近日環球跌跌跌, 大家有無買買買?
我就已經用緊margin, 要計計stress test 先再敢買貨😂😂
衰心急, 但唔會後悔, 因為唔會估到
但有一樣野覺得自己無做錯就係唔hold cash,
往後要做得更好就係margin 唔好太早開咁高
要計返當跌市時, if 買貨後再跌個margin 會有咩變化
今日有谷友share 左篇文,
睇完覺得要貼堂, 相信對自己對大家都好有益處
https://www.gobear.com/hk/blog/investment/lessons-from-billionaire-how-to-invest-in-economic-slump
節錄其中一少段:
「逆境不買跌？」同事覺得有點不可思議。無錯，所講捕捉時機（timing the market）跟賭博沒有分別。史上的大跌市，通常都是在很短時間內完成；有幸捕捉得到時機的人，成功往往都是可一不可再。
2008年金融海嘯，曾經有不少人問我同樣的問題：「逆境可以怎樣投機？」我的答案都是一樣：「除非有根本的改變，否則，值得持有的資產，還是值得持有，對嗎？」
寫返幾句comments 先
1. 平時睇多啲唔同公司, 揀好靚公司
2. 股價跌=間公司平左, 大特價嘅機會
3. 分段買, 唔好用盡購買力(爆晒margin)
知易行難😅
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2020年2月28日 星期五
2020年2月16日 星期日
IFRS 16 (使用權資產) 嘅影響, 配有數字例子
IFRS 16 (使用權資產) 嘅影響, 配有數字例子
有個位"新嘅IFRS項目"
依個係IFRS16, 關於租賃嘅, 對租客會有影響
例如:大快活租鋪,本身就係每年"租金"做rental expense 入落"損益表", 而"現金流"就係比左幾多cash業主就扣返幾多
而喺新IFRS16, 租約橫誇幾多年, 就會變成一個"權", 間公司可以使用依個鋪位嘅一個"權", 列入"使用權資產"歸落資產, 另一邊廂就係"租賃負債", balance sheet , balance done
2020年2月15日 星期六
3918 金界 2019 12 31 業積公告
發覺寫文寫太長其實都自己辛苦，因為寫寫下又會做下少research， 要整理下data
打字又唔係快😅， 寫寫下就一日至少 （小弟好難會坐定定）
又有少少point想寫下， 因為啲股真係自己買/繼續持有，一路睇，一路會諗野，唔寫又唔記得，無乜記性
咁所以就試下一路睇住份業積公告，一路寫下幾隻字，點都好過為左寫篇長而最後乜柒都無寫過
今日依篇文, 單純比大家跟住小弟, 點去睇份"業積公告", 及途中點諗野.
公司好詳細嘅分析就唔寫住, 同業比較, 前景計數都不會包括😂
(歡迎其他網友隨時留comments交流, 小弟宗旨都係拋磚引玉)
打字又唔係快😅， 寫寫下就一日至少 （小弟好難會坐定定）
又有少少point想寫下， 因為啲股真係自己買/繼續持有，一路睇，一路會諗野，唔寫又唔記得，無乜記性
咁所以就試下一路睇住份業積公告，一路寫下幾隻字，點都好過為左寫篇長而最後乜柒都無寫過
今日依篇文, 單純比大家跟住小弟, 點去睇份"業積公告", 及途中點諗野.
公司好詳細嘅分析就唔寫住, 同業比較, 前景計數都不會包括😂
(歡迎其他網友隨時留comments交流, 小弟宗旨都係拋磚引玉)
2020年2月9日 星期日
HK SG REIT（短篇）
是咁的， 早排同谷友傾開 HK REIT，寫左幾隻字
順個便放埋上嚟，當比自己第日bin c用
今日2020年02月09日
0778 置富REIT日幾日出左業積, 以下係一篇CEO嘅訪問
置富產業信託行政總裁趙宇表示，留意到近期物業價格回落，認為是物色收購的良機，公司暫時專注本地私人屋苑商場，而在物色收購項目時，會平衡經濟下行的風險，主要考慮回報率以及增長潛力。趙宇又說，公司物業收入淨額增長，主要來自+WOO嘉湖一期翻新後租金增長。有關項目花費1.5億元，主要引入零售、餐飲、家居用品，以及教育服務行業的商戶，公司正積極籌備翻新嘉湖二期商場，但現時未有確實投資金額數字。
0778 CEO話會嚟緊經濟下行,搵新野買, 會focus 香港嘅私樓商場
0778 物業價值 HKD$428億, gearing係22%
香港法例gearing max 好似45%
當0778 會增加10% gearing 去買新野, 咁大約係HKD42.8億
如果20% 就大約HKD85億
因為CEO話係私樓商場, 咁拎返啲數據睇下私樓商場大約幾錢
睇返0778 公告
- 第一城 88.6億
- 嘉湖 87.9億
- 都會駅 39.7億
- 麗港城 27億
大家拎個概念, 佢可以買到咩size/位置嘅商場
我個人估計可能買返長實1113 嘅商場, 因為誠哥都睇到慢慢放棄 (酒店轉住宅賣,甩手+WOO & 馬鞍山)
當然唔一定係成個商場買, 可以只係買一部份咁
成日FF 0778 會買海之戀, 咁其實佢又買唔買到呢?
商場原由港鐵及長實共同發展，其後長實購入港鐵持有的商場業權，但未有披露金額。[8]到2017年10月在工商舖樓宇買賣合約中，顯示長實用48.2億元購入。[9]其後將商場命名為海之戀商場（英語：OP Mall） <- from WIKI
假設當時長實係買50%返嚟, 咁2017年成個海之戀商場大約100億
唔知今日升左幾多, 因為好多鋪頭都簽晒約進注好
如果0778 買一半業權相信都夠錢嘅
香港嘅房託因為2019下半年嘅反送中運動已經跌左唔少
再加上依家嘅WARS 唔少都大特價, -20%-30% (我視為買入時機)
而SG REIT過去大半年都升左唔少, 依家遇到WARS 睇嚟都開始特價
好粗略咁比較下兩者嘅發展空間
先睇HK REIT
- 0823 物業2204億 gearing 10%
- 2778 物業856億 %17.6
- 0778 物業428億 %22.1
- 0435 物業202億 %20
- 0808 物業111億 %20
就咁睇 0823 係仲有最撚多嘅發展空間, 2204億 X 30% =661億, 唔係講少食埋 0778 加 0435都得
而2778 都唔細, 物業價值856億HKD
gearing 只係17％
預埋佢今年會有 revaluation drop, 都仲有一堆gearing空間去買新物業 （max 好似45％？）
假設佢增加20% gear 都有大約 HKD164億可以用
大把野可以買 (前題要抵買) 164億可以買啲咩呢查實? 除左上面講到0778 個別商場價值
今次講遠啲, 英國!!!
2017年嘅新聞
香港老字號醬油品牌「李錦記」，宣布以12.825億英鎊（約128億港元）收購被戲稱「對講機」（Walkie Talkie）的倫敦商廈Fenchurch Street 20號，打破英國單幢商廈的成交紀錄。「對講機」的一半股權原由英國地產信託Landsec持有，另外五成股權由英國財團Canary Wharf 持有。李錦記公布，透過附屬的「無限極物業投資」以12.825億英鎊，向兩公司全購「對講機」的全部股權。該地標商廈於2014年落成，共37層，樓面面積超過71萬平方呎，包括甲級寫字樓（佔67.1萬平方呎）、零售（佔1.7萬平方英呎）及配套設施（佔2.5萬平方呎），商樓目前已全數租出，主要租戶來自投資行業。倫敦金融中心有三大商廈地標：「對講機」（Walkie Talkie）、「芝士刨」（cheesegrater）和「小黃瓜」 （Gherkin）；有「重慶李嘉誠」之稱的中渝置地大股東張松橋，今年4月以11.35億 英媒購入「芝士刨」。近日曾經傳李錦記欲買下「小黃瓜」the Swiss Re Building，但最後李錦記率先買入另一幢商廈「對講機」。
2778 有164億HKD可以用, 依篇新聞都講左兩幢倫敦地標商廈, 我諗2778 絕對食得落
而我好相信佢嘅靚女CEO有好嘅執行力，亦都講過會去善用公司嘅low gearing去買新野，仲要主力外國物業
所以我幾睇好長遠嘅2778，就算買新野買，以現價跌左咁多，唔買等幾時#:P#dog
當然要預 2020年， 甚至2021年續組時加租能力
但refer 返王國龍嘅訪問， 最多加少啲，唔會唔加, 而且朗豪坊咁黃金嘅地段
0823
一個月前成功收購左澳洲CBD地段嘅其中一個寫字樓 Market Str. 100, 開始衝出國際
而佢嘅PPT 都提到目標做到20% 內地物業 & 10%海外物業
亦都會唔再只focus 零售商場, 相信2020年 2021年 環球經濟下行
特別係亞太地區受到WARS嘅影響, 0823會以更低嘅價錢買到靚野
仲有就係美金造好(帶埋HKD升值), 相對上其他地區匯率上會更平
真係發達機會
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望望 SG REIT
拎兩個AUM (Assets under Mgt) 最大嘅講下
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- Capitaland Mall Trust (C38U)) 都只係大約HKD675億
- Ascendas Reit (A17U) 就 HKD693億
- 而 C38U 嘅gearing 已經32.9%
- A17U 就36%
都好接近max., 而普遍SG REIT 都用得好盡, 以下網頁有晒
https://sreit.fifthperson.com/
嚟緊再買新野/發展 就有機會要供股, 或者好似 C38U 同C61U 合拼再用埋少少gearing 佢
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總個結先
- 睇到香港最大三隻REIT 嘅物業市值
- 睇埋佢地嘅gearing
- 要用埋餘下gering 可以買到啲乜
- HK REIT size 真係好大, 大過晒SG REIT 嘅頭兩位
- SG REIT 收購空間無HK REIT咁大, 仲有供股/賣產/合拼 嘅可能
利申
持有以上所有提過嘅股票
嚟緊如果兩地都有特價時段, 會再加碼執平貨
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2020年2月7日 星期五
6823 派息長期over100% ? 虛擬銀行有無得炒?
依家暫時唔再問"安全?"
改口問"夠口罩?"
兩盒thx
好耐無出post, 日日胸office 有啲手痕, 寫篇短嘅巧唔巧? 無得唔巧
今日短篇關於 6823 HKT 香港電訊, 應該唔少人都買左嚟收息
喺某個投資谷入邊有兩個問題勾起左小弟嘅性趣
Question_1. 年年派息比率over 100%, 維唔維持到?
Question_2. 虛擬銀行概念, 6823有無得炒
2020年2月5日 星期三
剪報： 滙豐靠PayMe+信用卡 完勝其他銀行所謂的FinTech？
又係剪報， 值得keep底再睇， 不過我會偏重嘅點唔係大貓HSBC Payme Red Master Card
而係： #大數據 #用戶慣性 #護城河 #生態圈 #顧客轉換成本
再諗深一層, 依家嘅科持股, 平台股
(讀後感在尾段)
https://wealth.hket.com/article/2546599/%E6%BB%99%E8%B1%90%E9%9D%A0PayMe-%E4%BF%A1%E7%94%A8%E5%8D%A1%E3%80%80%E5%AE%8C%E5%8B%9D%E5%85%B6%E4%BB%96%E9%8A%80%E8%A1%8C%E6%89%80%E8%AC%82%E7%9A%84FinTech%EF%BC%9F
滙豐靠PayMe+信用卡 完勝其他銀行所謂的FinTech？
博客
19:22
2020/01/21
▲ 滙豐靠PayMe+信用卡 完勝其他銀行所謂的FinTech？
近年不少銀行都致力發展FinTech，不過華田就認為，FinTech的發展最成功可說是PayMe，滙豐旗下PayMe一員已勝過其他現時對手擁有的一切所謂FinTech，若PayMe外加滙豐信用卡，就真的完勝所有現有競爭對手的所謂FinTech了。
【延伸閱讀】恒生「無卡提款」美中不足 問題出在……？
Tech不Tech不要緊，護城河才是重點
甚麼是厲害的FinTech呢？方便快捷、功能強勁？核彈也很厲害，可惜銀行不賣核彈。只此一家？早前已說過有銀行在5年前已搞了P2P+無卡提款，到目前為止都仍然是只此一家，不是有專利所以學不到，而是因為根本沒人用，沒市場的產品不是一件也太多嗎？
厲害的FinTech不單能直接解決客戶的痛點（再說一次，是不是很「科技」不是重點，FB又有多「科技」？），還要就算打開秘方讓你依樣畫葫蘆你也畫不了，因為厲害的產品會讓顧客產生依賴性，並且組成一個生態圈（Ecosystem）。所以說再做一個WhatsApp很容易，但要打敗WhatsApp很難；起個Blockchain很容易，再做一隻BitCoin就很難，這是個用信心來支撐的生態圈喇。
這便是護城河，老實說天底下沒甚麼「金融科技」真的能專利起來，我看不到有甚麼原因對手不能抄下來。在FinTech的世界，生態圈才是最可靠的護城河，而PayMe這個跟現時華田眼下所有銀行界的FinTech最不同之處，在於PayMe護城河穩健非常的同時，還是隻天殺的Super Cash Cow呢。
PayMe已成為香港P2P市場的唯一
當同事吃飯分單，先付錢的同事說「PayMe吖唔該」，然後身邊一個出名奇怪的同事問「FPS或者Cash得唔得呀？」，再然後一眾同事向她射出一個嚴厲的眼神，這個時候，你便知道PayMe已在香港人中建立了一個成熟的生態圈。
PayMe很「Tech」嗎？怎麼算FPS也應該更加Tech，也要來得複雜，但「愛」這回事，並不是說你更有錢有型就贏㗎嘛。生態圈其實是一種「我經已習慣了如非必要也不太想轉變」的產品霸權，功能不一定是最好，夠用就是。
作為一個Android用家，很想說其實AirDrop也是一種產品霸權，AirDrop不過就是一個用Bluetooth建立的P2P Wi-Fi網絡嘛……又有幾技術？不過身邊又有幾多人為咗可以同人AirDrop，而去做果粉呢？生態圈咯。
不過如上一段所說，核彈也很厲害，不過要幫銀行賺到錢才有用。PayMe如何賺錢呢？其實PayMe的最大價值，不在於仍然未成氣候的P2M商戶付費功能，而在於能掘取大家的人際關係網絡，這個可真是價值連城了。
數據－21世紀的石油
近年銀行界積極探索如何從數據之中掘取更多的客戶資訊，已經有一定的成果。老實說連圍棋這一塊也已被機器攻破，猜猜大家是不是最近生了小朋友、搬了家、畢了業、退了休、欠了賭債又有何難？加上用的又不是甚麼有版權的Machine learning model。所以用回「石油」的比喻，現在是「發動機」已在，問題是大家沒有「石油」去推動這台「發動機」。
為甚麼說銀行會沒有「石油」呢？現在是電子消費的年代，我有多少錢、出多少工資、買了甚麼、坐車去了哪裏不都是一目了然的嗎？
零碎的數據、錯誤的結論
這樣想對了一半，一切的行為經已「數據化」，只是沒有集中於同一個人的手上。大家代入銀行的角度，當你拿着零碎的客戶足跡，又如何砌出一個完整的圖畫呢？
假設現在有2個客戶A和B，同樣是在先在2月到了荷花買BB衣服，5月在聖保祿醫院生了小孩，8月再買了一份教育基金，但A卻用X銀行的信用卡買BB衣服和醫院簽賬，再到Y銀行買教育基金；而B卻完全倒過來，用Y銀行的信用卡買BB衣服和醫院簽賬，再到X銀行買教育基金，兩家銀行都會從一堆正確的數據，得出一堆錯誤的結論。
在數據不完整的情況下，你能夠預期Machine learning能幫到多少呢？
【延伸閱讀】大數據時代！網上Click幾下比入息證明更能左右貸款申請？
打贏數據戰的關鍵－「完整性」和「質量」
要從數據裏掘取價值，大家應該明白「完整性」有多重要。那甚麼是質量呢？就是數據在完美的狀態下，能給大家多少啟示。
其實銀行一直都掌握大家很多數據，例如收入、住址、年齡等等，但這些大多是「靜態」的數據，單獨使用的時候其實質量很低，必須要同步配合「動態」的數據使用才有意思。
當大家讀到這裏，或者會開始明白為甚麼滙豐近年積極拓展PayMe的同時，也不計成本地在信用卡市場大灑金錢，當華田2年前說某銀行信用卡1.5%回贈已是割喉的時候，滙豐會搞吃飯3.6%回贈、網購4%回贈，就是為了要獲得大家「完整」的「動態」消費數據。
你說這是不是很爽。
那PayMe又處於一個甚麼戰略地位呢？
PayMe有兩大神勇之處：
1. PayMe補充了所有並非以你信用卡消費的資料，同事一起吃飯、買禮物、網購等等都無所偱形，配合自家的信用卡，資料就真的很「完整」了。大家會問PayMe怎麼知道？傻瓜，你在備註打了「Lunch」難道是買淘寶嗎？
2. 這個才是最厲害之處，PayMe有效地織出你「完整」的人際關係網，有甚麼朋友、爸爸媽媽有可能是誰、最近是不是換了工作其實都會一清二楚。知道了就很好辦，最基本我知道你是一個怎麼樣的人，父母有沒有錢，身邊的朋友又是不是瀕臨破產邊緣，那我便知道該不該借錢給你了。
這些數據不是我單看你姓別、收入、年齡、消費記錄可以獲得的，物以類聚，人以群分，認識你的朋友便是認識你的最好方法吧。
【文章來源：華田銀行；已獲授權轉載。原題：銀行閑談 （72） — 為什麼 PayMe + 匯豐信用卡已完勝一切所謂 Fin Tech】
【關於作者】
兒時夢想做i-banker，結果做了bank worker，還要是retail那種。過去在各大小銀行不同部門流徙，叫人借錢、催人還錢、審批貸款、出股票app、出借錢app、出信用卡、廣告策劃、銷售管理、分行佈點、生物認證、電子排隊、機器學習、敏捷開發，到現在還未安定下來。不懂財經、不懂經濟，只想談一下「銀行」這回事。
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Tech不Tech不要緊，護城河才是重點
甚麼是厲害的FinTech呢？方便快捷、功能強勁？核彈也很厲害，可惜銀行不賣核彈。只此一家？早前已說過有銀行在5年前已搞了P2P+無卡提款，到目前為止都仍然是只此一家，不是有專利所以學不到，而是因為根本沒人用，沒市場的產品不是一件也太多嗎？
厲害的FinTech不單能直接解決客戶的痛點（再說一次，是不是很「科技」不是重點，FB又有多「科技」？），還要就算打開秘方讓你依樣畫葫蘆你也畫不了，因為厲害的產品會讓顧客產生依賴性，並且組成一個生態圈（Ecosystem）。所以說再做一個WhatsApp很容易，但要打敗WhatsApp很難；起個Blockchain很容易，再做一隻BitCoin就很難，這是個用信心來支撐的生態圈喇。
這便是護城河，老實說天底下沒甚麼「金融科技」真的能專利起來，我看不到有甚麼原因對手不能抄下來。在FinTech的世界，生態圈才是最可靠的護城河，而PayMe這個跟現時華田眼下所有銀行界的FinTech最不同之處，在於PayMe護城河穩健非常的同時，還是隻天殺的Super Cash Cow呢。
PayMe已成為香港P2P市場的唯一
當同事吃飯分單，先付錢的同事說「PayMe吖唔該」，然後身邊一個出名奇怪的同事問「FPS或者Cash得唔得呀？」，再然後一眾同事向她射出一個嚴厲的眼神，這個時候，你便知道PayMe已在香港人中建立了一個成熟的生態圈。
PayMe很「Tech」嗎？怎麼算FPS也應該更加Tech，也要來得複雜，但「愛」這回事，並不是說你更有錢有型就贏㗎嘛。生態圈其實是一種「我經已習慣了如非必要也不太想轉變」的產品霸權，功能不一定是最好，夠用就是。
作為一個Android用家，很想說其實AirDrop也是一種產品霸權，AirDrop不過就是一個用Bluetooth建立的P2P Wi-Fi網絡嘛……又有幾技術？不過身邊又有幾多人為咗可以同人AirDrop，而去做果粉呢？生態圈咯。
不過如上一段所說，核彈也很厲害，不過要幫銀行賺到錢才有用。PayMe如何賺錢呢？其實PayMe的最大價值，不在於仍然未成氣候的P2M商戶付費功能，而在於能掘取大家的人際關係網絡，這個可真是價值連城了。
數據－21世紀的石油
近年銀行界積極探索如何從數據之中掘取更多的客戶資訊，已經有一定的成果。老實說連圍棋這一塊也已被機器攻破，猜猜大家是不是最近生了小朋友、搬了家、畢了業、退了休、欠了賭債又有何難？加上用的又不是甚麼有版權的Machine learning model。所以用回「石油」的比喻，現在是「發動機」已在，問題是大家沒有「石油」去推動這台「發動機」。
為甚麼說銀行會沒有「石油」呢？現在是電子消費的年代，我有多少錢、出多少工資、買了甚麼、坐車去了哪裏不都是一目了然的嗎？
零碎的數據、錯誤的結論
這樣想對了一半，一切的行為經已「數據化」，只是沒有集中於同一個人的手上。大家代入銀行的角度，當你拿着零碎的客戶足跡，又如何砌出一個完整的圖畫呢？
假設現在有2個客戶A和B，同樣是在先在2月到了荷花買BB衣服，5月在聖保祿醫院生了小孩，8月再買了一份教育基金，但A卻用X銀行的信用卡買BB衣服和醫院簽賬，再到Y銀行買教育基金；而B卻完全倒過來，用Y銀行的信用卡買BB衣服和醫院簽賬，再到X銀行買教育基金，兩家銀行都會從一堆正確的數據，得出一堆錯誤的結論。
在數據不完整的情況下，你能夠預期Machine learning能幫到多少呢？
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打贏數據戰的關鍵－「完整性」和「質量」
要從數據裏掘取價值，大家應該明白「完整性」有多重要。那甚麼是質量呢？就是數據在完美的狀態下，能給大家多少啟示。
其實銀行一直都掌握大家很多數據，例如收入、住址、年齡等等，但這些大多是「靜態」的數據，單獨使用的時候其實質量很低，必須要同步配合「動態」的數據使用才有意思。
當大家讀到這裏，或者會開始明白為甚麼滙豐近年積極拓展PayMe的同時，也不計成本地在信用卡市場大灑金錢，當華田2年前說某銀行信用卡1.5%回贈已是割喉的時候，滙豐會搞吃飯3.6%回贈、網購4%回贈，就是為了要獲得大家「完整」的「動態」消費數據。
你說這是不是很爽。
那PayMe又處於一個甚麼戰略地位呢？
PayMe有兩大神勇之處：
1. PayMe補充了所有並非以你信用卡消費的資料，同事一起吃飯、買禮物、網購等等都無所偱形，配合自家的信用卡，資料就真的很「完整」了。大家會問PayMe怎麼知道？傻瓜，你在備註打了「Lunch」難道是買淘寶嗎？
2. 這個才是最厲害之處，PayMe有效地織出你「完整」的人際關係網，有甚麼朋友、爸爸媽媽有可能是誰、最近是不是換了工作其實都會一清二楚。知道了就很好辦，最基本我知道你是一個怎麼樣的人，父母有沒有錢，身邊的朋友又是不是瀕臨破產邊緣，那我便知道該不該借錢給你了。
這些數據不是我單看你姓別、收入、年齡、消費記錄可以獲得的，物以類聚，人以群分，認識你的朋友便是認識你的最好方法吧。
【文章來源：華田銀行；已獲授權轉載。原題：銀行閑談 （72） — 為什麼 PayMe + 匯豐信用卡已完勝一切所謂 Fin Tech】
【關於作者】
兒時夢想做i-banker，結果做了bank worker，還要是retail那種。過去在各大小銀行不同部門流徙，叫人借錢、催人還錢、審批貸款、出股票app、出借錢app、出信用卡、廣告策劃、銷售管理、分行佈點、生物認證、電子排隊、機器學習、敏捷開發，到現在還未安定下來。不懂財經、不懂經濟，只想談一下「銀行」這回事。
撰文 : Wallace Tin
欄名 : 華田銀行
欄名 : 華田銀行
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而係： #大數據 #用戶慣性 #護城河 #生態圈 #顧客轉換成本
再諗深一層, 依家嘅科持股, 平台股
MSCI : 基金公司(MSCI嘅顧客) 易唔易轉其他股務提供公司?
AAPL
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再引申到其他行業
銀行顧客生態圈/ 客戶轉換成本? HSBC? BOC? SCB?
再諗多個行業
REIT? 收租股?
佢地嘅客戶係商戶? 定係消費者?
再link up下頭先嘅keyword #大數據 #用戶慣性 #護城河 #生態圈 #顧客轉換成本
仲記唔記得琴日王國龍嘅訪問?
1997九倉置業嘅海港城?
2778嘅朗豪坊
係我眼中, 所有行業 所有公司都可以諗下
做老闆投資公司唔係淨係睇數簿, 而都要諗多步
#Marketing #市場定位 #價格競爭 ? #差異化競爭 ?
個差異化點嚟? 會唔會係#用戶慣性 #生態圈 #顧客轉換成本 ???
好似講到好遠
但, 值得諗下
2020年2月4日 星期二
剪報: 專訪領展王國龍：善用數據 情理兼備
有網友share 左篇訪問出嚟, 我覺得好值得睇, 兼且係應該每隔一排拎出嚟再睇下
特別係作為Reits 嘅投資者, 作為收租股嘅股東
(小弟嘅讀後感喺尾段)
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2020年1月31日
推介文章
專訪領展王國龍：善用數據 情理兼備
撰文：鄭雲風 本刊記者、鄧傳鏘 本刊總編輯
王國龍原本從事投資銀行，先後效力於摩根大通及星展亞洲融資，曾協助政府將盈富基金上市，2009年加入領匯（2015年改名為領展）擔任首席財務總監，翌年5月晉升成為CEO。經歷無數風風雨雨，他坦言「現在感到輕鬆了」，全因解決無「數」之苦後，公眾誤會亦減少了。
所謂「巧婦難為無米之炊」，會計師出身的王國龍是典型「數佬」，對數字非常敏感，「income statement，我每一行都有睇，因為每項都有做得好不好的蹺妙，不是只看總數。」怎料剛剛加入領展時，卻因缺乏關鍵數據，弄得焦頭爛額。追查之下，原來不少是歷史遺留下的問題。
一切要由2004年說起。當年香港身陷亞洲金融風暴餘波，政府停售居屋，房委會因財困分拆「非核心業務」的商場、街市及停車場，並於2005年以領匯房地產投資信託基金集資上市。王國龍指出領匯上市於全球亦鮮有先例，「大部分公司都是營運一段時間，有成績才上市，但領匯是上市後才學習經營。」由公營模式改為商業模式管理物業，他形容頭幾年如「under the spotlight」，要大費周章邊做邊學。
接手後不久，王國龍迎來首個「燙手山芋」—消失的營業額數據。作為商場「收租佬」，若要訂立合理稅金，行內多數根據商戶所屬行業，釐清營業額與租金比例，誰知道當年房署批出租約時，沒有要求租戶提供營業額數據，商討租金淪為口舌之爭，「沒有數據如何傾租？我話100，商戶話20，完全沒有理據。」開初不時「計錯數」，太高太低亦無從考證，「一加便是衰人，不會個個都開心，除非你平畀佢」。
加租的藝術
由於初期租戶反對及租約未滿，直至2012年領展才逐漸於新租約新增條款，獲得零售數據，重奪主導權。坊間經常指摘領展無良加租，王國龍無奈說，領展商戶近六成從事食品相關行業，承租能力有限，租金比率多數是10%，遠低於珠寶、手錶、化妝品的商戶收取近20至30%。近年領展開始於業績會公布租金比率，供投資者參考，「如果太高，他們都會質疑，未來還可以加多少？」
他指出，加租通常有兩個原因，第一是商戶營業額上升，第二是調整租金比率。「好多人不是從商業角度看領展運作。」在商言商，王國龍認為租金屬於營運成本，計算後獲合理回報便沒有問題，「為何那麼多人願意花很多錢租中環辦公室？因為計完，覺得回到本。」領展的最大任務，是為租戶帶來人流，若然商場人山人海仍未提升營業額，便需與個別商戶討論經營策略，「行業一直變化，比如報檔生意差，好多人以為因為沒人買報紙，事實是買煙的人減少，因此需要轉型，確保high margin」。
只要拿出數據，爭議往往迎刃而解。一理通百理明，面對社會動盪，王國龍同樣以「數」服人，鐵面無私。去年港鐵突然宣布提早收車，加上消費意欲下降，不少商店損失晚市生意，正是經營最困難的兩個月，「但我同他們說，你有三年約，賺了兩年錢，會否因兩個月事件，導致兩年盈利全無呢？」身處示威地區影響生意情有可原，但有些商戶卻要求連另一沒有受影響的地區分店減租，他不禁好氣又好笑：「最終我們都是看數據，看看生意是否差了。」不過，為了共度時艱挽留租客，領展續租租金比率由22.5%下調至18.1%，「部分人要求減租，其實我們已經減緊」。
數據人情兼備
雖說「數據呃唔到人」，不過單看數據不講人情，王國龍亦曾吃過苦頭，更一度鬧上董事局。這堂寶貴一課發生於2009年，話說有三間相連的醫療診所同時更新租約，診所A營運多年，因過去房署年代甚少加租，租金最低；診所B近期開業，租金較貼近市價；診所C屬於醫療集團，最新加入，租金最高。有同事以邏輯思維統一診所ABC租金，結果老字號突然加租七成，連鎖店卻獲減稅，經傳媒廣泛報道惹來軒然大波，甚至要到董事局「拆彈」，有董事也不禁批評：「有無搞錯呀，加七成租」。
「以前政府做，咩都不用改，避開了就算。」經一事長一智，王國龍事後反省，雖然同事統一租金的大方向沒有錯，但不能一蹴而就，寧可用數個租約慢慢調整，「樣樣都計到盡，就好大件事。」
數據有價，領展不甘被動收集數據，近年亦積極發掘新數據，開源節流。例如過去不受重視的廣告燈箱，王國龍要求收集總數、客流、成本等等，以計算出租率及宣傳效果，「以前沒有想過，租店舖便送燈箱。現在就算是送，都要看看送那個呀！」洗廁所次數也有學問，太頻密浪費人力物力，太疏落容易有異味，最後他決定安裝氣味探測機，一舉兩得，「這是好玩之處，樣樣都諗方法。」小數據結合為大數據，成為他決策指標之一。
——節錄自2月號《信報財經月刊》
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今日係2020年02月04日
由2019年06月開始嘅反送中示威持續大半年
到今日嘅WARS 武漢肺炎
有唔少人都擔心會唔會連地主都收唔到租 / 甚至續約時要減租
相信睇完以上嘅訪問, 你地都可能會少許放心
當然有個前題, 你個物業係靚場, 靚地點, 好嘅人流, 穩定嘅人流, 有消費力嘅人流
有人會話 0823 0778 一定無事啦
咁1997 2778 0014 係咪會收唔到數, 係咪會死
依一層, 我比較樂觀
租約係一簽就簽3-5年, 甚至10年
租金已經加定左
商戶, 特別租得依類靚場嘅底子唔差
會逼員工放無薪假, 都唔會欠交租
靚場一把公司排緊隊想入嚟租
一線地區嘅場, 人流會回復得好快 "一個海港只得一個海城", 朗豪坊更加唔洗講
要注意嘅係"分成租金"可能就係真1$都收唔到
股價可能要坐返半年至一年
股票市場一般都領先經濟情況大約半年
小弟我都係繼續密密分段吸 REIT & 收租
0823 0778 2778 1972 1997 0014 0017 0016
P.S. 以上9up 無price in 如果WARS 完左(大約6月),
其實話咁快就1年: 6月9 612 721 831 10月1
到時唔知會唔會繼續"反送中"
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