[問問題]網友問 0012 投到新地皇, 有咩睇法? (更新)

2021年11月4日星期四

[問問題]網友問 0012 投到新地皇, 有咩睇法? (更新)

~~好! 近排轉左新工, 迎嚟新挑戰, 會忙左 (以前唔忙都係出文好慢, 無分別) 😆😆~~

https://ps.hket.com/article/3098828/
【地王爭霸戰】恒地508億買中環海濱地王林高演：派息不變無供股壓力
恒基兆業地產集副主席林高演：
根據集團6月30日中期報告，借貸額是20%，他指，由於目前利息低，加上恒地一向有穩收入，並得到母公司恒基兆業支持，「提供200至400億元給恒地都是閒事」。他又指，是次地皮的成交價為508億元，其借貸額30%屬合理水平，集團的現金流轉非常好，「即使集團明日需要繳付508億元，亦可以即時開支票」。此外，他表示，集團未來的派息不變，不用供股，並無壓力。同時，雖然是次集團獨資投地，惟若日後有發展商有意合作，可研究合作的可行性。
至於投資回報方面，目前中環商廈普遍月租每呎約130至190元不等，若以地價及建築費，即630億元計，項目回報率約4厘。而以平均呎租160元計，回報達5%，以呎190元計，回報則近6%，大家由此可計算到回本期。
中環新海濱3號商業地王位於怡和大廈對出，地盤面積近52萬平方呎，最高可建樓面約161.5萬平方呎，而中標財團另需興建約23萬平方呎的政府設施，包括重置現時的郵政總局等。發展商強調，將投資630億元打造此項目成為香港最具標誌性的世界級地標建築、朝氣蓬勃海濱長廊及為公眾提供大量日常享用的活動空間。

第一條問題: 夠唔夠錢比?

上面訪問就話絕對夠錢比, 亦唔需要供股 (但會借貸)

咁我地望下份年報 2021年06月

手上投資物業總值 2039億HKD
現金140億HKD
總資產 4880億HKD
銀行借款 537億HKD
擔保票據 231億HKD
關連借款224億HKD
負債=992億
佔總資產20% , 佔物業值48%

今次投地500億, 計埋建築成本要630億

訪問中提到, 就算聽日比500億都無問題, 如果就咁睇手上現金應該唔夠

而恆地年報中提到, 有「充足嘅銀行備用額度」(大家當係一個超大嘅OD額),
而年報無講到確實金額

暫時, 我會傾向相信管理層喺訪問所講嘅"夠錢比", 係靠Bank OD

另一個層面, 我地望望現金流量

恆基0012 係一間綜合性企業, 所以我張營運現金流加上聯營合營嘅股息, 對比返股息& 利息支出

大家可以望到過去四年嘅現金流都洗得七七八八

睇嚟今次投地&建築會依靠借貸去作為資金支持 (附和返管理層所講嘅)

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第二條問題: 為0012帶嚟幾大好處?

地價508億, 加埋建築費630億, 可建樓面面積161.4萬呎, 另加877個車位

依加中環呎租約為$130-$190, 高峰時期嘅IFC 2期更可以上到$250一呎

上面嘅訪問提到, 若果租金只計$130-$190的話, 回報率為4%-6% , 其實相當靚仔

而且加埋同現有IFC 商場嘅協同效應, 點睇都係靚deal!!!

繼續!

恆基0012 喺2020年嘅香港租金收入為67億, 盈利為50億
而2019年分別係73億 & 56億

如果嚟緊起好之後真係收到呎租$130 - $190, 香港地區租金收入會增加25億 - 37億
(多左一半)😈

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第三條問題: 短期內影響派息?

訪問中, 管理層提到公司資金充裕, 唔洗供股 & 派息政策不變

大家要留意, 唔係派息不變, 而係個派息政策不變

咁依個時候緊係睇下個政策講咩:

股息政策納入為董事局指引，以決定是否派付股息及釐定派付股息之水平。整體而言，本公司之政策是允許其股東分享本公司之利潤，同時保留足夠之儲備以供未來發展。本公司通常每年派付兩次股息，即中期股息及末期股息。除此等股息外，董事局亦可於其認為合適時宣派特別股息。該政策亦載有董事局在決定於任何財政年度/期間之任何股息的派發次數、金額及形式時，董事局應予考慮之若干因素。董事局亦可考慮在適用法律及法規許可的基準上發行紅股。

睇字面, 就無話派息會 base on 盈利定係現金流 (例子: 2588咁, 35% on 盈利 link)

人話咁講: 我想派咪派😅😅😅😅

有個位要注意, 上圖嘅現金流量表顯示搵嘅錢同派出街嘅錢已經差唔多

我估計, 跟據恆基過去作風, 可能都會keep住加$0.01 咁, 但紅股可能會放慢, 甚至取消

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過去一路都無細睇恆基嘅數簿

今日睇完, 再加上過去對佢嘅認識

我會預計恆基嚟緊會加大借貸, 去做收購 & 土地發展 (舊樓重建/油塘灣/大埔林村共享土地)

而長線嚟睇, 恆基喺香港發展會向好, 包括新界北都會嘅農地 & 中環嘅三個超靚物業(IFC/ 美利道/ 今次地皇)

現價派息5.65% , 而相信未來加息都可以好慢慢咁加,

但要留意, 如果只係5.65% 股息,今日嘅市場上應有該其他選擇😏

(更新)