土地共享=鬥地主?(2)恆基 會德豐

關於「土地共享」有人覺得係政府"沒收"地產商土地嘅手段之一, 但亦有人話係益左地產商

發展局: 土地共享先導計劃https://www.devb.gov.hk/tc/issues_in_focus/land_sharing_pilot_scheme/index.html

2021土地共享先導計劃- 3分鐘看懂

https://www.spacious.hk/zh-tw/blog/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E5%85%B1%E4%BA%AB%E5%85%88%E5%B0%8E%E8%A8%88%E5%8A%83-%E8%A6%81%E9%BB%9E-%E5%AF%A9%E6%89%B9%E6%99%82%E9%96%93-%E9%99%90%E5%88%B6-%E8%A3%9C%E5%9C%B0%E5%83%B9/

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今日分享下我搵到嘅資料 &整合:

地產商嘅土地拎出嚟發展, 政府會負責搞週邊基建, 幫手激活塊地. 而地產商要張當中7成嘅樓面面積撥比政府, 政府會用嚟起公營房屋(公屋/居屋/首置), 同時, 政府會提高依堆土地嘅地積比率.

地產商唔洗比錢起埋依堆公營房屋, 只係要負責地盤平整嘅工程費用

(好多人誤會 地產商要出錢起埋依堆公營房屋)

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喺2013年，恆基(0012)關聯公司向城規會申請張一幅約17公頃大埔林村農地改劃做住宅用地. 當時計劃興建267幢 3層住宅單位. 其後撤回申請. 

發展商於2013年曾提出發展方案，當時申請的地盤面積較上述新申請為大，達209.96萬方呎（當中包括20.45萬方呎政府土地），計劃以0.3倍地積比率發展，擬建267幢、平均面積約2357方呎洋房，住宅樓面涉62.98(629,800)萬方呎，惟發展商及後撤回申請，即新發展方案單位較過去建議方案大增1042伙或近四倍。(明報)

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喺2019年11月, 恆基(0012)再申請同一幅改劃做住宅地, 以地積比0.46倍, 興建36幢3至4層高住宅,  伙數1,309 .住宅總樓面面積84.5萬(845,000)平方呎.

該地皮為大埔林村丈量約份第19約多個地段，由恒地及會德豐地產等持有，佔地約185.6萬平方呎，其中政府土地佔約18萬平方呎，現時劃為「農業」用途，惟荒廢多年，已淪為露天貨倉棕地用途。

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跟住嚟到2021年, 經過一連串示威、官媒鬥地主、內地「共同富裕」之下
「土地共享計劃」收到恆基(0012)聯同 會德豐地產提出 同一幅大埔林村地參加「土地共享」.
今次內容:

逾200萬平方呎土地，料可提供8,484伙公營房屋，及3,636伙私樓單位。
發展商申請擬建10幢私樓大廈，提供3,636伙，及18幢公營房屋住宅，提供8,484伙，即項目共可提供超過1.2萬伙單位，料共可供超過3.3萬人入住。

翻查城規會資料，發展商曾分別於2013年及2019年向城規會提出改劃申請，於2013年的發展方案興建236幢2至3層高住宅；而2019年的方案則擬建36幢3至4層高獨立洋房，提供1,309個單位，預計容納3,665人。不過，兩次申請均由申請人自行撤回。

睇返上載左嘅申請書 (發展局link)
私人房屋總樓面面積 181,804平方米(1,956,922平方呎) ; 地積比5.01倍
公營房屋總樓面面積 424,210平方米(4,566,158平方呎) ; 地積比7.45倍

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少少數據總結:

發展商 私人房屋樓面面積
2013年 629,800 sq ft
2019年 845,000 sq ft
2021年 1,956,922 sq ft

政府公營房屋樓面面積
2013年 000 sq ft
2019年 000 sq ft
2021年 4,566,158 sq ft

發展用地面積
2013年 2,099,600 sq ft
2019年 1,856,000 sq ft
2021年 2,081,912 sq ft

數據喺到. 究竟「土地共享」係咪共左發展商塊地, 大家可以去思考下😏
(單睇依個case, 其他case 寫緊)

當然, 有人會提出「如果恆基 成塊地200萬呎改晒做 5倍地積比咪可期得仲多? 賺更多錢?」
我認同嘅, 但城規會真係可以通過到?
今日, 喺政府帶頭情況下, 三:七比嘅「土地共享」會唔會更易通過?
更快可以動工?
作為地產商, 佢地會唔會想快啲動工起好賣?
定係任得塊地曬太陽, 不停改劃->退回->改劃->退回 嚟得更好？

咁多位網友可以諗諗

利申：現時沒有恆基0012股份

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2019年規劃圖;藍色3層高;橙色4層高

黃色(恆基) ;綠色(政府);橙色(需要收回土地)

2021土地共享 改劃後:藍色(學校);橙色(交通/停車場/污水);
紅色中段(私樓),上下段(公營房屋)

數簿:

喺改劃/土地共享 前, 大家見到其實都幾難發展. 因為私有地(黃色)當中夾雜一啲公家地 同埋其他業權嘅地, 可以話: 我中有你; 你中有我.
當中要改劃、收地、上城規會、申請更改地積比、放寬高度限制...來來回回...

最後就係2013年 &2019年咁,  地積比要符合"鄉郊發展" , 只會係0.4倍至3倍
喺「土地共享」下, 雖然私樓用地面積少左, 但因為地積大幅提升, 總樓面面積反而多左幾倍
而因為政府嘅建屋目標, 相信文件&改劃上嘅來來回回可以減少

-完-

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https://www.info.gov.hk/gia/general/202012/02/P2020120200517.htm 立法會二題：加快規劃過程 (2020 12 02)

現時由「生地」變成可建屋的「熟地」，直至單位落成，往往需時十年甚至更長
待詳細設計及預算開支準備就緒，政府會向立法會申請工程相關撥款，獲批後正式啟動收地程序和為受影響住戶或經營者提供安置補償安排，然後清理土地，以便展開土地平整和基建工程。以上各個環節一般合共需要用上約六年或更長的時間，而興建單位一般來說需要大約四年。

https://www.hk01.com/%E7%A4%BE%E6%9C%83%E6%96%B0%E8%81%9E/404041/ 大埔林村逾17公頃農地再闖城規會　涉36幢低密度住宅提供1309伙（2019 11 29）

https://ps.hket.com/article/2509165 大埔林村大型棕地 恒地等申建1309伙（2019 11 29）

https://finance.mingpao.com/fin/dailyp/20191130/1575051452149/ 恒地林村申建1309伙（2019 11 30）

https://www.hk01.com/%E7%A4%BE%E6%9C%83%E6%96%B0%E8%81%9E/660550/ 土地共享計劃｜恒基會德豐申請涉近20公頃地　兩度撤回建獨立屋（2021 08 06）

https://www.thestandnews.com/society/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E5%95%8F%E9%A1%8C%E9%87%8D%E6%B8%A9%E9%81%8E%E5%8E%BB%E4%B8%89%E5%B9%B4%E9%AC%A5%E5%9C%B0%E4%B8%BB%E4%B9%8B%E8%B7%AF-%E6%9C%AC%E5%9C%9F%E7%A0%94%E7%A9%B6%E7%A4%BE%E7%99%BC%E5%B1%95%E5%95%86%E6%8D%90%E5%9C%B0%E8%83%8C%E5%BE%8C%E4%BB%8D%E6%9C%89%E8%B3%BA

陳劍青：土地共享僅「政府出雞，地產商出豉油」

回看 19 年以來官媒及中央官員放話後，地產商借地、捐地，政府亦有收地。不過，陳劍青認為，地產商及政府只是努力表現自己，「令到你感覺佢地係做緊嘢... 純粹係一種感覺」，指地產商本身沒有誘因為政府降決問題。

他解釋，所謂的「捐地」項目，地產商仍然「有賺」。他以恒地及會德豐的土地共享計劃申請為例，發展商曾計畫在該片社山村的農地建千多個單位，反映地段本身不適合大規模發展，但今次的申請一舉將預計落成量加大至逾 1.2 萬，扣減 7 成資助房屋，仍有超過 3000 單位供私人發展。他續指，地段位置偏遠，政府要額外建道路基建，形容是「政府出雞，地產商只係出豉油」。另外，發展商亦會將官地範圍計入頂目，如南豐的大埔汀角路計畫就有四成是政府地。

他批評，政府其實可以直接收回土地建屋，但反而推出計畫「夾埋啲地產商，好似與虎謀皮」，又質疑過渡性房屋只是「幫地產商過渡、幫佢地平整土地」，無助解決問題，「起完幾年之後就會冇咗，如果到時房屋問題再嚴重咗咁點？」

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[剪報]捐地! 共產? (2021 10)
https://lookitsmathbook.blogspot.com/2021/10/blog-post_10.html

鬥地主 [OCT 04初稿]
https://lookitsmathbook.blogspot.com/2021/10/oct-04.html