悶野: 香港房託守則

是咁的, 睇開SG REIT嘅 presentation slide, 見到依張Table

https://www.mapletreecommercialtrust.com/Investor-Relations/Publications/Investor%20Presentation%20without%20Filter.aspx

一張嚟自 Mapletree Commercial REIT 嘅Power Point Slide

當然， 我比較focus 嘅係 HK vs SG

• 收入來源

HK REIT 要100% 收入來自物業

而SG 只要75%

(依到要再了解下"物業"嘅定義)

兩地嘅REIT 都可以投資外地資產 (不限比例)

• Development

兩地都係用"Deposited Property"依個字眼

Google 過下, 簡單理解做"物業價值"

而HK 係Max 10% (有823 投地海濱匯嘅例子)

SG 係25%

• Gearing

兩地都係max 45% of Total Assets (而唔係單單物業價值)

• Payout

字面上有少少唔同

HK 係 90% Income After-tax

SG 係 90% taxable income (咁理解應該係 before tax?)

==========================================================

依個係香港證監會關於房託嘅守則 

https://www.sfc.hk/web/TC/rules-and-standards/codes-and-guidelines/codes/?rule=%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%8A%95%E8%B3%87%E4%BF%A1%E8%A8%97%E5%9F%BA%E9%87%91%E5%AE%88%E5%89%87

就住樓上講嘅幾個point, 再deep少少咁睇

7.1 投資限制

有關的房地產項目一般必須可產生收入。無論在任何時候，該計 劃的資產總值至少 75%均必須被投資於產生定期租金收入的房 地產項目。

->(字眼"定期租金")

7.2 投資於空置土地，

該計劃被禁止投資於空置土地，除非管理公司已證明有關投資是屬於按下文第 7.2A 條可進行的物業發展中不可或缺的部分以及屬於該計劃的投資目標或政策 範圍內。

 該計劃可以購入空置及沒有產生收入或正在進行大規模發展、重建 或修繕的建築物的未完成單位，但(a)這些房地產項目的累積合約價 值連同(b)下文第 7.2A 條所述的物業發展費用，無論在任何時候均 不得超過該計劃的資產總值的 10%。

->(以我理解, 唔可以就買塊地返嚟, 好似12 16 17咁囤地, 而係一買返嚟係而已經有晒planning 會點起, 起啲乜, 例子就係823個九龍灣office. 而成個project 嘅金額唔可以超過資產總值嘅10%)

注意係資產總值, 而唔係物業總值

7.2B 金融工具

該計劃可在符合其組成文件的條文規限下，投資於以下金融工具

該計劃所持有的由任何單一公司集團發行的相關投資的價值，不會 超過該計劃資產總值的 5%

->(2778 其實有買少少Bond, 而唔超過總資產1%, 跟返7.2B嘅規定, 唔可以超過5%)

7.7A 聯權共有權安排

管理公司須確保該計劃在所有時候均擁有每項物業的大多數(50%以上)擁有權 及控制權。在作出任何投資時，管理公司須符合以下條件：

->(睇嚟唔似SG REIT, 據我了解, Keppel REIT 係有揸33%業權嘅office, 而跟7.7A 嘅規定, 睇嚟HK REIT 要買野都要有至少一半業權)

7.9 借入款項的限制

該計劃可以為投資的融資或營運的目的，直接或透過其特別目的投資工具借入 款項，但無論在任何時候，借款總額都不得超逾該計劃的資產總值的 45%。

->(好簡單 gearing 45% 用總資產計, 而唔係物業價值)

(另外係計"借款", 而唔係"負債, 用英文可能會好少少, Bank loan/Bond 而唔係 total Liability)

7.12 股息政策

該計劃每年須將不少於其經審計年度除稅後淨收入 90%的金額分派予單位持有 人作為股息。

->(after tax Profit嘅至少90%)

==========================================================

睇返之前一篇關於HK SG REIT嘅短文

https://lookitsmathbook.blogspot.com/2020/02/hk-sg-reit.html

HK REIT

0823 物業2204億 gearing 10%
2778 物業856億 %17.6
0778 物業428億 %22.1
0435 物業202億 %20
0808 物業111億 %20

而SG REIT

Capitaland Mall Trust (C38U)) 都只係大約HKD675億
Ascendas Reit (A17U) 就 HKD693億
而 C38U 嘅gearing 已經32.9%
A17U 就36%
都好接近max., 而普遍SG REIT 都用得好盡, 以下網頁有晒
https://sreit.fifthperson.com/
嚟緊再買新野/發展 就有機會要供股, 或者好似 C38U 同C61U 合拼再用埋少少gearing 佢

經歷過瘋狂嘅三月

自己個盤都有少少調整

賣走(其實係震走左)一部份喺IB低margin 倍數嘅股: 例如CJLU 仲有啲少量美股, 

因為IB加margin 加得好突然, 按照之前嘅stress test計劃, 賣走低倍數嘅股

保住成個盤先

依家HK SG REIT都升返少少, 都算特價

但依一刻傾向買HK REIT大於SG

主要兩個原因

1. 本身發展空間, 上文都提過, gearing問題, SG 可能要供股

2. IB margin 倍數問題, 跟我嘅盤計, 港股有5-6倍, SG REIT 得2-3倍 (每人IB會有唔同, 記得自己留意)

四月頭股市都升返, 好多人都開始入返市

都係嗰句
有cash 嘅就分段買

margin 緊嘅就做買stress test先好買

但我覺得個底未完

遲下再寫

嚟緊仲想睇下1211 BYD / 6186飛鶴