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2022年3月21日 星期一

[問問題] 點解依間公司現金流負數?

Hi, 好耐無寫野
係時候搵野寫下, 經常有種想寫到最完美嘅諗法, 遲遲唔肯動筆, 其實都係拖延症嘅一種


今日並唔係針對個別公司嘅問答, 重點係示範一個思考流程, 點樣去延伸問題, & 點樣去搵答案

有位網友問: 粵海投資(0270) 喺2021年中期業績, 經營現金流無寫細項, 可以點搵到咩原因導致負數?














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就住上面一條問題, 我會再做少少延伸: 
Q1: 先睇管理層有無解釋
Q2: 經營現金流無寫細項, 可以點搵到咩原因導致負數?
Q3: 點解會負數? (樓, 計流動資產)
Q4: 經營現金流負數對粵海投資(0270) 有無影響?
Q5: 依個現像係咪只有粵海投資(0270) 先係咁?
Q6: 對公司嚟講係咪一件壞事?  

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Q1: 先睇管理層有無解釋:

一般嚟講'中期年報'相對'全年年報'各方面都無咁齊全, 但我地可以嘗試去睇下管理層有無提到經營現金流變負嘅原因

我地用最粗暴兼且簡單嘅方法 「Ctrl + F」喺份年報上面搜尋「經營現金流」或「現金流」
最後, 喺
「管理層討論及分析」
“變現能力、資本負債率及財務資源”
本期間經營活動的淨現金流出約為18.71億港元(2020年:經營活動淨現金流入22.45億港元),主要是由於粵海置地完成支付所持有的地塊價款。粵海置地本期錄得經營活動的淨現金流出約為41.29億港元(2020年:經營活動淨現金流入2.55億港元)。本集團之其他分部繼續維持穩健且持續正面的經營淨現金流入。本集團現時之現金資源,加上本集團之經營業務產生穩定之現金流量,足以應付本集團履行其債務責任及業務經營所需。

大約意思係, 主因係用左現金買塊地, 所以經營現金流變左負數

A1, 總算答到, 管理層喺中期年報入面係有提及主因嘅.
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Q2: 經營現金流無寫細項, 可以點搵到咩原因導致負數?

咁我地除左去搵「管理層討論及分析」
仲有無其他方法搵到咩原因導致負數?
首先: 溫溫書: 
現金流量表 點解要減?點解要加?

現金流量表應該點睇? (Part 1/4)

現金流量表應該點睇? (Part 2/4)

現金流量表應該點睇? (Part 3/4)

現金流量表應該點睇? (Part 4/4)

會影響到"經營現金流"嘅項目, 就係綜合損益表(Profit & Loss), 生意做得差, 盈利細左, 可以袋落袋嘅現金流就緊係細左

另一個會影響到"經營現金流", 就係流動資產 & 流動負債
比較易嘅理解係咁:
  • 買貨買多左而又未賣得晒, = 你嘅現金就"擇"住喺堆貨到
  • 做生意賣野, 對方唔找數, "應收款(流動資產)"增加, = 現金流入少左
  • 我地買貨, 但唔找數比供應商, "應付款(流動負債)"增加 = 現金流出少左 = 現金流入多左
除左現金之外嘅"流動資產"增加會令到經營現金流出多左=經營現金流入少左
"流動負債"增加會令到經營現金流出少左=經營現金流入多左

咁我地去望下, 係咪: 
粵海投資(0270) 盈利少左導致經營現金流負數?
定係
粵海投資(0270) 流動資產大左, 導致經營現金流負數?

2021年中期年報
















上圖係綜合損益表(Profit & Loss), 盈利並無少到, 所以第一個疑問, 唔成立

2021年中期年報, 流動資產









2021年中期年報, 流動負債














大家可以見到 除左現金以外嘅流動資產嘅增幅, 大過銀行借貸以外流動負債嘅增幅
我地可以有個初步結論, 因為流動資產嘅增加, 導致經營現金流負數, 亦符合Q1, 管理層嘅講法

Q2: 經營現金流無寫細項, 可以點搵到咩原因導致負數?
A2: 可以嘗試睇下損益表(Profit & Loss) & 資產負債表 嘅流動資產/負債

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Q3: 點解會負數?  
問得再好啲係, 點解買嘅地, 起緊嘅樓&起好左未賣出嘅樓係屬於"流動資產"?

借一借李澤鉅嘅新金句:
經濟一週 EDigest





















粵海投資(0270) 其中一個業務係物業發展=買地&起樓&賣樓
依個係佢地嘅日常營運, 同Uniqlo 造衫賣衫一樣
不過粵海造嘅同賣嘅係"樓"

所以, 對於地產發展商嚟講, 買左嘅地; 起緊嘅樓; 起好未賣嘅樓, 都屬於佢地嘅存貨
歸屬於"流動資產", 正正因為買地, 起樓, 都會hold 起左現金, 要若干年後先可以賣出套現
好多時會造成"經營現金流"負數

Q3: 點解會負數?  
A3: 主業係起樓, 樓就係存貨, 存貨就分類為流動資產
(當然, 樓係咪真係咁流動, 係另一個issue)

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Q4: 經營現金流負數對粵海投資(0270) 有無影響?

我過去多次喺Blog 提到現金流嘅重要性, 亦會用"經營現金流"去判斷一間公司嘅賺錢能力

咁喺粵海投資(0270)身上, 甚或其他地產發商嚟講, 係咪一件壞事?

首先, 因為買地, 起樓 而令到會計上分類嘅"經營現金流"負數, 係值得商確
如果我地人手夾硬地去分類為"投資現金流", 就可能唔會係負數

而喺實際商業運作上, 一個地產發展項目, 三四五年唔少得, 好多時需要靠不斷嘅資金流去support

所以我地更應該留意該公司有幾多現金喺手上, & 尚有幾多信貸能力

恆大地產(3333) 就係一個好例子
粵海投資(0270), 本身都係有國企嘅身份背景, 可用借貸能力應該唔少
業務上穩定帶來現金流嘅供水業務; 公路; 能源; 地產收租

Q4: 經營現金流負數對粵海投資(0270) 有無影響?
A4: 相信影響不大

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Q5: 依個現像係咪只有粵海投資(0270) 先係咁?

樓上有解釋過, 經營現金流負數係地產發展行業嘅「特性」

新鴻基2020/21年報

















恆基地產 2021中期年報










樓上兩個例子, 名字好熟悉, 唔洗多解釋, 香港四大家族, 老牌地產發展商
都會因為依個入數分類問題, 買地; 起樓; 未賣得出, 而影響左"營運現金流"

Q5: 依個現像係咪只有粵海投資(0270) 先係咁?
A5: 不是

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Q6: 對公司嚟講係咪一件壞事? 點去解讀? 

喺地產發展行業嚟講, 有個財務比率 就可能失效

efinanceacademy












流動比率= 流動資產 除 流動負債
當中流動資產包括"存貨", 咁緊係會包括: 買嘅地; 起緊嘅樓; 未賣嘅樓

當中依啲"存貨"究竟幾有流動性, 大家都好清楚
所以"流動比率"喺地產發展行業就未必再有好大嘅參考性

我地去分析地產發展行業嘅經營現金流時, 有啲位可以留意
可以望下間公司有無起樓賣樓以外嘅現金流去 support

平衡收益來源
在長期而言,集團致力確保相對平衡的收入來源,著重發展物業以供銷售及來自物業投資組合的租金收入。該策略有助集團在保持穩定的現金流,與提高資產周轉率之間取得平衡。

集團的物業投資組合旨在為股東帶來穩定增長的收入來源。積極租務管理、提升資產質素和調整行業及租戶組合,都是集團能在租務市場保持領先地位的主要因素。

集團的地產發展業務長遠可加快資產周轉率,以及增加流動資金和提高資本運用效率,成為集團另一個增長動力。集團致力確保有卓越的質素及服務,令產品享有溢價。

上段係新鴻基(0016) 2020/21年年報嘅其中一段, 以租務物業去提供穩定現金流, 而唔需要等待賣樓先有現金流收返

另一個例子: 
新世界 FY2021 PPT
















新世界作為地產發展商, 本業都係起樓賣樓, 但佢都會積極地增加 recurring 收入, 去確保有穩定嘅現金流

講返主角, 粵海投資(0270), 大約有一半嘅盈收來自非常穩定嘅水務生意, 提供現金流去發展房地產. 依一層係相對比較安心

另外, 我地亦可以留意公司有幾多"可動用信貸額" & "備用信貸額" (類似字眼)
可以支持到個現金流, 唔會資金鏈斷裂


Q6: 對公司嚟講係咪一件壞事? 點去解讀? 
A6: 行業特性, 留意公司有無經常性收入去, & 可用信貸額去支持資金鏈

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今日透過一條簡單問題去做延伸, 再去搵答案
往後睇年報帶住依個做法, 就會更有方向

今日唔係單純睇粵海投資, 而係一個思考方法嘅示範

-完-

粵海投資 0270 估值更新 (2022 Apr)

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1 則留言:

  1. 謝謝你的詳細分享!房地產作為重資產的企業,經常會多投土地,就令到經營現金流不穩定,而尼d 土地又會最後轉化成佢地未來竣工的收入。另一方面如果果年佢地拎到預售許可證,亦可能會收到預收款項 (即係 HKFRS 15 的 Contract liabilities),所以因為行業因素 (Cash inflow & Cash Outflow) 影響會導致到現金流的唔穩定。

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