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2020年2月5日 星期三

剪報: 滙豐靠PayMe+信用卡 完勝其他銀行所謂的FinTech?

又係剪報, 值得keep底再睇, 不過我會偏重嘅點唔係大貓HSBC Payme Red Master Card

而係: #大數據 #用戶慣性 #護城河 #生態圈 #顧客轉換成本

再諗深一層, 依家嘅科持股, 平台股

(讀後感在尾段)

https://wealth.hket.com/article/2546599/%E6%BB%99%E8%B1%90%E9%9D%A0PayMe-%E4%BF%A1%E7%94%A8%E5%8D%A1%E3%80%80%E5%AE%8C%E5%8B%9D%E5%85%B6%E4%BB%96%E9%8A%80%E8%A1%8C%E6%89%80%E8%AC%82%E7%9A%84FinTech%EF%BC%9F

滙豐靠PayMe+信用卡 完勝其他銀行所謂的FinTech?

博客 19:22 2020/01/21

滙豐靠PayMe+信用卡 完勝其他銀行所謂的FinTech?
▲ 滙豐靠PayMe+信用卡 完勝其他銀行所謂的FinTech?
近年不少銀行都致力發展FinTech,不過華田就認為,FinTech的發展最成功可說是PayMe,滙豐旗下PayMe一員已勝過其他現時對手擁有的一切所謂FinTech,若PayMe外加滙豐信用卡,就真的完勝所有現有競爭對手的所謂FinTech了。
【延伸閱讀】恒生「無卡提款」美中不足 問題出在……?
Tech不Tech不要緊,護城河才是重點
甚麼是厲害的FinTech呢?方便快捷、功能強勁?核彈也很厲害,可惜銀行不賣核彈。只此一家?早前已說過有銀行在5年前已搞了P2P+無卡提款,到目前為止都仍然是只此一家,不是有專利所以學不到,而是因為根本沒人用,沒市場的產品不是一件也太多嗎?
厲害的FinTech不單能直接解決客戶的痛點(再說一次,是不是很「科技」不是重點,FB又有多「科技」?),還要就算打開秘方讓你依樣畫葫蘆你也畫不了,因為厲害的產品會讓顧客產生依賴性,並且組成一個生態圈(Ecosystem)。所以說再做一個WhatsApp很容易,但要打敗WhatsApp很難;起個Blockchain很容易,再做一隻BitCoin就很難,這是個用信心來支撐的生態圈喇。
這便是護城河,老實說天底下沒甚麼「金融科技」真的能專利起來,我看不到有甚麼原因對手不能抄下來。在FinTech的世界,生態圈才是最可靠的護城河,而PayMe這個跟現時華田眼下所有銀行界的FinTech最不同之處,在於PayMe護城河穩健非常的同時,還是隻天殺的Super Cash Cow呢。
PayMe已成為香港P2P市場的唯一
當同事吃飯分單,先付錢的同事說「PayMe吖唔該」,然後身邊一個出名奇怪的同事問「FPS或者Cash得唔得呀?」,再然後一眾同事向她射出一個嚴厲的眼神,這個時候,你便知道PayMe已在香港人中建立了一個成熟的生態圈。
PayMe很「Tech」嗎?怎麼算FPS也應該更加Tech,也要來得複雜,但「愛」這回事,並不是說你更有錢有型就贏㗎嘛。生態圈其實是一種「我經已習慣了如非必要也不太想轉變」的產品霸權,功能不一定是最好,夠用就是。
作為一個Android用家,很想說其實AirDrop也是一種產品霸權,AirDrop不過就是一個用Bluetooth建立的P2P Wi-Fi網絡嘛……又有幾技術?不過身邊又有幾多人為咗可以同人AirDrop,而去做果粉呢?生態圈咯。
不過如上一段所說,核彈也很厲害,不過要幫銀行賺到錢才有用。PayMe如何賺錢呢?其實PayMe的最大價值,不在於仍然未成氣候的P2M商戶付費功能,而在於能掘取大家的人際關係網絡,這個可真是價值連城了。
數據-21世紀的石油
近年銀行界積極探索如何從數據之中掘取更多的客戶資訊,已經有一定的成果。老實說連圍棋這一塊也已被機器攻破,猜猜大家是不是最近生了小朋友、搬了家、畢了業、退了休、欠了賭債又有何難?加上用的又不是甚麼有版權的Machine learning model。所以用回「石油」的比喻,現在是「發動機」已在,問題是大家沒有「石油」去推動這台「發動機」。
為甚麼說銀行會沒有「石油」呢?現在是電子消費的年代,我有多少錢、出多少工資、買了甚麼、坐車去了哪裏不都是一目了然的嗎?
零碎的數據、錯誤的結論
這樣想對了一半,一切的行為經已「數據化」,只是沒有集中於同一個人的手上。大家代入銀行的角度,當你拿着零碎的客戶足跡,又如何砌出一個完整的圖畫呢?
假設現在有2個客戶A和B,同樣是在先在2月到了荷花買BB衣服,5月在聖保祿醫院生了小孩,8月再買了一份教育基金,但A卻用X銀行的信用卡買BB衣服和醫院簽賬,再到Y銀行買教育基金;而B卻完全倒過來,用Y銀行的信用卡買BB衣服和醫院簽賬,再到X銀行買教育基金,兩家銀行都會從一堆正確的數據,得出一堆錯誤的結論。

在數據不完整的情況下,你能夠預期Machine learning能幫到多少呢?
【延伸閱讀】大數據時代!網上Click幾下比入息證明更能左右貸款申請?
打贏數據戰的關鍵-「完整性」和「質量」
要從數據裏掘取價值,大家應該明白「完整性」有多重要。那甚麼是質量呢?就是數據在完美的狀態下,能給大家多少啟示。
其實銀行一直都掌握大家很多數據,例如收入、住址、年齡等等,但這些大多是「靜態」的數據,單獨使用的時候其實質量很低,必須要同步配合「動態」的數據使用才有意思。
當大家讀到這裏,或者會開始明白為甚麼滙豐近年積極拓展PayMe的同時,也不計成本地在信用卡市場大灑金錢,當華田2年前說某銀行信用卡1.5%回贈已是割喉的時候,滙豐會搞吃飯3.6%回贈、網購4%回贈,就是為了要獲得大家「完整」的「動態」消費數據。

你說這是不是很爽。
那PayMe又處於一個甚麼戰略地位呢?
PayMe有兩大神勇之處:
1. PayMe補充了所有並非以你信用卡消費的資料,同事一起吃飯、買禮物、網購等等都無所偱形,配合自家的信用卡,資料就真的很「完整」了。大家會問PayMe怎麼知道?傻瓜,你在備註打了「Lunch」難道是買淘寶嗎?
2. 這個才是最厲害之處,PayMe有效地織出你「完整」的人際關係網,有甚麼朋友、爸爸媽媽有可能是誰、最近是不是換了工作其實都會一清二楚。知道了就很好辦,最基本我知道你是一個怎麼樣的人,父母有沒有錢,身邊的朋友又是不是瀕臨破產邊緣,那我便知道該不該借錢給你了。
這些數據不是我單看你姓別、收入、年齡、消費記錄可以獲得的,物以類聚,人以群分,認識你的朋友便是認識你的最好方法吧。

【文章來源:華田銀行;已獲授權轉載。原題:銀行閑談 (72) — 為什麼 PayMe + 匯豐信用卡已完勝一切所謂 Fin Tech】
【關於作者】
兒時夢想做i-banker,結果做了bank worker,還要是retail那種。過去在各大小銀行不同部門流徙,叫人借錢、催人還錢、審批貸款、出股票app、出借錢app、出信用卡、廣告策劃、銷售管理、分行佈點、生物認證、電子排隊、機器學習、敏捷開發,到現在還未安定下來。不懂財經、不懂經濟,只想談一下「銀行」這回事。
撰文 : Wallace Tin
欄名 : 華田銀行

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而係: #大數據 #用戶慣性 #護城河 #生態圈 #顧客轉換成本
再諗深一層, 依家嘅科持股, 平台股
MSCI : 基金公司(MSCI嘅顧客) 易唔易轉其他股務提供公司?
AAPL
GOOG
AMZN
MSFT
DIS
9988BABA
美團
0700騰訊
Uber
HKTV Mall

再引申到其他行業
銀行顧客生態圈/ 客戶轉換成本? HSBC? BOC? SCB?

再諗多個行業
REIT? 收租股?
佢地嘅客戶係商戶? 定係消費者?
再link up下頭先嘅keyword #大數據 #用戶慣性 #護城河 #生態圈 #顧客轉換成本
仲記唔記得琴日王國龍嘅訪問?
1997九倉置業嘅海港城?
2778嘅朗豪坊

係我眼中, 所有行業  所有公司都可以諗下
做老闆投資公司唔係淨係睇數簿, 而都要諗多步
#Marketing #市場定位 #價格競爭 ? #差異化競爭 ?
個差異化點嚟? 會唔會係#用戶慣性 #生態圈 #顧客轉換成本 ???
好似講到好遠
但, 值得諗下



2020年2月4日 星期二

剪報: 專訪領展王國龍:善用數據 情理兼備

有網友share 左篇訪問出嚟, 我覺得好值得睇, 兼且係應該每隔一排拎出嚟再睇下
特別係作為Reits 嘅投資者, 作為收租股嘅股東
(小弟嘅讀後感喺尾段)

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https://monthly.hkej.com/monthly/article/id/2365473/

2020年1月31日 推介文章

專訪領展王國龍:善用數據 情理兼備

撰文:鄭雲風 本刊記者、鄧傳鏘 本刊總編輯
去年香港捲入史無前例的「完美風暴」,零售、飲食業叫苦連天,領展投資物業組合估值超過2200億,作為本港最大商場業主,中期「成績表」卻逆市而行,收益增長逾8%至53.32億,商戶每月平均零售銷售額上升1.4%,跑贏大市。「我們有六成商戶涉及民生,相對比較穩定。」談及這場風暴,王國龍顯得氣定神閒,皆因一切「心裏有數」。
王國龍原本從事投資銀行,先後效力於摩根大通及星展亞洲融資,曾協助政府將盈富基金上市,2009年加入領匯(2015年改名為領展)擔任首席財務總監,翌年5月晉升成為CEO。經歷無數風風雨雨,他坦言「現在感到輕鬆了」,全因解決無「數」之苦後,公眾誤會亦減少了。
所謂「巧婦難為無米之炊」,會計師出身的王國龍是典型「數佬」,對數字非常敏感,「income statement,我每一行都有睇,因為每項都有做得好不好的蹺妙,不是只看總數。」怎料剛剛加入領展時,卻因缺乏關鍵數據,弄得焦頭爛額。追查之下,原來不少是歷史遺留下的問題。
一切要由2004年說起。當年香港身陷亞洲金融風暴餘波,政府停售居屋,房委會因財困分拆「非核心業務」的商場、街市及停車場,並於2005年以領匯房地產投資信託基金集資上市。王國龍指出領匯上市於全球亦鮮有先例,「大部分公司都是營運一段時間,有成績才上市,但領匯是上市後才學習經營。」由公營模式改為商業模式管理物業,他形容頭幾年如「under the spotlight」,要大費周章邊做邊學。
接手後不久,王國龍迎來首個「燙手山芋」—消失的營業額數據。作為商場「收租佬」,若要訂立合理稅金,行內多數根據商戶所屬行業,釐清營業額與租金比例,誰知道當年房署批出租約時,沒有要求租戶提供營業額數據,商討租金淪為口舌之爭,「沒有數據如何傾租?我話100,商戶話20,完全沒有理據。」開初不時「計錯數」,太高太低亦無從考證,「一加便是衰人,不會個個都開心,除非你平畀佢」。


加租的藝術
由於初期租戶反對及租約未滿,直至2012年領展才逐漸於新租約新增條款,獲得零售數據,重奪主導權。坊間經常指摘領展無良加租,王國龍無奈說,領展商戶近六成從事食品相關行業,承租能力有限,租金比率多數是10%,遠低於珠寶、手錶、化妝品的商戶收取近20至30%。近年領展開始於業績會公布租金比率,供投資者參考,「如果太高,他們都會質疑,未來還可以加多少?」
他指出,加租通常有兩個原因,第一是商戶營業額上升,第二是調整租金比率。「好多人不是從商業角度看領展運作。」在商言商,王國龍認為租金屬於營運成本,計算後獲合理回報便沒有問題,「為何那麼多人願意花很多錢租中環辦公室?因為計完,覺得回到本。」領展的最大任務,是為租戶帶來人流,若然商場人山人海仍未提升營業額,便需與個別商戶討論經營策略,「行業一直變化,比如報檔生意差,好多人以為因為沒人買報紙,事實是買煙的人減少,因此需要轉型,確保high margin」。
只要拿出數據,爭議往往迎刃而解。一理通百理明,面對社會動盪,王國龍同樣以「數」服人,鐵面無私。去年港鐵突然宣布提早收車,加上消費意欲下降,不少商店損失晚市生意,正是經營最困難的兩個月,「但我同他們說,你有三年約,賺了兩年錢,會否因兩個月事件,導致兩年盈利全無呢?」身處示威地區影響生意情有可原,但有些商戶卻要求連另一沒有受影響的地區分店減租,他不禁好氣又好笑:「最終我們都是看數據,看看生意是否差了。」不過,為了共度時艱挽留租客,領展續租租金比率由22.5%下調至18.1%,「部分人要求減租,其實我們已經減緊」。


數據人情兼備
雖說「數據呃唔到人」,不過單看數據不講人情,王國龍亦曾吃過苦頭,更一度鬧上董事局。這堂寶貴一課發生於2009年,話說有三間相連的醫療診所同時更新租約,診所A營運多年,因過去房署年代甚少加租,租金最低;診所B近期開業,租金較貼近市價;診所C屬於醫療集團,最新加入,租金最高。有同事以邏輯思維統一診所ABC租金,結果老字號突然加租七成,連鎖店卻獲減稅,經傳媒廣泛報道惹來軒然大波,甚至要到董事局「拆彈」,有董事也不禁批評:「有無搞錯呀,加七成租」。
「以前政府做,咩都不用改,避開了就算。」經一事長一智,王國龍事後反省,雖然同事統一租金的大方向沒有錯,但不能一蹴而就,寧可用數個租約慢慢調整,「樣樣都計到盡,就好大件事。」
數據有價,領展不甘被動收集數據,近年亦積極發掘新數據,開源節流。例如過去不受重視的廣告燈箱,王國龍要求收集總數、客流、成本等等,以計算出租率及宣傳效果,「以前沒有想過,租店舖便送燈箱。現在就算是送,都要看看送那個呀!」洗廁所次數也有學問,太頻密浪費人力物力,太疏落容易有異味,最後他決定安裝氣味探測機,一舉兩得,「這是好玩之處,樣樣都諗方法。」小數據結合為大數據,成為他決策指標之一。
——節錄自2月號《信報財經月刊》

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今日係2020年02月04日
由2019年06月開始嘅反送中示威持續大半年
到今日嘅WARS 武漢肺炎
有唔少人都擔心會唔會連地主都收唔到租 / 甚至續約時要減租
相信睇完以上嘅訪問, 你地都可能會少許放心
當然有個前題, 你個物業係靚場, 靚地點, 好嘅人流, 穩定嘅人流, 有消費力嘅人流
有人會話 0823 0778 一定無事啦
咁1997 2778 0014 係咪會收唔到數, 係咪會死
依一層, 我比較樂觀
租約係一簽就簽3-5年, 甚至10年
租金已經加定左
商戶, 特別租得依類靚場嘅底子唔差
會逼員工放無薪假, 都唔會欠交租
靚場一把公司排緊隊想入嚟租
一線地區嘅場, 人流會回復得好快 "一個海港只得一個海城", 朗豪坊更加唔洗講
要注意嘅係"分成租金"可能就係真1$都收唔到
股價可能要坐返半年至一年
股票市場一般都領先經濟情況大約半年
小弟我都係繼續密密分段吸 REIT & 收租
0823 0778 2778 1972 1997 0014 0017 0016

P.S. 以上9up 無price in 如果WARS 完左(大約6月), 
其實話咁快就1年: 6月9 612 721 831 10月1
到時唔知會唔會繼續"反送中"


2020年1月19日 星期日

鳩up下嚟緊十年


9up下嚟緊十年 
十年後比自己bin c
主要係point form, 無好好嘅整理, brainstorm 咁
會不停咁update 更新修改

收租/REIT
零售唔睇好, 網上消費一定會食咁一部份餅
商場會變成 飲食/體驗類/睇戲/時裝要高檔類別/睇重消費過程
所以會比較睇好高檔商場, 依類客比較注重消費體驗
香港嘅商場, 問題不大, 始終香港太方便, 商場樓上就已經係一個大社區
星加坡嘅都okay, 地理消費同香港差不多

但內地/英國/美國 屋村商場/唔係靚場/靚區/CBD 應該都會唔掂

Data Centre REIT 可能會逾嚟逾多
物流類, 特別係同網購電商 相關嘅, 會更加收益

office, 都係睇好CBD
但二三線地區, 可能慢慢由 home office/ 科技取代, 唔需要咁大office area


電商/網站
老實, 唔太睇好, 應該話太難估計
未睇到有好大嘅護城河
用你, 只係因為用慣左, 有其他好嘅, 相信都會轉 (Yahoo ???)
有保留

半導體
而樣反而會睇好, 無論電腦 電話 AI 機械人 5G 6G 世至7G
都好難無左佢
even 有量子電腦, 都應該要半導體
但要揀清楚 上中下游業

硬體電子產品
10年被取代/ 換種類我相信絕對有可能
鳩估 眼鏡類/手錶類嘅smartphone / smart device 會重出江湖, 會更加user friendly

十年前嘅3D 電視
衰在睇嘅人會眼攰
Google Glass 衰在唔user friendly & 私隱問題
依家嘅可摺smart phone 有種太厚, 未能夠做到當初想做到又細又簿又闊嘅效果
希望可以做到科幻片嘅產品
預計依十年硬體電子產品會更user friendly


石油
細細個就聽 "石油一定要用, 石油只會逾用逾少"
依家睇返轉頭, well... 其實石油係可以有代替能源, 亦都可以有新技術 e.g.: 頁岩油 & 油砂
嚟緊十年會睇好新能源
但會唔會睇好個別公司, 咁未必

生物科技

軍工, 特別係美國太空&軍工&國防
LMT 為例, 毛利唔算高 15-20%, 但長期國美國政府支持
護城河好深好闊, 買&賣雙方都好難轉其他人
嚟緊十年可能會漸漸轉向機械人作戰, AI作戰, 以減少人員修亡,但軍備都依舊需要

太空旅行 普及化

Tesla
唔太睇好, 架車係靚仔 係型棍
毛利大約15%-20%, so far 唔覺得高, 品牌價值有體現到? 護城河唔太覺有
睇下打入中國市場, (唔睇好, 競爭太大)
能唔能夠整大個sales
遲下有時間計計 break-even CVP





ELITE Commercial REIT (EPC)

ELITE Commercial REIT

有谷友對佢性趣甚大, 亦都勾起左我嘅好奇心, 睇下咩料子
今日無乜數計, 一來招股書未出晒, 二來REIT 真係無乜數好計 , 依篇主要寫嚟比自己第日睇返

SGX 上市, 以GBP計價, 聲稱有7.1%(2020年)(Page股息回報, 對比 IB GBP嘅利息支出大約1.63%-2.13%
睇落好似係唔錯嘅投資項目

































Fact Find
  • 依隻係一隻嚟緊會喺SGX 上市嘅REIT
  • Elite 於2018年11月16日購入左圖嘅物業
  • 佢全部嘅物業都係位於英國
  • 99%租金收入嚟自單一租戶-英國政府
  • 睇返左圖, 地理上都分散左英國唔同地區
  • 左圖下方table見到佔比最重嘅地區係Scotland 約25
  • 其他地區嘅物業數 & 租金佔比都尚算分散
  • 英國政府作為租客 credit risk 以主權評級為參考, 有AA級
  • 租約有通賬掛勾條款 (Page 6)
  • 每五年有rental escalation, 以英國CPI為基準, 每年最少1% 最多5%
  • 全部物業現時都under 10年租約, 預計會2028年到期, 有部份租約會有5年嘅break
  • 97項物業為freehold land (列表睇到其實有一個物業係leasehold, 但期實都2255年先到期, 仲有235年) (Page 32)
  • 實際租戶為 DWP, 英政嘅福利部門, 主要提供失業救濟, 就業輔助服務
  • 有約82%物業提供前線服務
  • 餘下約17.5% 為back office, call center
  • 有86.3%嘅就業中心-Jobcentre Plus 方圓三英里
  • "經理"會採用主動管理嘅態度去減少re leasing risk. 會定期同租戶溝通, 了解租戶嚟緊中長期計劃會唔會續租, 另外有一年退租通知期
  • 有74.2% 嘅物業係喺城市主中心, 100%嘅物業距離巴士站10分鐘步行路程, 59.8%距離巴士站為15分鐘步行路程 (Page 12)
  • 物業附近(0.8公里方圓)平均有4間超市, 12間餐飲, 5間醫藥設施, 4間學校 =>有人流咁解 (Page 12)
  • 現時有基石投資者, 包括 UBS/ Bank of SG/ CIMB Bank 嘅私人銀行客戶 (Page 101)
  • 派發股息政策, 由上市到2021年, 會100%派發, (Page 103)
  • 往後會大於或等於90% (Page 103)
  • 股息會以GPB計算, 以會由SGD派發比股東, 亦都可以填表"Distribution Election Notice" 申請收取GBP (Page 103) <-作為HKers實際操作有待了解
  • UK 企業稅於2020年4月1日起, 由19% 下調至17%
未來潛力發展
  • 部份嘅物業業所佔地皮未完全開發 (Page 15)
  • 部份物業可以有改建/重建成其他用途, 增加潛在租值 (Page 15)
  • sponsor嘅物業有優先購買權 (Page 17)
  • 現時Gearing 大約32%, 而max.可達45% (Page 78)
  • Sponsor 另外有62個商用物業喺UK, 現時以長期租約形式租緊比UK Gov, 而依62個物業係Elite Private Capital 於2019年12月30日 (Page 126)
預計2020年會有7.1% yield (招股書Page 4)
預計2020年 to 2022年, 年平均CPI增長為2.1%

Sponsor
  • Elite Partners Holding
  • Ho Lee Group
  • Sunway RE Capital
Property Manager: Jones Lang LaSalle Ltd <-好出名嘅 仲量聯行

講下鬼鼠收費, 其實又唔係好鬼鼠嘅, 不過唔睇真係唔知 (Page 39)

REIT嘅管理人費用->比 仲量聯行嘅 (Page 215)
  • Base Fee: 10% of 可分派收入(在扣除管理費人前嘅10%)
  • Performance Fee: 新增嘅DPU 當中嘅25% (在扣除樓上10%後嘅DPU增加)
  • 招股書做左個假設, Yr1 DPU 5, Yr2 DPU 3, Yr3 DPU 4->咁就只有Yr3 先會有Performance Fee (Page 40)
  • 管理人費係可以Pay in Cash or Units 
  • 仲量聯行已經揀左2020年 2021年嘅Base Fee都100%收取Units
  • 而上市日至 2021年12月31日 都不會收取任何形式嘅Performance Fee (Page 41)
Trustee's Fee 受託人費
  • 不會超過 0.015% of 受託嘅物業
  • 最少收 SGD$15,000 每個月 (Page 41)
  • 信託人費用由管理人 & 受託人 不定時(From time to time應該點譯?)決定 (Page 41)
仲有其他費用, 關於組約管理/收購費/建設費/重建費/出售費. 可以由REIT管理人做, 亦可由管理指派其他公司代勞
  • Acquisition Fee: 1% of 被收購嘅物業價值(Cash or Units) (Page 42 & 216)
  • Divestment Fee: 0.5% of 被賣出物業嘅價值(Cash or Units) (Page 44 & 216)
  • Development Mgt Fee: 3.0% of 總工程價值 (Page 218)
  • 補充, 自己發展物受限於條款, 不能超過10% of EPC物業價值
  • 另外亦可提昇到25%, 如果該發展為EPC當時持有嘅物業 & 已經持有3年 (Page 46)
  • Lease Management Fee & Lease Commission(Both pay in Cash or Units) (Page 48 & 219)
  • 每年1% of 每個物業嘅收入 <-Lease Management Fee
  • 2020年 & 2021年, 管理人會以Units收取Lease Management Fee (Page 48)
  • 如果租約 超過3年, 會收取1個月租金為佣金, 少過3年收0.5個月租金. 如其他第三方經紀合作嘅租約, 不論租約屬於任何年期租金, 管理人都會收取0.25個月租金為佣金
Payable to Property Manager, Paid by Elite Gemstones Properties Ltd (Page 49)
  • Property Management Fee: 固定每年GBP235,600., 2020年 2021年同價, 之後未定
  • Construction Supervision Fee: 由0.0% to 5.0%  (Page 50)
等我整理下思路, 好似都好多收費, 以下全部in GBP
基本盤, 每年要比嘅
2020年預計租金收入為23,274,000-
每年235,000 嘅物業管理費 ->~1%
每年租金嘅1% ->Lease Mgt Fee
每年信託費約101,000 --> 0.43%->當0.5%咁計啦
=>咁就無左 2.5%

如果之後所有97個物業到期簽新約, 超過3年租約扣1個月, 假設都再簽10年, 都係扣1個月
換句話說2028年時會再扣走 8.3%嘅租金作為Lease Commission
(1個月 除12個月=0.08333333)

如果有新Project 的話, 會扣走0%-5%做建設監工費, 另有3% 嘅Dvlp Mgt Fee
Total 大約 3% - 8%

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講咁多買定唔買呀撚樣?
errrrr... 其實我想買
會睇埋完整嘅IPO 定價再決定

主要我(地)要注意嘅位係好多費用會係以Units 形式派發
睇返下圖, 2020年會派16,222 計返佢聲稱 7.1% yield, 咁IPO價就係 228,479
如果Manager 收嘅係Cash, 咁可能會只係派12,014比股東
咁個yield 會係 5.25%
咁2021年呢? before Adj 的話, 個yield 會係6.18%

其實招股書有個"假設派units or 派Cash"計左出嚟 (Page123), 但招股資料未齊, 所以依一頁暫時空白左
有新消息會再update



2020年1月4日 星期六

現金流量表應該點睇? (Part 4/4)

Q & A

 
請問adjustment對公司嘅profitability及前景的啟示有幾大幫助?

好問題, 我都無諗過依樣野
試下答, 我望往0345 個例子