股東"收嘅息多左

小心! 唔好忘記! "大股東"之前已經拎多左股份數目, => 收嘅股息更多 😏😏

仲要未講("大股東") 賣比 M44U 嗰22幢物業嘅價錢有無特登mark 高嚟賣

大家諗諗, 佢會mark 高定低? 😏😏 管理費點計? 佣金點計? 邊個收管理費&佣金? 噢, 原來又係("大股東") 😂😂😂 

會mark 高定低?

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好啦, 講咁多, 

Q1: 係咪唔買得M44U 呀? 

Q2: 所有 SG REIT 都唔買得?

1. 唔係唔買得, 而係作為投資者要清楚知自己買緊一樣咩嘅投資產品

佢前景有幾好當然要考慮, 但背後有咩潛在風險亦要清楚知道







上圖係 M44U 由2007年開始 嘅股數/每股派/ 總派息數據

過去14個年度, 股份數目 嘅年複合年均增長率CAGR 為9.72%

派出嘅股息總數 CAGR 為12.6% 

就咁睇就緊係非常靚仔

咁每股派息呢? CAGR為1.71%

啲錢比邊個食左? 😏😏


2. 所有 SG REIT 都唔買得? 

依個現像 唔係M44U 先有, SG REIT 大部份都係 大股東 不停賣野/買野/合拼比旗下嘅REIT

都係o個句, 唔係唔買得, 但要知

知道再考慮買唔買

依啲就好兩睇 (不過我自己好介意), 股息升小股東緊係開心

但不斷攤薄其實會喺股價反映, 隻SG REIT 市值係咁升, 但股價就慢慢磨, 甚至唔識升

無話對與錯, 接受到就得, 但投資有"機會成本" 

-完-

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LIHKG Post:
https://lih.kg/trpnpeX

HK SG REIT(短篇)
https://lookitsmathbook.blogspot.com/2020/02/hk-sg-reit.html

悶野: 香港房託守則
https://lookitsmathbook.blogspot.com/2020/04/blog-post.html

ELITE Commercial REIT (EPC) 
https://lookitsmathbook.blogspot.com/2020/01/elite-commercial-reit-epc.html


ASCENDAS REAL ESTATE INV TRT #A17U

CAPITALAND MALL TRUST #C38U

CROMWELL EUROPEAN REIT #CNNU

FRASERS COMMERCIAL TRUST #ND8U

FRASERS LOGISTICS & INDUSTRIAL #BUOU

KEPPEL DC REIT #AJBU

MAPLETREE COMMERCIAL TRUST #N2IU

MAPLETREE INDUSTRIAL TRUST #ME8U

MAPLETREE LOGISTICS TRUST #M44U

MAPLETREE NORTH ASIA COMMERCIAL TRUST #RW0U

PARKWAYLIFE REIT #C2PU

#ASCENDAS #FRASERS #KEPPEL #MAPLETREE #CAPITALAND 

11 則留言:

  1. 可唔可以話主要都係股東權益被稀釋嘅問題。睇返每股u嘅data(派息增長, book value, 股價)會唔會就足夠避開呢個陷阱

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    1. 唔敢講係咪一個“陷阱”
      但要知道SG REIT 嘅DPU每年上升其實係“股東權益被稀釋”去交換返嚟
      作為投資者要清楚,而去作出取捨「股息換股價」
      亦都帶出SG REIT本身負債重,要發展就要增發股權
      再下一步, 香港嘅823 就完全無以上問題,無sponsor(大股東)
      無gearing 用盡問題

      刪除
    2. 不算是“陷阱”。

      母公司負責投地,起樓,仍項目成熟後 售予子公司 (RW0U、M44U等)
      問題是增發及DPU 增加不成比例。
      (因為管理公司很多時侯也有收取 Unit 為管理費)
      所以不是稀釋股東,準確點是 「稀釋小股東」


      因為一直有收購的關係,加上 Organic Growth。
      做成 SG REIT DPU 穩定地增長。
      這就是「好」及「不好」。

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    3. 當然 SG 也有小量 的REIT 沒有這個問題。

      這個自然是另一個故事。

      所以說 823 從來也是異類,公司利益跟小股東利益沒有Conflict。木

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  2. 簡單咁講,REIT manager 其實好似啲fund manager咁, 最緊要就係個AUM越做越大,咁佢收到既management fee 就可以相應提高。至於REIT 既回報率? 夠吸客就算架喇。

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    1. 代答一下,有點不同
      收取Management Fee 多是按Rental Income 按比例收取
      另外,還有一堆收費,比如 收購及變賣。

      在收取的方式,也分為「Unit」及「Cash」收取。
      因為收取方式的不同,對往後的DPU會有深遠的影響。

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    2. 係呀, 就係Fund Mgr, REIT本身就係一隻fund, 一隻房地產專用fund
      股價上回報率唔係大部REIT所追求嘅
      佢地大部份係追求DPU上嘅升幅 (因為大部份投資者都只係識睇住個DPU)

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  3. SG REIT 大部分gearing 都拎到好盡, REIT 架構下佢又要派distribution 留唔到錢,所以大部分收購都係用unit支付。

    其實我會當每次用unit買野都似係一種share allotment, "股"本同資產同時增加, 所以小股東都需要加注先唔會俾人溝淡。

    至於買野抵唔抵/有冇溢價, 同佢用唔用unit無咩關係,都係睇property rental yield ,獨立去睇單deal抵唔抵做。

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    1. 所以“用unit買野” 係好兩睇,但我認為小股東絕對需要知道有依件事發生。亦係我寫出嚟嘅主因
      “溢價”問題,依樣亦都係留比各小股東去judge
      奈何大部份人只focus ‘DPU’

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  4. 我是新讀者,第一次見到用呢個角度分析,有趣。假期時慢慢追post學下野先

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