領展“又”買入新資產

https://inews.hket.com/article/2974936/
領展 （00823） 宣布，斥資32.047億元人民幣，收購位於廣州市天河區的太陽新天地購物中心，據估值報告，收購價較物業估值折讓約4.3%。該物業為為8層高的商業發展物業連同4層地庫，零售面積共約9.01萬平方米，設有800個泊車位。成交後，領展將成為物業的唯一擁有人，太陽新天地將是領展歷來第7項內地物業。

YouTube>>>> https://youtu.be/WPG2245kjXg
領展823買新商場, 我點睇依單News?

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領展買新物業, 我自己會有幾個問題想問
(自問自答, 一路睇公告搵答案)
Q1, 買幾錢?
物業為8層高之商業發展物業連同4層地庫，共同組成零售面積約90,113.41平方米，及設有800個泊車位的停車場
823成交價 32.047億人仔, 估值師估值為33.50億人仔
823買平左~4.3%
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Q2, 物業靚唔靚?
物業現時已租出約70%面績
每月收租1060萬人仔, 一年收租約1.27億人仔
而由於賣家有兩伙人, 管理上唔協調, 導致出租率偏低, 租金亦都低過隔離
喺收購公告入面提到
該物業是一個規模大、品質高的商場，位於廣州市天河區🚩珠江新城中心內。截至2020年，天河區在廣州市各區中有最高的國內生產總值及第二高的人均國內生產總值。本項目所在的分區位於珠江新城的東部，為經濟發達、人口稠密的住宅社區，其中有🚩白領及🚩大學生。鑒於該物業為該分區🚩唯一的大型商場，故競爭有限。該物業毗鄰廣州市的主幹道路黃埔大道，能提供便利的行車通道及充足的泊車位。沿🚩地鐵13號線規劃的兩個🚩地鐵站預計將於2022/23年(1)開始營運，並將提高該物業周邊地區整體的交通便利程度。於中長期內，鄰近的廣州賽馬場（馬場）地塊可能進行🚩重建，而該物業可進一步受益於大量湧入的上班族及新居民。

非常靚仔😍

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Q3, 未來發展如何?
現有出租率只有70%, 823可以發揮最強技能, 翻新再加租
加上2021年有37% 租約到期, 2021-2023, 三年內有68%租約到期
可以重整租戶組合, 亦可以將租金水平加返去跟貼市場

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Q4, 買得貴唔貴?
絕對唔貴, 買返嚟嘅yield 係3.9%
成交價低過估值4.3%
而且有極大翻新, 重新整合租戶, 加租嘅潛在機會
絕對買得非常之好
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Q5, 夠唔夠錢? 要唔要供股發債?
截至2020年09月30日
領展負債360億, gearing ratio 只有19.2%
透過借貸後去收購, gearing 只係微升至20.4%, 距離HK REIT 嘅上限45% 仲有好大段距離
領展物業值約2000億HKD, gearing 45%下 可以負債900億HKD

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Q6, 未來領展發展如何?
承上題,領展物業值約2000億HKD, gearing 45%下 可以負債900億HKD
距離依家負債360億仍然有好大距離

根據領展嘅PPT, 2025年目標係內地物業要有約20%
現時為16.6%
而領展過去亦多次強調唔會賣香港物業
可預計未來領展會繼續尋找收購機會
當然包括內地&海外, 亦會收購office類物業

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Q7, 基本面有無變壞? 值得繼續持有?
基本面非常向好, 而且疫情喺世界各地"谷針"之下, 相信好快會完結
不論香港, 定內地嘅零售商店, 最壞時刻應該已經過晒
我會繼續持有!!!

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緊接上一篇Blog: 向Howard Marks借幅圖嚟寫下先

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近排好似有幾單關於REITs 嘅新聞

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HK SG REIT（短篇）

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剪報: 專訪領展王國龍：善用數據 情理兼備

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悶野: 香港房託守則