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2020年6月10日 星期三

近排好似有幾單關於REITs 嘅新聞

喂, Halo 大家好,又係我呀
好耐無動筆,唔洗擔心小弟,只係懶所以摺埋左一兩個月

是咁的
依幾個月有幾單關於Reits 房託嘅新聞
開頭覺得無乜特別,但諗諗下好似見到一個 full picture

  • 積金局︰決定擴大強積金可投資REITs的比例及市場數目

  • 【港股追蹤】虎門大橋營運商 擬參與內地首批基建REIT

  • 【明報專訊】證監會自2014年修訂《房地產投資信託基金守則》以來,昨日再提出新建議,擬讓房託可投資少數權益物業、開發中項目及放寬借貸總額

  • 疫情黑天鵝令中國政府加碼刺激 難掩逾9萬億專項債潛在償還風險

  • 陸拚基建 提前下發地方債
上面五個標題,相關內容嘅link之後補上

如果只係睇標題大家又估唔估到我所以講嘅 full picture係咩呢?


【積金局︰決定擴大強積金可投資REITs的比例及市場數目】

依個唔難理解
MPF可以投資更多比例嘅REITs,亦唔局限於香港嘅REITs
新指引下可以 香港、英、美、澳、加、法、日、紐、荷
房託相對其他股票有更嚴嘅規例,有負債限制,派息要求,係一個對投資者較有保障嘅投資工具
而一般嚟講租金都會跟通賬調整,”房託“可以講得上係一個有息有升嘅選擇
MPF作為一個以大眾退休為目的嘅工具,投資有平穩收益實在適合不過



【港股追蹤】虎門大橋營運商 擬參與內地首批基建REIT

越秀交通指,中國證監會與國家發展改革委於4月30日聯合公布《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金試點相關工作的通知》,內地基礎設施領域不動產投資信託基金公募試點政策起步。由於收費公路作為重要基礎設施,並以其持續穩定收益的特性,可望成為公募REITs的底層資產合適選擇。該集團指,正開展參與試點的前期論證準備工作,如成功推進基礎設施領域不動產投資信託基金,將有效縮短投資回報周期,優化現金流及借貸比率。惟有關計劃須經中國相關監管機構審批及符合香港上市規則方可落實進行。
依一細段睇到啲咩???
1. 將公路打包做REITs上市

2. 「優化」回報周期,優化現金流及借貸比率
-> 「優化」越秀嘅借貸比率,大家都知起公路嘅前期投資好大,打包做REITs就可等各大投資者/散戶科水幫手還債
->縮短越秀嘅投資回報期
->「優化」越秀嘅現金流


3. 符合香港上市規則
->寫到咁白,將公路打包做REITs再拎嚟香港上市,而唔係大陸上市
->留意返第一單新聞,MPF可以買更多REITs,包括香港嘅REITs

【明報專訊】證監會自2014年修訂《房地產投資信託基金守則》以來,昨日再提出新建議,擬讓房託可投資少數權益物業、開發中項目及放寬借貸總額

容許房託在投資收租物業時,參與持有少數權益,但是連同物業發展項目及其他非核心投資等,不得超過總資產的25%。

證監會同時亦提議,讓房託參與發展項目時,可超過現時所定限於資產總值10%的門檻,但連同其他非租金收入項目不可高於25%。

該會亦提出,可容許房託提高借款總額,由現時佔資產總額最多45%,提高至50%

 
1. 參與持有少數權益
-> 用人話解釋下,啫係REITs 遲下可以唔洗自己管理個收租物業,買人地物業10% 業權都得
各樣話事權都會喺個物業另外90%業權嘅持有人身上
有咩唔好處? 就係無得話事,無得隨時升級個商場,無得自己話事加租
REITs 如果有一個好嘅管理人,例如0823王國龍,不斷升級舊有商場,賣出回報弱嘅,再不斷託展內地及海外收購機會

2. 讓房託參與發展項目
->可以更大比例參與自己買地&起樓,發展商身份重左
但仲算唔算穩定嘅收租房託呢?

3. 提高借款總額
->唔難明啦
之前一篇短文寫過,香港嘅房託向來借貸比率唔重,少過20%
45%都仲未用盡,提高到50%有咩意義呢?
好粗略咁比較下兩者嘅發展空間
先睇HK REIT
0823 物業2204億 gearing 10%
2778 物業856億 %17.6
0778 物業428億 %22.1
0435 物業202億 %20
0808 物業111億 %20
-> 咦!?,上一單新聞話基建打包做REITs喎
->公路/基建嘅前期投資好大,負債都唔細喎



疫情黑天鵝令中國政府加碼刺激 難掩逾9萬億專項債潛在償還風險
陸拚基建 提前下發地方債


大陸多債依樣野大部人都知
好多時地方政府為左谷政績 谷就業 谷GDP
就會起基建,高鐵,修橋補路,電廠電網,又起下啲鬼城咁
住宅就已經比班大媽買起晒
其他基建仲揹緊一大筆債喺到,依堆就係專項債
”專項債是地方政府為了建設某項工程而發行的債券“

講到依到,個picture 有無full左些少?

將一堆有穩定收益嘅基建/公路/貨倉/碼頭/電網/商用物業
打包做REITs,再注入負債,最多可以係物業”估值“嘅50%
然後拎去香港上市,注意!唔會係大陸上市,一定要係香港上市!!!
而香港嘅MPF就會認購一部份依類基建REITs,作為大家嘅退休組合
大陸清咁垃債,香港又可以消化一部資金出路
perfect !!!

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諗起一個近排嘅例子

招商局商業房地產投資信託基金 HK: 1503

China Merchants Commercial Real Estate Investment Trust (SEHK:1503) 

圖左,係上市前嘅資產負債表
負債佔48%, 係欠關聯公司嘅債 (if you smart enough)

圖右, 係上市後嘅資產負債表
負債佔 16% + 23% = 40% ,啱啱好唔過45%嘅上限
欠關聯公司嘅債由 $3,714,226 縮減到得返$1,277,199
另一面, 銀行借款大左...well...
於1872年成立,招商局集團是一間總部位於香港的中國領先國有企業,由中國國務院國有資產監督管理委員會直接監管。招商局集團是一家集實業營運、金融服務、投資與資本營運三個業務平台於一體的綜合性企業集團。招商局集團的實業營運包括港口、收費公路、航運、物流、房地產、區域開發、海洋工程及貿易

招商蛇口目前為招商局集團的旗艦房地產企業,而招商局集團為招商蛇口的控股股東,於最後可行日期於招商蛇口股本中持有64.33%權益。招商局集團為受國資委監管的國有企業集團。
Picture 夠唔夠full???

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少少預告 & 注意事項

  • 未來幾年可能會有唔少嘅內地REITs來港上市
  • 當中可能係公路/基建/倉/電網/電站/各樣...
  • 背後嘅公司會係用大牌頭嘅內地公司: 如招商局咁大
  • 要留意房託係集資還債? 定係集資(用高價)買母公司嘅物業

  • MPF可能會有房託主題
  • 要注意當中有幾多係靚嘅房託
  • 極有可能當中溝一堆高債嘅內地REITs
  • 再夾少少海外房託, 務求分散再包裝,再分散再包裝
  • 最終目的係港資北上還債

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證監擬放寬房託投資限制 准投資少數權益物業及開發中項目

積金局︰決定擴大強積金可投資REITs的比例及市場數目

【強積金】積金局放寬房託投資上限 兼新增五國家 

【港股追蹤】虎門大橋營運商 擬參與內地首批基建REIT

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7 則留言:

  1. 香港下場就同被抽膽汁既黑熊一樣

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    1. 作為小市民散戶
      移民未有能力,有得走又會唔捨得
      只可以投資前多做功課...多分散唔同地域資產

      刪除
  2. 我覺得又未必要單純覺得大陸公司搶香港人錢,因為其實學樓主咁分析,係人都會見到呢啲基建REIT嘅負債比率,而我都相信IPO Prospectus會寫清楚佢嗰集資用途:係拎來還債。
    所以Market會price-in佢地嘅Leverage ratio, 覺得佢唔掂咪唔好買囉。
    同埋MPF擴大可投資範圍,都係果句,唔鐘意嘅可以唔買MPF REITs主題嫁嘛。
    相反去諗就係其實基建係好適合做REITs,因為呢啲公路、大橋、隧道,理論上係長期有Cash inflow,所以係啲穩穩陣陣嘅business model,如果你本身睇好中國基本面,咁係一個合適嘅target。

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  3. ching 欣賞你篇文!
    btw 少用「優化」呢類蝗語

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  4. 勁!讀完你篇野.
    真係睇Full左,D人見IPO就係咁買,完全唔知人地集資拿來幹什麼.

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