鳩up下嚟緊十年

9up下嚟緊十年 

十年後比自己bin c
主要係point form, 無好好嘅整理, brainstorm 咁
會不停咁update 更新修改

收租/REIT

零售唔睇好, 網上消費一定會食咁一部份餅

商場會變成 飲食/體驗類/睇戲/時裝要高檔類別/睇重消費過程

所以會比較睇好高檔商場, 依類客比較注重消費體驗

香港嘅商場, 問題不大, 始終香港太方便, 商場樓上就已經係一個大社區

星加坡嘅都okay, 地理消費同香港差不多

但內地/英國/美國 屋村商場/唔係靚場/靚區/CBD 應該都會唔掂

Data Centre REIT 可能會逾嚟逾多

物流類, 特別係同網購電商 相關嘅, 會更加收益

office, 都係睇好CBD

但二三線地區, 可能慢慢由 home office/ 科技取代, 唔需要咁大office area

電商/網站

老實, 唔太睇好, 應該話太難估計

未睇到有好大嘅護城河

用你, 只係因為用慣左, 有其他好嘅, 相信都會轉 (Yahoo ???)

有保留

半導體

而樣反而會睇好, 無論電腦 電話 AI 機械人 5G 6G 世至7G

都好難無左佢

even 有量子電腦, 都應該要半導體
但要揀清楚 上中下游業

硬體電子產品

10年被取代/ 換種類我相信絕對有可能

鳩估 眼鏡類/手錶類嘅smartphone / smart device 會重出江湖, 會更加user friendly

十年前嘅3D 電視

衰在睇嘅人會眼攰

Google Glass 衰在唔user friendly & 私隱問題
依家嘅可摺smart phone 有種太厚, 未能夠做到當初想做到又細又簿又闊嘅效果
希望可以做到科幻片嘅產品
預計依十年硬體電子產品會更user friendly

石油

細細個就聽 "石油一定要用, 石油只會逾用逾少"

依家睇返轉頭, well... 其實石油係可以有代替能源, 亦都可以有新技術 e.g.: 頁岩油 & 油砂

嚟緊十年會睇好新能源
但會唔會睇好個別公司, 咁未必

生物科技

軍工, 特別係美國太空&軍工&國防
LMT 為例, 毛利唔算高 15-20%, 但長期國美國政府支持
護城河好深好闊, 買&賣雙方都好難轉其他人
嚟緊十年可能會漸漸轉向機械人作戰, AI作戰, 以減少人員修亡,但軍備都依舊需要

太空旅行 普及化

Tesla

唔太睇好, 架車係靚仔 係型棍

毛利大約15%-20%, so far 唔覺得高, 品牌價值有體現到? 護城河唔太覺有

睇下打入中國市場, (唔睇好, 競爭太大)

能唔能夠整大個sales

遲下有時間計計 break-even CVP

ELITE Commercial REIT (EPC)

ELITE Commercial REIT

有谷友對佢性趣甚大, 亦都勾起左我嘅好奇心, 睇下咩料子
今日無乜數計, 一來招股書未出晒, 二來REIT 真係無乜數好計 , 依篇主要寫嚟比自己第日睇返

SGX 上市, 以GBP計價, 聲稱有7.1%(2020年)(Page股息回報, 對比 IB GBP嘅利息支出大約1.63%-2.13%
睇落好似係唔錯嘅投資項目

Fact Find

• 依隻係一隻嚟緊會喺SGX 上市嘅REIT
• Elite 於2018年11月16日購入左圖嘅物業
• 佢全部嘅物業都係位於英國
• 99%租金收入嚟自單一租戶-英國政府
• 睇返左圖, 地理上都分散左英國唔同地區
• 左圖下方table見到佔比最重嘅地區係Scotland 約25
• 其他地區嘅物業數 & 租金佔比都尚算分散
• 英國政府作為租客 credit risk 以主權評級為參考, 有AA級
• 租約有通賬掛勾條款 (Page 6)
• 每五年有rental escalation, 以英國CPI為基準, 每年最少1% 最多5%
• 全部物業現時都under 10年租約, 預計會2028年到期, 有部份租約會有5年嘅break
• 97項物業為freehold land (列表睇到其實有一個物業係leasehold, 但期實都2255年先到期, 仲有235年) (Page 32)
• 實際租戶為 DWP, 英政嘅福利部門, 主要提供失業救濟, 就業輔助服務
• 有約82%物業提供前線服務
• 餘下約17.5% 為back office, call center
• 有86.3%嘅就業中心-Jobcentre Plus 方圓三英里
• "經理"會採用主動管理嘅態度去減少re leasing risk. 會定期同租戶溝通, 了解租戶嚟緊中長期計劃會唔會續租, 另外有一年退租通知期
• 有74.2% 嘅物業係喺城市主中心, 100%嘅物業距離巴士站10分鐘步行路程, 59.8%距離巴士站為15分鐘步行路程 (Page 12)
• 物業附近(0.8公里方圓)平均有4間超市, 12間餐飲, 5間醫藥設施, 4間學校 =>有人流咁解 (Page 12)
• 現時有基石投資者, 包括 UBS/ Bank of SG/ CIMB Bank 嘅私人銀行客戶 (Page 101)
• 派發股息政策, 由上市到2021年, 會100%派發, (Page 103)
• 往後會大於或等於90% (Page 103)
• 股息會以GPB計算, 以會由SGD派發比股東, 亦都可以填表"Distribution Election Notice" 申請收取GBP (Page 103) <-作為HKers實際操作有待了解
• UK 企業稅於2020年4月1日起, 由19% 下調至17%

未來潛力發展

• 部份嘅物業業所佔地皮未完全開發 (Page 15)
• 部份物業可以有改建/重建成其他用途, 增加潛在租值 (Page 15)
• sponsor嘅物業有優先購買權 (Page 17)
• 現時Gearing 大約32%, 而max.可達45% (Page 78)
• Sponsor 另外有62個商用物業喺UK, 現時以長期租約形式租緊比UK Gov, 而依62個物業係Elite Private Capital 於2019年12月30日 (Page 126)

預計2020年會有7.1% yield (招股書Page 4)

預計2020年 to 2022年, 年平均CPI增長為2.1%

Sponsor

• Elite Partners Holding
• Ho Lee Group
• Sunway RE Capital

Property Manager: Jones Lang LaSalle Ltd <-好出名嘅 仲量聯行

講下鬼鼠收費, 其實又唔係好鬼鼠嘅, 不過唔睇真係唔知 (Page 39)

REIT嘅管理人費用->比 仲量聯行嘅 (Page 215)

• Base Fee: 10% of 可分派收入(在扣除管理費人前嘅10%)
• Performance Fee: 新增嘅DPU 當中嘅25% (在扣除樓上10%後嘅DPU增加)
• 招股書做左個假設, Yr1 DPU 5, Yr2 DPU 3, Yr3 DPU 4->咁就只有Yr3 先會有Performance Fee (Page 40)
• 管理人費係可以Pay in Cash or Units 
• 仲量聯行已經揀左2020年 2021年嘅Base Fee都100%收取Units
• 而上市日至 2021年12月31日 都不會收取任何形式嘅Performance Fee (Page 41)

Trustee's Fee 受託人費

• 不會超過 0.015% of 受託嘅物業
• 最少收 SGD$15,000 每個月 (Page 41)
• 信託人費用由管理人 & 受託人 不定時(From time to time應該點譯?)決定 (Page 41)

仲有其他費用, 關於組約管理/收購費/建設費/重建費/出售費. 可以由REIT管理人做, 亦可由管理指派其他公司代勞

• Acquisition Fee: 1% of 被收購嘅物業價值(Cash or Units) (Page 42 & 216)
• Divestment Fee: 0.5% of 被賣出物業嘅價值(Cash or Units) (Page 44 & 216)
• Development Mgt Fee: 3.0% of 總工程價值 (Page 218)
• 補充, 自己發展物受限於條款, 不能超過10% of EPC物業價值
• 另外亦可提昇到25%, 如果該發展為EPC當時持有嘅物業 & 已經持有3年 (Page 46)
• Lease Management Fee & Lease Commission(Both pay in Cash or Units) (Page 48 & 219)
• 每年1% of 每個物業嘅收入 <-Lease Management Fee
• 2020年 & 2021年, 管理人會以Units收取Lease Management Fee (Page 48)
• 如果租約 超過3年, 會收取1個月租金為佣金, 少過3年收0.5個月租金. 如其他第三方經紀合作嘅租約, 不論租約屬於任何年期租金, 管理人都會收取0.25個月租金為佣金

Payable to Property Manager, Paid by Elite Gemstones Properties Ltd (Page 49)

• Property Management Fee: 固定每年GBP235,600., 2020年 2021年同價, 之後未定
• Construction Supervision Fee: 由0.0% to 5.0%  (Page 50)

等我整理下思路, 好似都好多收費, 以下全部in GBP

基本盤, 每年要比嘅

2020年預計租金收入為23,274,000-

每年235,000 嘅物業管理費 ->~1%

每年租金嘅1% ->Lease Mgt Fee

每年信託費約101,000 --> 0.43%->當0.5%咁計啦

=>咁就無左 2.5%

如果之後所有97個物業到期簽新約, 超過3年租約扣1個月, 假設都再簽10年, 都係扣1個月

換句話說2028年時會再扣走 8.3%嘅租金作為Lease Commission

(1個月 除12個月=0.08333333)

如果有新Project 的話, 會扣走0%-5%做建設監工費, 另有3% 嘅Dvlp Mgt Fee

Total 大約 3% - 8%

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講咁多買定唔買呀撚樣?

errrrr... 其實我想買

會睇埋完整嘅IPO 定價再決定

主要我(地)要注意嘅位係好多費用會係以Units 形式派發
睇返下圖, 2020年會派16,222 計返佢聲稱 7.1% yield, 咁IPO價就係 228,479
如果Manager 收嘅係Cash, 咁可能會只係派12,014比股東
咁個yield 會係 5.25%
咁2021年呢? before Adj 的話, 個yield 會係6.18%

其實招股書有個"假設派units or 派Cash"計左出嚟 (Page123), 但招股資料未齊, 所以依一頁暫時空白左
有新消息會再update

現金流量表應該點睇? (Part 4/4)

Q & A

 

請問adjustment對公司嘅profitability及前景的啟示有幾大幫助？

好問題, 我都無諗過依樣野

試下答, 我望往0345 個例子

現金流量表應該點睇? (Part 3/4)

好, 去到依到講得七七八八, 樓上上上, 有個位"新嘅IFRS項目"

依個係IFRS16, 關於租賃嘅, 對租客會有影響

例如:大快活租鋪,本身就係每年"租金"做rental expense 入落"損益表", 而"現金流"就係比左幾多cash業主就扣返幾多

而喺新IFRS16, 租約橫誇幾多年, 就會變成一個"權", 間公司可以使用依個鋪位嘅一個"權", 列入"使用權資產"歸落資產, 另一邊廂就係"租賃負債", balance sheet , balance done

現金流量表應該點睇? (Part 2/4)

四個Case 寫完, 希望幫到大家理解些少

"營運資金變動Changes in working capital"

入邊除左 應收;應付;存貨

其實係講緊 流動資產 & 流動負債

流動資產增加 ->(現金少左)->(減)

流動負債增加->現金多左->加

例子 6033電訊數碼

大家望望6033 嘅流動資產/負債

現金流量表應該點睇? (Part 1/4)

Halo 好耐無見, 大家safe?

小弟無事, 安全

希望可以分享/教?點睇"現金流量表"

正題;

都好耐無出post, 大家如果有睇過之前嘅post 都可能留意到小弟每次睇數簿都注重cash flow statement 現金流量表

知道唔少巴打手足唔係會計背景, 睇income statment 同 balance sheet 已經少許吃力, 如果睇"現金流量表" , 特別係括號加加減減,乜乜增加但又要落括號, 減少但喺個表入面又係加嫁喎, 好鬼抵死, 睇到黑人問號

SGX-REIT

2019年入左投資谷之後, 眼界大開
向來都有聽聞SG REIT, 但真係會落手落眼去研究都係2019年尾

做左少少research, 放埋上嚟, 不過真係得幾個point form 咁
完全唔係一篇文
有機會有時間再逐間逐間認真寫

已經拖左好多街數未寫 #sosad

首先第一樣: 地圖

https://drive.google.com/open?id=14F9Wy-Llsf9VqBcO4kFCNSr79tmy8LR5&usp=sharing

用Google 嘅My Map 入左幾間我有性趣嘅商場 / 寫字樓 REIT 嘅物業落地圖

小弟係一個睇慣地圖, 鐘意睇地圖嘅人
而物業投資當然要係買CBD & 旅遊最旺區
所以入晒落Map , 橫掂都入左, 分享埋比大家

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YouTube 點解買CBD <- 小弟同依個YouTuber 無任何連繫

另一段uTube, 講馬來CBD<- 依段講馬來投資住宅都係揀CBD

每個地方, 每個市場都略有不同, 寫字樓 商場 住宅 酒店 亦都有唔同結構
但我幾buy CBD理論, 特別係隔山買牛, for 大家參考

->所以, 港股嚟講我會prefer 1997(注意唔係REIT) & 2778 more than 808 / 435
823 778 兩隻民生, 加上香港地理 & 零售 & 市民消費習慣獨特
-->> 823 vs 778 ? 我揀823, 有機會開post 再講
利申持有 1997 2778 823 778 :P

SG CBD

SGX REIT AUM

第二樣, 上邊兩幅圖, 一個係AUM, 一個係Market Cap

太細隻嘅size 會局限佢嘅gearing, 亦都係會影響佢第日收購新投資物業嘅可能性
或者要供股先夠錢買新野?

第三樣, 有少少驚會比大家叉lunch

可能有錯漏
小弟跟住上面AUM張list, 每間寫左真係一兩個point for 自己第日再 further study

工業/物流

• M1GU #Sabana REIT #星加坡 #Data
• CNNU #EUR (CSFU#SGD) #Cromwell European Reit
• SV3U #Soilbuild Business Space REIT #息跌
• K2LU #Cache Logistics #股價潛水
• BWCU #EC World REIT
• O5RU #AIMS AMP Capital REIT
• AJBU  #Keppel DC REIT #Data
• CY6U #Ascendas India Trust
• BUOU #Frasers Logistics & Industrial Trust (合拼) (ND8U) #Frasers Logistics & Industrial Trust

• #澳洲倉 #德國倉 #荷蘭倉 #寫字樓 #地域分散
• J91U #ESR REIT
• ME8U #Mapletree Industrial
• M44U #Mapletree Logistics Trust
• A17U #Ascendas REIT #英國7%星加坡79%澳洲14%

###物流類可能都係買頭三隻 加合拼後嘅BUOU

寫字樓

• CMOU #Keppel Pacific Oak US REIT #Keppel KBS US Reit
• UD1U #IREIT Global #德國office #準備西班牙office
• ND8U #Frasers Commercial Trust #已合拼 #BUOU
• BTOU #Manulife US REIT #美國寫字樓 #無稅 #管理費全部係增發股票
• TS0U #OUE Commercial REIT #星加坡寫字樓商場酒店
• K71U #Keppel REIT #星加坡CBD #韓澳 #80%星 15%澳
• C61U #CapitaCommercial Trust #CBD
• T82U #Suntec REIT #CBD OFFICE

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• OXMU #Prime US REIT
• JYEU #lendlease global commercial reit #2019新上市 #一個烏節路商場 & 意大利office 租比電訊公司

### office 一定係買CBD, 所以主力應該係 Keppel / Capital / Suntec

商場

• BMGU #BHG Retail REIT #北京西寧成都大連商場
• CEDU #Dasin Retail Trust #廣州商場
• CRPU #Sasseur REIT #內地Outlet Mall
• D5IU #LippoMalls Indo REIT #印尼商場
• P40U #Starhill Global REIT #星馬澳中日
• AU8U #CapitaRetail China Trust
• J69U #Frasers Centrepoint Trust #地區性商場?
• SK6U #SPH REIT #地區性商場?
• N21U #Mapletree Commercial Trust
• RW0U #Mapletree North Asia #又一城 #日本office
• C38U #CapitaLand Mall Trust

###商場都係 CBD & 旅遊旺區為首選, 所以會係頭三隻 (可能唔包又一城)

SK6U 其中一個商場嘅介紹寫自己係"組屋"嘅基座商場

忽然醒起SGX REIT 好似無乜類似香港0823 0778 主題嘅屋村REIT

會再研究下

酒店

• LIW #Eagle Hospitality Trust
• XZL #ARA US Hospitality Trust
• Q1P #Ascendas Hospitality Trust #日韓澳星
• SK7 #OUE Hospitality Trust
• ACV #Frasers Hospitality Trust
• Q5T #Far East Hospitality Trust
• J85 #CDL Hospitality Trust
• A68U #Ascott Residence Trust
• HMN (Q1P & A68U) start from 2020JAN02

###酒店會買一隻當係分散下, 咁當然會係合拼後嘅 HMN

發覺有唔少人無留意, 其實HMN 係一隻四合一嘅產物

Ascott-Business Trust 會持有本身Q1P 嘅BT

而Ascott 本身係REIT, 會持有Q1P 本身嘅REIT

兩舊BT 兩舊REIT, 四合一

有機會講講 #sosad #留名走數

醫療

• AW9U #First Real醫療 #sponsor財 #USD SGD CPI 2%
• C2PU #ParkwayLife Reit #有加無減機制

其他類形信託

CJLU #光纖 trust

A7RU #Keppel Infrastructure Trust

-------------------------今日鳩up到依到-------------------------