悶野: 香港房託守則

是咁的, 睇開SG REIT嘅 presentation slide, 見到依張Table

https://www.mapletreecommercialtrust.com/Investor-Relations/Publications/Investor%20Presentation%20without%20Filter.aspx

一張嚟自 Mapletree Commercial REIT 嘅Power Point Slide

當然， 我比較focus 嘅係 HK vs SG

• 收入來源

HK REIT 要100% 收入來自物業

而SG 只要75%

(依到要再了解下"物業"嘅定義)

兩地嘅REIT 都可以投資外地資產 (不限比例)

• Development

兩地都係用"Deposited Property"依個字眼

Google 過下, 簡單理解做"物業價值"

而HK 係Max 10% (有823 投地海濱匯嘅例子)

SG 係25%

• Gearing

兩地都係max 45% of Total Assets (而唔係單單物業價值)

• Payout

字面上有少少唔同

HK 係 90% Income After-tax

SG 係 90% taxable income (咁理解應該係 before tax?)

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依個係香港證監會關於房託嘅守則 

https://www.sfc.hk/web/TC/rules-and-standards/codes-and-guidelines/codes/?rule=%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%8A%95%E8%B3%87%E4%BF%A1%E8%A8%97%E5%9F%BA%E9%87%91%E5%AE%88%E5%89%87

就住樓上講嘅幾個point, 再deep少少咁睇

7.1 投資限制

有關的房地產項目一般必須可產生收入。無論在任何時候，該計 劃的資產總值至少 75%均必須被投資於產生定期租金收入的房 地產項目。

->(字眼"定期租金")

7.2 投資於空置土地，

該計劃被禁止投資於空置土地，除非管理公司已證明有關投資是屬於按下文第 7.2A 條可進行的物業發展中不可或缺的部分以及屬於該計劃的投資目標或政策 範圍內。

 該計劃可以購入空置及沒有產生收入或正在進行大規模發展、重建 或修繕的建築物的未完成單位，但(a)這些房地產項目的累積合約價 值連同(b)下文第 7.2A 條所述的物業發展費用，無論在任何時候均 不得超過該計劃的資產總值的 10%。

->(以我理解, 唔可以就買塊地返嚟, 好似12 16 17咁囤地, 而係一買返嚟係而已經有晒planning 會點起, 起啲乜, 例子就係823個九龍灣office. 而成個project 嘅金額唔可以超過資產總值嘅10%)

注意係資產總值, 而唔係物業總值

7.2B 金融工具

該計劃可在符合其組成文件的條文規限下，投資於以下金融工具

該計劃所持有的由任何單一公司集團發行的相關投資的價值，不會 超過該計劃資產總值的 5%

->(2778 其實有買少少Bond, 而唔超過總資產1%, 跟返7.2B嘅規定, 唔可以超過5%)

7.7A 聯權共有權安排

管理公司須確保該計劃在所有時候均擁有每項物業的大多數(50%以上)擁有權 及控制權。在作出任何投資時，管理公司須符合以下條件：

->(睇嚟唔似SG REIT, 據我了解, Keppel REIT 係有揸33%業權嘅office, 而跟7.7A 嘅規定, 睇嚟HK REIT 要買野都要有至少一半業權)

7.9 借入款項的限制

該計劃可以為投資的融資或營運的目的，直接或透過其特別目的投資工具借入 款項，但無論在任何時候，借款總額都不得超逾該計劃的資產總值的 45%。

->(好簡單 gearing 45% 用總資產計, 而唔係物業價值)

(另外係計"借款", 而唔係"負債, 用英文可能會好少少, Bank loan/Bond 而唔係 total Liability)

7.12 股息政策

該計劃每年須將不少於其經審計年度除稅後淨收入 90%的金額分派予單位持有 人作為股息。

->(after tax Profit嘅至少90%)

HKTV 同Tsla 幾時先會有盈利? - CVP Break-Even

依篇係計數文/悶嘅

是咁的

好似有唔少人(其實得幾個)留comments 比小弟
話想睇下1137 HKTV
其實佢又無乜特別嘅, 特別在好多人一窩蜂咁衝入去買(炒?)
依一類未有盈利嘅公司, 係真係幾引起小弟嘅好奇

初階書籍推介 (內有廣告link)

Hi,
是咁的, 過去都有D網友會問我有咩書推介去學會計
亦有留意有D 網友有心想學, 但無從入手

早排睇左本講"財報"嘅書
覺得幾適合一啲無會計根基嘅網友, 所以推介比大家


http://moo.im/a/jovIWX 

財報教授教你最高賺錢力
搞懂財報，創業、投資、理財無往不利

作者： 薛兆、徐林寬 
出版社：遠流出版
出版日期：2018/12/01 
ISBN: 9789573284055 

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本書用一個故書形式, 由記帳, 到 盈收表/ 資產負債表/ 仲會講埋 現金流同 盈收之間嘅差別

亦會少少講到一盤生意點樣去計數達至"回本" (依個亦會係我下篇長文嘅主題...等下)

而一啲會計比率 , 同埋點樣簡單分析都用故事形式教埋大家

非常適合初學者

講多無謂, 比圖

由入帳, 到報表

一啲常用嘅會計比率

CVP - Break Even都有講到

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之前用Amazon 繁中書, 但發覺書量好似唔係好夠

見到有個YouTuber (AliceHaHa) 推介Readmoo

書量多好多, 又可以喺網上睇 (方便公司扮住工咁睇)

Readmoo 可以先做會員, 再揀書試讀 (通常頭半個 至一個Chapter)

可以喺網上做埋Highlight, 

依家都慣左用網上版咁睇

至於部mooink就可能遲下先買 (因為手上已經有部Kindle)

貼多次

http://moo.im/a/jovIWX  <<-書link, 好似係廣告嚟, 你買左我會收到錢 #sosad (第一次試玩)

=完=

廢文： 2020 Mar 21 自我檢討

今日係 2020年03月21日星期六
繼續冷靜下, 寫下廢文
唔係自謙, 之所以稱為"廢"
係因為每人經歷/感覺唔同, 未必適合每一位click 到入嚟嘅你地
寫手係我, 第一號讀者係若干年後嘅我
特別在此建議今日仲睇緊小弟嘅網友, 都試下寫一篇屬於你自己嘅廢文
人類記憶有限...

跌完未真係唔知, 估唔到
先寫下依個星期諗到嘅野先, 其實諗過好多野, 搭車時飄過好多idea
但無乜幾多記得

1. 功課
無論升市定跌市, 都係要keep住做功課, 係日常咁做功課, 睇年報
股又好, 債又好 invest grade , junk bond, ETF, ETD, 乜都好
跌市無論大定細, 地區性定環球, 甚至個股唔知點解大跌
兵慌馬亂，就係偷雞執野好時機
市場唔會喺個價跌完再等你慢慢做功課睇佢數簿

今次2020金融肺炎, 唔少股都跌左20%-50%
更多人估唔到嘅係, 連債都會大跌, 因為有唔少係被call margin , 出現大擘價
有做開功課嘅, 就可以依個時候, 大膽少少, 掛個靚價, 真係隨時執到雞
(利申返先, 我個盤無持有過任何債/優先股, 都係見到其他谷友嘅操作)
當然股都係啦, 疫症發生, 如果係有做開功課, 就知道對現時持有緊嘅公司有無影響, 有幾多影響, 影響可以有幾深

做到"心中有數"就可以隨時靚價出擊
名句"別人恐懼我貪婪", 其實有個前設, 就係你睇到人地睇唔到嘅野
講真, 股海入邊, 有幾多個真係了解間公司
當你知道別人嘅恐懼係幾咁多舊餘, 就係我地去貪婪嘅時候

2.分散
依到講緊嘅有兩個層面

2.1 自己投資產品嘅分散
早排有位網友介紹嘅RQI 睇落好靚仔, 如果當時all in 左
今日應該GG 晒, 因為佢跌得多過大市, 高位計已經無左54%
對比美股大市只係30%
無論咩股好, CEF ETF, 邊種assets 都好, GLD TLT ETD JUNK BOND, INVEST BOND
幾靚嘅野, 都會free fall
今次連TLT GLD都會drop, 但至少會有分別drop得多定少
無野係絕對安全
可能下過十年爆美國都唔奇
今次油價 都無人估到

2.2 公司自己嘅分散
過去好多年嚟, 世界工廠就係中國
當中國發生武漢肺炎, 再計埋之前嘅美中貿戰
台商GG, Apple 無搬廠又GG, 要數都數唔晒
依家 中國作為Supply side開始想復工嘅時候
到demand side 嘅歐美又GG左

美方嘅3M , 仲有唔少嘅藥廠, 原材料/器材/甚至成間廠都依靠中方
喺依家嘅中美關係入邊, 嚟緊會發生咩事都真係好好睇

早幾日睇"年代向錢看", 講到台灣開始重新思考
長遠要醫療設備 消耗品 永久設廠, 包括原材料
唔可以太依賴中方

唔係講緊大陸唔好, 而係講緊唔好太依賴一方
不論supply side demand side
國家層面/公司層面/個人層面/投資層面

3. 護城河
承接上面嘅"分散"
講遠少少, So call 嘅"護城河"其實都係一種依賴
要了解一間公司嘅護城河係咩位? 會唔會有一日無左呢? 淺左? 窄左?
同早排寫嘅"生態圈"有些少相關 https://lookitsmathbook.blogspot.com/2020/02/paymefintech.html

生態圈, 如果係公司嘅護城, 但會隨住客戶習慣而改變 (Apple?) (AMZN?)
LMT Lockheed Martin 嘅護城係嚟自 美帝軍政府
3918金界 係金邊嘅獨家經營權
0002 & 2638 嘅護城係來自經營權
但近年利潤管制由10% 降自8%, 未來會唔會再降? 唔知, 但至少南方電網公司已經靜雞雞入左嚟...
2018年, 中國政府嘅"帶量採購" 仲有無印像?

太依賴條"護城河", 無論係supply side 定 demand side
就會帶返上去"分散"嘅topic

4. 心理
一來, 無做過功課, 唔知自己買緊啲咩, 驚就一撚定嫁啦
你就會做左"恐懼" 放貨嗰個

而依家要講嘅心理就係已經做左功課
喺過去依兩個星期嘅大跌市, 都好panic
加上見到唔少投資谷嘅網友都被斬倉, 自斬倉
記得有一兩日, 係完全集中唔到精神做野, 可幸嘅係當日係無做到任何決定
冷靜返之後, 睇返自己數簿, 望下仲有有幾多斤兩, 做下stress test, 再製定返唔同嘅what if planning (sor...講遠左)

其實係想講,
要搵定一樣野/活動, 可以喺自己非常panic嘅時候幫自己冷靜
有人可能會跑步, 沖涼, 
而我就鐘意睇KPOP 囡囡 :P
好緊要...


=完=

小弟開左個fb page， 9up下啲財經新聞https://www.facebook.com/睇佢數簿-102696681311851/

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好好紀錄下, from wiki

https://zh.wikipedia.org/zh-hk/2020%E5%B9%B4%E5%9B%BD%E9%99%85%E9%87%91%E8%9E%8D%E6%81%90%E6%85%8C

3月8日至14日
主條目：2020年俄羅斯–沙烏地阿拉伯石油價格戰、2020年黑色星期一 (3月9日)和2020年黑色星期四（3月12日）

由於2019新型冠狀病毒疫情導致原油需求疲軟，國際油價下跌已超過20%。石油輸出國組織成員國為了能提升油價，希望能夠與非成員國俄羅斯等共同實施石油減產[16]。3月6日，石油輸出國組織成員國沙烏地阿拉伯與非成員國俄羅斯卻無法就石油減產達成新協議。鑑於俄方態度十分強硬，以及打擊成本較高的美國開採商的市場，沙烏地阿拉伯決定報復性增加石油開採量，日開採量將增至1200萬桶，創下日產量新紀錄[17]。

3月9日，國際油價大跌30%；美國股市開盤即觸發熔斷機制[17]，當日道瓊指數暴跌近8%[18]。全球各國股市跟跌，德國DAX指數、法國CAC40指數、英國富時100指數皆跌約8%；滬深300指數跌3.4%，日經225指數跌5%，韓國綜合股價指數跌4.2%，恒生指數跌3.9%[17][19]。3月9日史稱「黑色星期一」。隨後美國股市雖在10日有所反彈，但道指最終於11日徹底進入熊市[20]。

世界衛生組織於3月9日認為，新型冠狀肺炎疫情構成全球性大流行的威脅「非常真實」[21]；之後復於3月11日宣布，此次疫情已構成「全球大流行」[22]。美國總統川普於3月11日晚發表全國電視講話，宣布自3月13日起的30天內，將暫停「從歐洲（除英國外）到美國的所有旅行」[23]。

3月12日，開盤不到6分鐘，美股市場即暴跌7.2%，再度觸發一級熔斷[24]。當日道瓊指數跌9.99%，創下1987年黑色星期一以來最大單日跌幅[25][註 1]。美國以外市場，據不完全統計已有11個國家股市於一天內發生熔斷，如泰國、菲律賓、韓國、巴基斯坦、印尼、巴西、加拿大等[26]。多倫多綜合股指暴跌12.3%，創下該股市1940年以來最大的單日跌幅[27]。德國DAX指數、法國CAC40指數、歐洲斯托克50指數均收跌超12%，英國富時100指數跌近10%。義大利富時指數收盤大跌近17%[28]。次日亞太早盤，韓國綜合股價指數暴跌8%，觸發熔斷；日經225指數下跌6%，澳大利亞ASX 200下跌7％，滬深300指數下跌4.5%。12日WTI原油期貨跌4%，黃金期貨跌3%，比特幣暴跌39%至7年內最低點[29]。3月12日史稱「黑色星期四」。中國、日本、美國、歐洲央行相繼緊急宣布降息降准等一攬子釋放流動性舉措。

3月13日下午，美國宣布進入國家緊急狀態，促使美股尾盤暴漲[30]。3月14日，美國政府將入境禁令擴展到英國和愛爾蘭，自16日起執行。
3月15日至21日
主條目：2020年黑色星期一 (3月16日)

3月15日，美聯準、日本銀行、歐洲央行、瑞士國家銀行、加拿大銀行、英國央行發布協調行動聲明稱，他們將利用現有貨幣互換額度為美元這一世界儲備貨幣的供應提供支持。美聯儲表示，幾家央行一致同意將互換協議價格下調25個基點[31]。同日，美聯儲宣布大規模降息，將聯邦基金利率目標區間大幅下調至0-0.25%，同時美聯儲還宣布了7000億美元大規模的量化寬鬆計劃，但道瓊指數期貨與標普500指數期貨則隨即觸發5%的跌幅限制，市場恐慌持續[32]。有學者懷疑美聯儲這次已經將所有可用手段全數用盡，使得其難以應對未來可能的壓力和風險[33]。

3月16日，由於美聯儲量化寬鬆仍然不能消除市場恐慌，中國大陸、日本股市高開低走，香港股市全日低位運行。歐洲股市大幅低開，隨後低走。美股開市隨即兩周內第三次觸發熔斷機制，道瓊工業指數開盤瞬間下跌2200點[34]，至收盤更跌近3000點，跌幅接近13%，超越1929年華爾街股災期間最大單日跌幅。原油暴跌10%，白銀暴跌12%，金價亦創下新低[35]。


3月18日，標普500指數盤中下跌177.29點，跌幅7.01%，觸發當月第四次熔斷[36]。韓國菲律賓印尼股市也出現熔斷[37]。 

剪報：強積金研放寬投資REITs比重

【認真】
長遠對房託有好大嘅支持
留名睇結果

【9up】

如果香港嘅MPF係買返晒香港嘅資產

機場/鐵路/水電煤/五隧一橋/屋村商場(領展)

甚至公屋單位收租權/棕地嘅未來發展/更遠睇, 明日大嶼(雖然個人嚟講prefer最後真係無地先填海)

加唔加價就會變成大部市民嘅退休金
發唔發展棕地/點樣發展/填唔填海 就會變成每個打工仔嘅關注點

但唔好嘅方面推演, 會變成民鬥民嘅局面

不過SG 可以做到大部份野under 淡馬錫旗下

睇嚟都要有一個信得過嘅政府先得

https://www1.hkej.com/dailynews/headline/article/2403784/%E5%BC%B7%E7%A9%8D%E9%87%91%E7%A0%94%E6%94%BE%E5%AF%AC%E6%8A%95%E8%B3%87REITs%E6%AF%94%E9%87%8D

2020年3月16日

強積金研放寬投資REITs比重

目前強積金的基金可投資香港、澳洲、英國及美國上市的房地產投資信託基金（REITs），惟投資總額不得超過基金資產的10%，消息指出，積金局正考慮修訂強積金投資指引，放寬REITs的投資限制。業界認為，由於REITs能提供穩定收入，有助業界開發供退休後投資的產品。惟業界一直爭取放寬A股的投資限制，則不在今次修訂投資指引之列。

總額可超過基金資產10%
消息指出，積金局早前就修訂強積金投資指引向業界進行諮詢，包括放寬投資REITs的限制。現時強積金成分基金雖可投資於獲核准的REITs，惟連同其他證券的投資，佔比最多為10%，投資規模有限。積金局擬放寬包括在澳洲、英國及美國等上市REITs的投資限制，令強積金可如投資其他核准證券交易所的股票般，有更大的空間買賣於上述市場掛牌的REITs。
積金局表示，一直有留意市場發展，把合適產品納入強積金准許的投資項目。由於REITs能提供穩定收入及達致分散投資效果，認為REITs是適合強積金的產品。該局採取審慎、循序漸進的做法，現時香港、澳洲、英國及美國上市的REITs已納入強積金准許的投資項目，但投資總額不得超過任何一個強積金基金資產的10%。該局知悉業界建議放寬以上REITs的投資限制，現正進行相關研究。

今次修訂指引不涉A股
被問到今次擬修訂指引，會否同時放寬對內地A股的限制，該局回應稱，現正探討業界建議放寬REITs的投資限制，但與放寬A股並無關連。該局會因應各地區的市場和經濟發展、業界意見及風險管理問題，持續研究及檢討是否需要修訂核准證券交易所名單。
香港投資基金公會行政總裁黃王慈明強調，強積金的投資框架一向甚為嚴謹，但見到REITs有投資需求，特別切合提取退休儲蓄階段的需要，因為退休後既要重視投資風險，亦要留意長壽風險，在此階段現金流甚為重要，故會尋求有定期收入或派息的投資，除年金外，REITs都有此等特性。若積金局能落實調整REITs的投資限制，是良好的發展。

業界：利開發退休後產品
積金局去年設立「投資解決方案實驗室」，鼓勵業界開發涵蓋計劃成員累積財富及提取退休儲蓄兩個階段的退休投資方案。惟業界認為，要開發相關產品，投資的規管框架要更具彈性，特別是退休後投資產品，須考慮如何配合提取的要求，投資範圍要擴闊，例如容許投放於高息及新興市場債券、提取收益產品（Drawdown Fund）以及把投資REITs的投資範圍擴大等。
BCT銀聯集團董事總經理及行政總裁劉嘉時相信，REITs普遍被視為能提供穩定現金流，並適合退休金的投資項目，若落實放寬投資限制，對基金經理的投資選項會有幫助。業界一直提出如何優化強積金投資，包括放寬投資限制及加強可投資REITs深度，樂見監管機構作出改變，對整體強積金投資均有幫助。
採訪、撰文：陳玉珍

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