新鴻基(0016) 2022中期業績 & 一個亮眼增長點

原來我未寫佢,

今日就住2022年中期業績, 寫少少point

始終係一間好穩嘅公司, 盤數亦無乜財技&古怪

(可以安心訓得著嘅公司)

前幾日錄左一條短片講一個好多人無留意嘅增長點

https://youtu.be/cv-Rw8yUR_I

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過去嘅派息都相當靚仔, 過去依幾年香港受社運 & COVID 影響, 但SHK 派息都無減
依個好大程度係因為:

股息政策
本公司經已採納了一套派付股息政策，目的是給予本公司股東可持續的股息分派，並派付集團百分之四十至五十的基礎淨溢利。董事局會考慮多項因素釐定股息金額，包括集團的財務表現、未來的資本支出及財務狀況，以及整體經濟及營商狀況。本公司將會不時檢討該政策，以配合集團未來發展前景、資金需求及市場變化。

✅✅✅SHK 派息係base on "基礎溢利", 睇返過去幾年, SHK "可撥歸公司股東基礎溢利" 都相對持平, 所以support 到個派息可以不變
但大家要注意, SHK 嘅派息政策無講過會持續增長.
喺大地主嘅身份下, 旗下一線物業租金能追得上通脹, 相信"基礎溢利"亦會有增無減, 而派息亦會有高過通脹嘅增幅.
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集團在香港的土地儲備合共約五千七百八十萬平方呎，包括約二千三百六十萬平方呎發展中物業，足夠集團未來五至六年的發展需要；餘下約三千四百二十萬平方呎為分佈全港且多元化的已落成物業，絕大部分用作出租及長線投資。集團將繼續循不同渠道，在有合適機會時補充土地儲備，包括積極將農地轉換為可發展用地，而數幅農地轉換用途的申請已處於相關程序的最後階段。

✅✅✅ 上圖右邊係SHK 發展中嘅土地面積, 當中74％會係住宅, 應該都夠未來5年嘅賣屋量

留意!!! 上述發展中面積未反映農地儲備, SHK大約有3200萬呎農地儲備

未來SHK 會繼續加快農地嘅改劃, 喺政策支持下, 改劃土地/換地流程張會加快.

同時亦會積極投地, 增加土儲

政府精簡發展程序　改城規例減公眾諮詢

https://www.hk01.com/%E6%94%BF%E6%83%85/747538/

政府為加快土地供應　擬修改城規條例只邀公眾一輪申述

https://news.rthk.hk/rthk/ch/component/k2/1639227-20220316.htm

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集團零售物業組合的整體出租率保持穩定；然而，在缺乏遊客的情況下，以服務旅客為主的商場表現仍然受壓。

✅✅✅喺香港第N波之下, 商場租金同比下跌3.8%, 辦公室租金收入下跌3.8%

整體佔用率~91%

老實講, 我自己算係收貨嘅

香港特色封城比我當日預期嘅長, 喺COVID 剛開始, 我樂觀地預期只需要1年就可以back to normal

自己係有些少失預算, 但去返今日, 喺第5波之下, 會唔會再買入香港地產?

答案係: 會, 估值已經充份反映. 一線物業 & 穩建嘅管理層

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集團的寫字樓物業組合多元化，總樓面面積達一千萬平方呎。儘管本港寫字樓租務市場甚具挑戰，期內該組合仍錄得滿意的整體出租率；可是，租務需求仍受制於跨境旅遊限制，令租金表現受影響。坐落中環核心地段的國際金融中心和位於西九龍的環球貿易廣場均是標誌性建築物，同樣憑著位置優越、設施齊備，加上具備綠色建築規格和專業管理，繼續吸引主要的國際金融機構和內地企業租用；國際金融中心接近全部租出，而環球貿易廣場繼續錄得滿意的出租率。「跨境理財通」於二○二一年九月正式啟動後，該兩大地標均有租戶包括證券行和財富管理公司增加租用樓面。即使區內競爭激烈，位於九龍東的創紀之城繼續以其大面積樓層和單一業權的優勢，獲中型至大型公司新租及續租，有助其出租率保持穩定。

✅✅✅幾個點可以睇到

香港出面空置率有成1X% 至2X%

但SHK 幾幢皇牌都keep到90% or even 99%嘅出租率: location location location

上文提到除左左location, 亦有其他關鍵因素, 亦有助我地去思考其他收租物業, 特別係辦公室, 有咩會selling point.

地標 (租戶要威威豬)
設備齊 (上網/衛星/空調/保安/自出自入?)
有無綠免規格 (ESG之下, 不論業主定係租客, 都要出一份力, 拎個靚仔ESG 評級)
大面積 (方便大公司租成層嚟用, 亦可以容易開間格)
單一業權 (唔會租金價格競爭, 容易打理, 有咩問題搵大業主搞就得)

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✅✅✅特首政策支持, 香港嘅新北台市, 新鴻基大量嘅農地儲備

洪水橋/廈村
元朗南
古洞北
新田/落馬洲
粉嶺北/上水
打鼓嶺/坪輋

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集團在上海的優質商場樓面合共約三百萬平方呎，在健康的零售市場支持下，期內表現堅穩，出租率高。位於浦東的上海國金中心商場雲集最頂級的品牌，是顧客必到的購物點，租戶銷售額在高基數下仍繼續有穩健的增長。在地鐵線新段於二○二一年十二月開通後，上海國金中心商場的涵蓋層面進一步擴大。坐落浦西的環貿IAPM匯聚受歡迎的時尚品牌和概念店，繼續吸引經濟較佳的年輕人。同樣位於浦西的OneITC集合各式高級品牌，加上商場設置潮流藝術裝飾，為顧客帶來集打卡及購物於一身的消費體驗。

集團在上海的甲級寫字樓以建築質素卓越和服務體貼見稱，一直是跨國及內地企業的理想之選；儘管競爭激烈，其出率租仍處於高水平。集團在上海國金中心的寫字樓憑藉位置優越，加上獲LEED認證，繼續吸引著名的金融機構承租。ITC已落成的寫字樓和上海環貿廣場均有滿意的表現。雖然面對具挑戰的租務環境及疫情的影響，集團位於南京的優質綜合發展項目南京國金中心的兩幢寫字樓繼續吸引來自不同行業、聲譽良好的外資和內地企業租用；南京國金中心一期的承租率約百分之八十五，而南京國金中心二期的出租率穩步上升。

長遠而言，集團將繼續在內地發展優質綜合項目。上海大型項目ITC餘下一期的建築工程正按計劃進行，當中樓高二百二十米的寫字樓預計在二○二二年中落成，預租反應不俗。該期的其餘部分包括樓高三百七十米的寫字樓、約二百五十萬平方呎的大型商場，以及AndazShanghaiITC酒店將於二○二三年起分階段落成。ITC各期數將由細心規劃的天橋連接，大大加強整個項目以至該區的聯通性。位於南京的南京國金中心商場總樓面面積逾一百萬平方呎，將網羅頂級零售品牌和熱門食肆，預計約在二○二二年中起分階段開業。

✅✅✅SHK 喺內地嘅零售商場都係一線城入面嘅一線地區, 租戶都係中產& 高檔品牌

商場租金收入增長22% ; 辦公室增長7%, 非常靚仔

華潤置地

✅✅✅借用華潤置地(1109)嘅PPT, 上圖最左, 重奢(LV Prada Hermes Coach 依類)嘅同店銷售增速按年分別係 13.7% 22.9% 38.2%

可見內地喺covid 之下, 中產以上嘅消費力依然驚人

(亦反證左恆隆& 太古地產喺內地零售商場盤數嘅真確性)

另外, SHK 喺內地嘅office 都係一線城市當中嘅CBD區, 亦用返香港嘅品牌 IFC ICC, 租戶都係一線企業, 可以維持高出租率, 租金收入亦升7%

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截至二○二一年十二月三十一日，按所佔總樓面面積計算，集團在內地的土地儲備合共七千一百一十萬平方呎，約五千三百六十萬平方呎是發展中物業，當中百分之四十三將發展為供出售的優質住宅；其餘一千七百五十萬平方呎為已落成物業，位置優越，絕大部分是用作出租及長線投資。集團將繼續採取選擇性和專注的策略，在內地主要城市尋求投資機會。

✅✅✅內地嘅發展中項目, 有5360萬平方呎, 係現有項目1750萬呎嘅3倍

當中有接近一半係收租項目, 可以為SHK 帶嚟持續可增長嘅現金流

現金流好緊要 x999

唔止0823領展, 0016新鴻基 & 1113長江
大家留意下佢地都有一大堆現金流業務 (租務/港口/電訊), 再利用依部份現金流派息(比家用), 同時等待機會收購. 0016買地起樓, 1113就向外地收購(如: 英國Greene King)
https://lookitsmathbook.blogspot.com/2022/01/blog-post_19.html

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